這個春天，對許多租戶來說，可能是最為“難熬”的幾個月。受疫情影響，各地限制外地人員出入，不少外地租客無法復工，但租住的房子仍需要按時交房租；大部分商場、店鋪延緩開業，即使開業了也面臨人流量下降、收入大幅下滑的困境。無論是對於外地租戶還是商鋪租戶來說，減免房租成了他們最大的訴求之一。
疫情之下，房租能否減免？減免房租如何兼顧租賃雙方的利益？《法制日報》記者對此進行了採訪。
推遲復工收入下滑
繳納房租壓力巨大
去年10月，陝西西安的張磊（化名）開了一家酒店。由於下半年是旅遊淡季，小張本想著趁春節假期多賺一些，儘快回本。然而，疫情的到來使得遊客人數銳減，有的客人之前下了訂單也都選擇退訂。
“我看到許多酒店房東決定減免房租，就詢問了一下我的房東，但房東不同意減租。房東回覆稱，如果有國家政策，他會響應國家政策；如果沒有，房租照常但可以延後交。”張磊說。
張磊的遭遇並非個例。疫情之下，酒店、餐廳、小微企業等都面臨著沒有收入但依然要繳納房租的壓力。
北京市盈科律師事務所高級合夥人韓英偉律師告訴《法制日報》記者：“租賃的住房、門店以及攤位都涉及租金問題。根據民法總則第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。民法通則第一百零七條規定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。合同法第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。新冠肺炎疫情屬於不可抗力，因此租房人員、門店和攤位人員可以根據具體情況主張免除或者減免租金。”
採訪中，現有兩個商鋪正在出租的王力表示，此次疫情對店面的影響較大，他會考慮減租和延遲交房租。“疫情是全國性的，很多人無法復工，沒有收入。我們應該相互理解，萬一租戶怕賠錢而私自提前開張，不僅會被處罰，也是對社會不負責任。”王力說。
“新冠肺炎疫情給我國不少行業帶來了較大沖擊，這些行業內的企業在經營時都需要承租房產，疫情期間基本處於無法經營狀態，但作為租戶依然需要支出較大的房租，這使得企業雪上加霜，甚至有的中小企業連生存都是問題。”韓英偉說，疫情期間減免房租，對於租戶來說是雪中送炭，可以及時緩解經營者的經濟壓力，同時也體現了出租人與承租人共渡難關、共克時艱的大義精神，呼籲更多的人能夠參與進來。
各地鼓勵減免租金
雙方利益需要平衡
1月30日，廣東省廣州市住房租賃行業協會發布《致全市業主的減租倡議書》。倡議書稱，協會代表全市所有住房租賃行業的經營者和經營業主向房東號召主動減租，建議2月1日至2月29日免租一個月，3月1日至4月30日的房租減半收取。
2月5日，四川省人民政府辦公廳發佈關於應對新冠肺炎疫情緩解中小企業生產經營困難的政策措施，提出對承租國有資產類經營用房的中小企業，減免1至3個月房租，鼓勵大型商務樓宇、商場、綜合性市場運營主體在疫情期間對中小企業減免租金。
其後，遼寧、北京等地陸續發佈相關措施，為企業、商戶減免房租。
減免房租應當按照什麼原則進行？韓英偉表示，根據合同法第五條規定，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務，房東和租戶可適用公平原則來平衡雙方權益。除政府有針對此次疫情的房租減免政策外，可以協商為主。如果存在房屋被封鎖、承租人被異地隔離等影響居住功能的情況，可通過協商減免或延長租期；如果房屋受到疫情影響較小，可正常居住，僅是房屋便利程度或經營用房相應收入受到影響的，可通過雙方協商少量減免。
中國傳媒大學文化產業管理學院法律系講師程科認為，對於房租減免問題，應當區分是民事租賃還是商事租賃，以及租賃物是否因疫情而無法實際使用等不同情形，然後作出相應的處理。
程科說，以商事租賃為例，房租是否可以減免取決於疫情對租賃合同的履行所產生的影響。如果是疫情導致租賃物無法實際使用，此時出租人便無法再履行向承租人提供租賃物的義務。但如果認定疫情屬於不可抗力，根據合同法第一百一十七條規定，出租人無需承擔違反租賃合同的損害賠償責任。此時承租人也可以根據合同法第九十四條第一款的規定，主張因為不可抗力導致合同目的不能實現，從而解除合同，以實現房租的減免。這樣的主張一般會得到司法機關支持。
如果租賃物並非無法實際使用，由於此時出租人已經向承租人履行了提供租賃物的義務，按照租賃合同，承租人的房租支付義務一般不能被減免。但是如果由於疫情導致客流減少，承租人營業收入產生重大減損的，承租人再按照原租賃合同的約定支付房租可能會產生重大不公平，此時如果承租人請求減免房租，司法機關應該根據情事變更原則酌情調整房租。
政府提供財政補貼
減免房租平衡利益
減免房租的呼聲出現後，房東的利益也受到關注。不少人在社交平臺上表示，“房東也要過日子吃飯”“減免房租傷害房東”“房東也得還貸款”。
對此，韓英偉認為：“對於租住型承租人，租用屬於自住，此次疫情導致承租人無法使用房屋而造成損失，但該損失並沒有導致承租人收入減少，增加過多經濟壓力。如果全部免除房租，就相當於讓出租人承擔全部風險，與合同法的公平原則不符。此種情況可以通過雙方協商，確定能否免除部分房租。”
此前，四川省人民政府辦公廳發佈的關於應對新冠肺炎疫情緩解中小企業生產經營困難的政策措施提出，各地可對減免房租的業主給予適度財政補貼。對在疫情期間減免入駐中小微企業廠房租金的省級小型微型企業創業創新示範基地，省財政按照不超過租金減免總額的50%給予補助，每個基地補助總額不超過200萬元。
程科建議，在房租被減免之後，為了平衡房東的利益，可以考慮由政府相關部門對出租人進行適當的補貼，補貼的形式可以是稅收優惠等多種方式。
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