我们经常能看到关于商业性质的小公寓的广告，低总价，小面积，不限购，复式精装，投资自住首选等等让人心动的广告语，那么商业性质的小公寓究竟有哪些优劣势呢？
小公寓
首先我们要了解关于商业性质的小公寓普遍的特性：
- 土地年限40年；
- 首付5成起，不限购不限贷；
- 不可以落户口、不带学区、不通燃气、商业用水用电。
土地年限40年
首先商业性质的土地年限是40年，在合肥，也就决定了其不受房地产中住宅的限购政策，虽说在介绍商业性质的小公寓时候销售说辞中会说现在房子永远是业主的，土地到期如果不拆迁就可以续期，而且费用较低，但土地年限短在传统的观念当中来说，在这一点上确实比住宅矮了一截的感觉。
首付5成起
首付5成，目前在合肥买一个地段和品质相对不错的小公寓，首付也是得准备二三十万的，贷款最长期限10年，大家有没有感觉似曾相识？
其实商业性质的小公寓的前身就是写字楼，写字楼在实际的销售过程中遇到了一些的困难，一方面是因为写字楼的单间面积大，购房成本高；
二是写字楼客户群体非常有限，除非很懂投资的客户会选择地段和品质比较好的写字楼去投资、因为租金比住宅高、风险比投资商铺小，所以我说非常懂投资的客户可能会选择优质的写字楼，还有一部分买写字楼的是自己要用作办公场地的。这就决定了写字楼客户群体的局限性。
开发商后来想了一个办法，把写字楼单间面积较大的划分成一间间小面积的，大概三十多到六十平左右的，这样购房门槛低了很多；然后在每间房间里面做独立的上下水管道，这样就可以做独立的卫生间和厨房的出水，就演变成了后来的酒店式公寓。
对外宣传既可以投资出租作为工作室或办公室，也能居家自住。但一部分的商业性质的公寓楼入住之后会因为属性和用途不明确而非常乱的现象，可能你是自己住的，但是隔壁是做工作室甚至开公司的，居住体验非常尴尬。
公寓渲染图
商业小公寓局限性
商业性质的小公寓和商铺、写字楼的特点是一样的，无法迁户口、自然就无法带学区，不通燃气生活起来不能达到正常住宅的居住体验，商业用水用电也是让人开个空调也担心飞涨的电费，大家可以想象一下买之后住进去的感觉。
当然了，也有一部分项目通燃气、改成民用水电，虽然这样的项目很少，10个项目里可能只有一个能做到，但是至少也是一个趋势，国家的政策是允许商业性质的小公寓申请通燃气、民用水电，就看开发商愿不愿意去办理的。
但目前户口和学区的问题是硬伤，无法解决，大家看到的带学位的小公寓，实际上大部分是借读性质，后期考学政策还是会出现一些隐性的问题的。
目前商业性质的小公寓普遍单价会比住宅低一些，等所有的属性和住宅是一样的了，既可以落户、带学区、通燃气，也是民用水电等等，那价格也不是现在这个价格了。
公寓房
刚才说的是如果买商业性质的小公寓，会遇到的一些表面的问题。还有一些隐性的问题也要提醒一下准备入手的网友。
商业性质小公寓税费高
一点是商业性质的小公寓二手交易的时候税费是比较高的，各种增值税、差价税、个税等加在一起，可能需要缴纳约35%的税费，也就是说如果您买的时候单价在9000左右，加上装修的费用，再加上税费，卖给买房大概要卖到12000左右才能不亏本，还没有加上银行还贷款的利息。
这个价格，买房很容易就会选择新房，新房也有现房在售，而且相对省心。所以这也是商业性质的小公寓不好出手的原因之一，如果您是准备投资的，建议可以考虑一下市口好、保险的小门面，比这个升值空间大，而且租金肯定比公寓高的，目前合肥的小公寓月租基本上在1500-2200之间。
而一个市口好的小门面，40平方至少能租个6000左右，租金高，房子自然升值也高了。
挑高公寓
公寓出租竞争压力大
第二点是出租竞争压力大，通常小公寓的户数较多，两栋楼加在一起可能会有一千多套，甚至一个小区会有三千多套小公寓同时交付，自己住的先不说，就是投资准备出租手租金的，怎么租高价，你租1800一个月，我租1600也行，200的差价无所谓的，赶快租出去。
租客的不稳定性
还有就是租客不稳定，有空档期，这个租户走了，可能中间会有一两个月没有成功出租，平均下来，一个月的租金收益还是比较低的。作为投资来说，40年小公寓并不能算是优选产品。还有一些小问题，大部分的小公寓是回形的，所以不能达到南北通透，北边房间较暗。
挑高公寓
当然，有这种产品存在，也是因为有这样的需求。例如刚需的小年轻，现在买住宅是真的有压力，先买个小公寓做过渡，这种情况也很多，至少钱是保值了。
当然啦，还是建议大家，首付如果能凑一凑，还是尽可能的首选住宅，因为一是省心，二是省钱，换房成本也是很高的。40年的小公寓还有一个好优势就是商业性质的房产拆迁赔率比住宅的高，是1赔3的，住宅是1赔1。
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