合肥奥体中心

​1、尴尬的黑马

把时间拉长到20年，来看各个城市的经济变革。在这其中，让人眼前一亮的的就是安徽合肥。

从1995年到2018年，合肥从全国第97位一路攀爬到第25，上升72位，经济发展可谓是“全球第一”，是一匹十足的黑马。

然而，此文一出，在留言处就收到了一些读者的质疑，大概论调是，“国内知名度这么一般的二线城市，凭什么有这样的实力？”

合肥招黑，也不是一天两天的事了。省外人对合肥不了解，源于早年间安徽的经济结构较差，整体较穷，尚不如成都、杭州等有知名度，认为十年如一日；而省内就更有意思了，南北矛盾激烈，大概从有长江那天就开始了。

安徽南北分界

简单来说，安徽就是缩略版的中国，东西南北文化差异极大。皖南人看不上皖北人，觉得皖北人素质低、土、穷；皖北人觉得皖南人靠着南京土豪发家，势利，市侩。而合肥又在安徽正中心，横跨了淮河与长江，北部长丰县的文化属于皖北，而南部巢湖文化又属于皖南，位置极其尴尬。

所以常年以来，皖南人不把合肥当自己人，皖北人则坚决不接受合肥这么个吸血鬼。数据显示，安徽省近10年流出人口达到了近1000万人之多，而安徽本省人口不过6000多万，这超越了同为人口流出大省河南，占到了全国流动人口的11.2%。且其中35.2%的人口都去了南京。

但是纵使是这样的文化差异下，合肥依然能“心吞天下，海纳百川”，拉着六安、滁州搞皖中一体化，硬是把经济给做了起来。很多人问我，合肥的未来有没有潜力，别的不敢说，起码按照目前的状况，远期的发展上限可以达到长沙，甚至南京的水平，杀入全国十三强，省会六强也是有戏的。

至于为何这么有信心，今天我不用常见的数据做多方位论证，而是给大家讲一个故事，这个故事就是2016年“合肥楼市”的一次重大的变革。

2、风暴打击

2015年前的合肥基本上没有存在感的，安徽人民如果要炒楼，根本看不上合肥，而是会转身去南京，乃至去上海。2016年之后，上海的房价已经被炒上天，南京也到了山巅，安徽人民转身一看，合肥的均价才万把块钱，整体上还处于沟壑之中，算是长江中下游流域房价最便宜的省会了。

关键是合肥自2010年以来的经济发展得确实不错，家电业和平板业都算是从无到有，从一个毫无产业基础的城市，变成了一个电器产业名城。这种实体产业的蓬勃发展给了炒楼资金以信心，于是他们开始转身开炒合肥的二手房。单2016年这一年，合肥的二手房价格就暴涨了70%，从年初的9000元/平米直接涨到年底的15000元，成交面积规模则整整翻了一倍。

（合肥2016年房价走势）

这一年的合肥确实是出名了，国外媒体都拿来争相报道，说是房价涨幅冠绝全球，能跟香港之前的涨幅一较高下。

然而2016年的这场地产狂欢，却直接把合肥的市场经济拉入了万劫不复的深渊。

其实合肥经济崛起的时间在2010年前后。也就是在这一年，合肥的工业投资正式超过房地产开发投资。京东方2008年落户合肥，此后海尔、美的、长虹、格力、TCL等大型企业纷纷落户。

跟随着这些终端产品企业到来的，是数以万计的中小型前端零配件企业。合肥自此走上实业之路，并逐步建立起完整的电器产业链。2010年合肥规模以上工业企业主营业务收入为3208亿，到2015年上升到8760亿，5年时间就增加了173%，年复合增长率高达22.3%。

然而2016年，在暴烈的房价风暴冲击之下，合肥的实业土壤遭到毁灭性打击。当年度合肥的规模以上工业企业主营业务收入9428亿，较2015年的增幅仅为7.6%，这一年的增幅只相当于此前五年的三分之一！

3、实业救市

历史证明，房价脱离城市实际而暴涨，对城市的实体经济而言，没有任何好处。

合肥这样的城市，工业基础其实相当薄弱，从2010年才开始打造真正的属于自己的产业链条，在这样的情况下启动房地产，意味着厂房租金以及技术工人的生活成本都将会大幅度增长，这对合肥来说，简直是灾难。

值得庆幸的是，合肥官方很快就从这场地产迷梦中醒了过来。

隔壁的南京政府通过基建力保房价，杭州甚至情愿举债搞拆迁来维持房价，而合肥政府，则从2016年11月开始，启动了极为严厉的房价打压政策。

限购限贷这些常规措施就不说了，最主要的措施是限签。开发商可以高价卖房，韭菜们也可以继续被开发商收购，但是合肥政府坚决不予以网签备案。与此前主要针对购房客户的调控方式不一样，现在这种限签手段就是直接针对开发商的现金流了。

不能网签备案，银行就放不出按揭贷款，开发商花钱买了地王，再花钱建好了楼，然后只能收到个三成首付，七成的银行按揭根本就收不到。指望客户付全款，在合肥这样的城市也不现实。

如此一来，合肥的本土地产商现金流断裂濒临破产的传闻，在2017年不绝于耳。合肥政府没有被这样的传闻击倒，依然维持着强硬的限签姿态。与苏州厦门这种被大型品牌地产商高度控盘的城市不一样，合肥有着大量的本地小型地产商，这些企业的现金流确实相当紧张。面对严厉的限签政策，这些企业很快就败下阵来。

于是合肥成为长江中下游流域房地产市场萎缩得最快的中心城市，2017年合肥的房价整体跌幅超过15%，成交面积规模萎缩幅度超过30%。然而作为首个击穿房价泡沫的城市，合肥的实体经济并没有因此崩塌，恰恰相反，由于泡沫破灭得最早，它反而具备了从周边的泡沫城市吸纳实业的能力。

从南京杭州苏州这样的城市狼狈撤离的实业纷纷涌入了合肥。2017年1-8月，合肥规模以上工业企业主营业务收入6365亿，较2016年同期的5870亿增加了8.4%，这算是遏制住了2016年增幅突然暴跌的势头，重新开始启动实业救市的路线了。

在投资分项数据上，工业投资占总投资的比值在2017年达到了合肥自建市以来的最高值，37.4%。即便2017年的固投数据陷入了萎缩，合肥依然保证了工业投资8.7%的同比增长。

4、一波三折

合肥政府通过强有力的调控政策，将房价这头猛虎关入圈笼，给予了实业发展最实际的支持。这是难能可贵的举措。

于是合肥楼市从2017年1月开始，就进入了漫漫萧条期，直到2018年小阳春才有了转机。

（合肥2017年房价走势）

2018年3月，全国各城开启抢人大战，在限价措施下，一二手房形成巨大的套利空间，因而供需平衡被打翻，全国揭起抢房热潮。在此情形下，合肥群众的投机心理冲破了政府的调控红线，楼市迎来疯狂时刻。2018年上半年，合肥一房难求，全款、高首付成了合肥很多楼盘的门槛，尤其很多限价盘还出现了高昂的号头费，车位费。

2018年下半年，随着全国调控进入警戒期。中央喊话出台问责调控，全国楼市应声而倒。合肥多家银行利率同步加速上调，新房二手房首付在全国范围首屈一指，楼市大火迅速冷却。2018年下半年的合肥，开发商为了求生，降价打折、买房送车、工抵房现象层出不穷。

（合肥2018年房价走势）

然而经过“冰火两重天”的合肥楼市，却给大家交出了一份出乎意料的成绩单。据统计，合肥2018年网签量共79139套，其中市区成交65069套，县区成交14070套，在2018年全国新房成交量名单中，合肥又拿下了全国第一，商品房成交量上涨了172%。

以上，我用时间线穿插了这两年合肥楼市的行情，你会发现，2年时间合肥房价经过短期的冷冻后却能做到迅速反弹，又继续维持在高位震荡，说明合肥楼市的基础购买力是很旺盛的，购房者对于当地房价的信心很足。这个，刚刚过去的3月也给出了充分的证据。

据统计，2019年3月份合肥楼市网签备案5071套，环比增长65.99%，比去年同期大增114.06%。多个楼盘又开始抢跑走量，高新、滨湖多个限价盘进入新的抢购潮，购房者热情明显上升。无论是对比上月还是去年同期，今年合肥楼市又迎来了火热的“金3”。

那么对于合肥的购房者，该何时入场呢？我认为应该等到下半年。因为目前3月只能称得上是回暖，距离火爆还有一定的距离，按照目前合肥的库存，房价不会明显增长。而且，你会发现，目前合肥热的区域一直是滨湖、高新、肥西，热的盘始终也就是那些个限价盘。最典型的是，去年同期火热的新站区，现在的优惠盘还比比皆是。

对于土地市场，只有滨湖、高新区的几块地比较热门，其他地块依然缺乏地王的身影，只要地王不出，市场就没有太大的波澜。

而且还有一个最为主要的原因就是合肥的房贷利率。数据显示，目前合肥还是普遍上浮20%首套房，而在二套房利率上，徽商银行却出现了从之前20%上浮到30%的情况。利率高、放款速度慢的情况和全国其他城市的情况格格不入。现在上车就是给银行做了贡献。但是大趋势下，合肥房贷利率一定会有下调的那一天，所以等待，就是最好的策略。

5、价值区域

最后我再讲一下合肥的价值地段，这个是最重要的篇章。

我们从地图上可以看到，合肥位于中国华东地区、长江三角洲西端，江淮之间，安徽省中部。西接六安市，北连淮南市，东北靠滁州市，东南靠马鞍山市、芜湖市，西南邻安庆市、铜陵市。最重要的是，南面独揽五大淡水湖之一巢湖。

我们在很多城市的战略发展规划里看到一个特点，就是所有城市都喜欢向有水的地方发展，也有“城市向东，繁华向湖”的说法。一来城市环湖可以打造“大湖名城”的特色名片，二来可以汲取湖风景资源，打造环湖CBD。例如昆明向滇池，南昌向瑶湖等等。

当然还有地理位置、行政划分、经济交通等等原因，这里不多赘述。总的来说，向南，是合肥最佳的发展方向。而对于东西，也不难作出判断。合肥以科技立足，西有高新区，大学城，则是最好的去处。

合肥市行政区划范围，包括市区的瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区和巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县。其下还有滨湖新区、政务新区、新站区、高新区和经开区。

（合肥各区二手房均价）

所以，在“西南”战略下，滨湖、高新将是合肥未来发展新增长极。城市西部以建设国家科技创新试点市为契机，高新技术开发区向西拓展，建设科技创新示范基地。城市南部结合巢湖生态环境综合治理，建设生态滨湖新区，打造金融高端产业。

目前来看，滨湖区，主流房价在2万-2.4万/平米，主要集中在省府板块、金融板块和环湖CBD的洋房，现在来看，滨湖买哪里都不会亏。而高新的房价则在1.5万-2.3万/平米之间，价格梯地相对比较健康，是具有较大潜力的区域。

再往下推则是，政务区和经开区。政务区作为市府驻地，从建立之初就是高起点，现在已然成为了合肥综合配套、环境，乃至房价金字塔顶端上的区域，均价达到2.6万元/平米，是全市的价值顶点，抗跌能力强，增值属性大。2019政务还将迎来地铁3号线的通车，湖底隧道的开建以及五十中的再次落子……房价势必又会上升到新一个台阶。这里尤其推荐，天鹅湖金融商务区。

经开区，产业动力强劲，诸多大学盘踞之地，除了地缘性客群之外，对于刚需是不错的选择，虽然配套稍微差一些，但价格都能接受，而且离滨湖和政务都很近，房价在1.6万-1.9万元之间。

其他区域的投资潜力一般。但如果你资金池实在不够，不考虑投资属性，可以选择瑶海、新站、县域，这些地方在天然竞争下，房价于1.4万/平米以下。

其中瑶海和新站都属于合肥的价格洼地，但一定不是价值洼地。瑶海只推荐买长江路南板块。而新站，很多人都问到，这里说一下。

新站区的工业是以能源电气、电力设备、机械制造、光电面板、汽车配件、物流运输等为主，多为劳动密集型和资源能源消耗型产业。新站区的问题在于工业区跟居住区未严格分开，工业区被居住区环绕，尽管有利于产住结合，但工业生产造成的污染对生活会形成诸多不利影响，这是新站区房价始终比较弱势的原因。

整体来看，在合肥，想在城区买个差不多点儿的房，价格起码在1.6-1.8万/平米之间，大部分符合其城市的实际价值。除了地域性选择外，在合肥购房，还应着重关注其城市地铁的规划位置。

例如，合肥1、2号线开通以来，合肥地铁房的价值属性平均比同区域其他房源的均价增值了20%-30%。接下来的3号线，预计在2019年底开通；4号线、5号线、1号线三期预计2021年开通。西南方向的地铁房将是合肥最为优质的资产。

最后再说几句。

虽然合肥3月楼市回暖，但大行情下，接下来依然是以稳为主。但如果把时间轴拉升至3-5年，合肥一定会有量价抬升。

当下买房，最重要的是保证平和心态，按照自己的需求买房，以地段和房子本身的价值作为参考，面对市场的躁动，切不可听从某些媒体、中介唱涨谣闻，盲目跟风，更不要恐慌性购房。如果不着急购房的用户，大可以等到下半年，房贷利率回落之后再上车，其他的功夫就是多多踩盘，找到适合自己的好房。

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