房子的用途：居住，隸屬於人類“衣食住行”四大基本需求之一。就像任何的常規商品一樣，一旦居住的需求得到大部分的滿足，房地產便繁榮不再。
30年裡城鎮人口增加了5.3億
在過去的30年裡，是經濟飛速發展的30年，也是房地產騰飛的30年。拋開一切經濟學的觀點，單從社會學的角度看，這30年的房價騰飛也足以找到理由。1990年，我國城鎮化率不到30%，而2019年城市化率為60.6%，30年的時間裡，翻了足足一倍。而這僅僅只是絕對數值上的翻倍，換算成對應人口數量，更不止一倍，因為60.6%這個數據的分母是14億人，1990年時我國人口僅12億不到。
用城鎮化率簡單的計算一下，1990年城市人口為3億左右，2019年城市人口為8.3億左右。新增的這5.3億城市人口，按照1家三口的比例計算，即將近1.8億套新增住房的需求。這還僅僅只是靜態數據，按照我國平均每8年更換一次房屋計算，過去30年裡至少出現了3次改善週期。當然，這個改善週期的新建房子需求量是很難計算的，因為有人改善買了新房，空出的二手房也能夠滿足落戶的條件，與1.8億套住房會有重疊部分。
從3億到8.3億，過去30年房地產為何會如此突飛猛進，已然一清二楚。更何況，先富階層、後起之秀們手頭還不僅僅只有1套房。
國內商品房保有總量達300億立方米
根據21世紀經濟報道2018年的估算數據，我國城鎮總住房保有量已達300億平方米，其中商品房112億平方米，保障房73億平方米，小產權房72億平方米，已購公房等房改存量住房約為41億平方米。再加上2019年新增的商品房成交量、保障房竣工量等，即使按照35平米/人的國際居住標準來計算，目前我國城鎮總房屋數量已能夠滿足約10億人的居住。
這就很有意思了。前文提到，3億的原本城市城鎮人口、5.3億的新增城市人口，總計8.3億的總城鎮人口。而城鎮按人均35平米計算，近350億平方米的房屋保有量已足夠10億人居住。這10億計算結果與8.3億實際結果所相差的1.7億人口，所對應的房屋面積即1.7億*35平米/人，約60億平方米。也就是說，這60億平方米的住房是無人居住的，大概是6000萬套。
注意，這個計算結果還是按照人均35平米來計算的，並且剔除了多套房擁有者所帶來的平均線的拉昇。實際上我國城鎮人口中還有相當部分人群生活下平均線之下，尤其是一二線大城市的剛需一族。另外，還有一說國內目前國內單單商品房總量已達3.1億套，可滿足12-13億人的居住需求。
那麼，既然房屋已夠幾乎全部國人居住，為何房企們的銷售業績一年高過一年呢？
我們當然不排除60.6%的城鎮化率還遠沒有到頂，摩根斯坦利中國首席經濟學家邢自強曾在一次演講中提到：我國的城市化率還遠低於發達國際水平，至少還有2億人會進城買房。這顯然是樓市未來的核心動力所在。但我們不要忽略一點：高房價已經很大程度影響了這部分人進城買房的預期，甚至是阻礙了他們進城。未來這部分需求必然是逐步釋放的，畢竟讓“堅苦自立的農村人”為最後的高房價買單實在有些說不過去，也實在難度太高。
三個信息，房地產如果再不做出改變，“強弩之末”不是沒有可能。
1、2020年開年如此之巨大影響下，國家依然強調不再以房地產為短期刺激點。
今年第一季度“負增長”幾乎已是定數。按照2019年接近100萬億的GDP來計算，1月下旬至2月下旬，整整1個月的幾乎各行業停擺，再加上覆工後需要一個週期來全面恢復，可以說對經濟的打擊是非常非常大的。在如此艱難的情況下，國家依然對房地產說“不”，決心、信心可見一斑。
2、三駕馬車之一投資成為重頭戲，新基建當仁不讓承擔新增長點重任
根據央行數據，我國居民家庭金融槓桿率已經超過60%，也就是說大量的家庭都背有各種各樣的貸款，尤其是房貸。在這樣的情況下，再一味支持房地產無異於“飲鴆止渴”，而三駕馬車之一的“消費”，在如此大負擔下，也很難“肩負重任”。降利率當然要降，但這真不是為房地產準備的，而是為了給全民“減負”。而另一家馬車商品出口，在世界皆受影響時，顯然不衰退已是難得。
因此，投資才是唯一的發力點，唯一可能把陷入泥濘的馬車拉出來。過去投資主要是傳統基建，例如修橋修路、高鐵高架高速等等，也取得了輝煌的階段性成果。而隨著第四次技術革命的到來，5G、人工智能、石墨烯技術等已成為各國新的比較點。誰領先一小步，便可能是舉國實力領先的一大步。新基建，正是為了完成這一使命而誕生的。也正因為如此，大量城市上馬5G、4G信息基礎設施、軟件園、高科技產業園等項目。新的經濟增長點，正走在取代房地產的路上。
3、棚改規模的大幅縮小，房地產將徹底迴歸傳統供需關係
時間退回到2015年11月，那是國家最後一次拯救房地產。去庫存政策的推出，4萬億棚改力度的支持，快速引爆了慘淡已久的樓市。而久旱逢甘霖的房地產，也在這次陽光雨露中長成了參天大樹。這裡必須要說明：那時候救市是不得已，房地產依然是經濟支柱。而到了2020年，情況完全不同了，經濟迎來了新機遇。
因此，2018年到2020年的棚改指標，已然大幅降低，最高不過每年500萬套的水平。而由住建部領頭的關於加強棚改資金管理的通知中也已經明確：對房價壓力較大的城市，棚改不予支持任何資金。
筆者總結
時勢造英雄，下一個時勢必然不可能再是房地產。讓房地產迴歸合理的市場供需，讓2億未進城的人買得起房，房地產才可能在白銀時代下一個十年繼續發展下去。不然2億真的只是個望梅止渴的數字而已。
我是 ，樓市迷霧重重，關注作者不迷路。專注買房諮詢、市場研究、政策研究and說真話。
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