昨天運河雲莊線上開盤，高層加疊墅161套房源3小時售罄。5800餘組登記，低至2.3%的高層中籤率，擦身而過的購房者留下太多遺憾。
加上之前的萬象城幸福裡、世茂璀璨瀾宸&瀾庭，北部新城紅盤何其多也！
上週末，板塊另一新盤融信大發弘陽·沁瀾售樓處開放，能否延續整個板塊的火熱呢？
老必第一時間到現場跑盤，下面就為大家分享。
PART1 | 樓盤概況
融信大發弘陽·沁瀾，從案名就可以看出，由融信、大發、弘陽三個開發商聯合打造，2019年3月由融信拿地，樓面價21211元/㎡。項目位於餘杭區勾莊杭行路與橋良路交叉口，據在建地鐵10號線吳家路站約100m，據規劃的城北萬象城約850m。
項目由6幢7+1層洋房和2幢17-18層高層組成。預計4月份首開高層3、9號樓（96方136套，74方1套）；洋房8號樓（130方22套，109方2套，165方4套，共165套）。
樓盤外立面以真石漆為主，輔以淺藍玻璃和淺灰鋁板，顏值還是可以的。內部配套有健身房、兒童遊樂場等設施。
小區車行主入口位於南側，地面有少量臨時停車位，置業顧問表示後期可能會通過物業管理限制地上停車，實現“人車分流”。
沙盤實拍
人行入口位於西側，即現在售樓處的位置，實測從此處走到地鐵口大概2分鐘，還是非常方便的。
PART2 | 區位環境
沁瀾位於北部新城板塊，即原來的勾莊板塊，自萬象城火爆之後，這一片吸引了太多購房者的目光。
最近幾年，隨著氣勢磅礴的大城北規劃出爐，杭州第二座萬象城的落地，地鐵4號線、10號線的修建，勾莊化身北部新城，一躍成為剛需熱捧的置業熱土。
塵土飛揚的杭行路
規劃雖然美好，落地還需時間，北部新城還有大量待開發土地，譬如沁瀾東側一直到萬象城幸福裡，在地圖上規劃顯示為城北體育公園的地塊，還是大片的菜地、農田。
一派田居牧歌的景象
項目西側及南側分別為市政道路，尤其兩幢高層臨近主幹道杭行路，可能會有一定噪聲影響。
西南兩側道路
東側及北側是以自然河道為主的市政綠化，沿河慢行道隨著密佈的河網四通八達，業主可以在河邊散步、垂釣。
東北兩側河道
總體上來說，大環境還不錯，小區內部環境洋房大大優於高層。
PART3 | 戶型點評
沁瀾體量不大，戶型種類也不多，高層戶型比較親民，中間套和邊套都是96方戶型，置業顧問稱得房率高達81%，甚至只比運河雲莊105方戶型套內面積少1平方。
邊套C戶型，三房兩廳兩衛。客餐廳一體配合大尺度飄窗，採光和通透性都不錯。雖然沒有具體尺寸，但看上去確實比運河雲莊99方戶型更闊綽一些，U型廚房、走入式衣櫃，也都比較實用。
中間套D戶型，三房兩廳兩衛。常規的中間套小戶型佈局，沒啥太大的亮點，也沒啥硬傷。
洋房的戶型就偏改善了，主力戶型是130方和120方，還有少量底層和頂層的變異戶型。
洋房B戶型，四房兩廳兩衛，得房率83%。南北通透，經典四葉草佈局，私密性好，互不干擾。
洋房B1戶型就是在B戶型的基礎上多了個躍層，也就多出了一個房間，得房率高達86%。
PART4 | 周邊配套
商業
地鐵往南一站就是城北萬象城，已開業的西田城、杭行薈、萬達廣場，未開業的寶龍綜合體、運河印等商業綜合體都在地鐵幾站的範圍內。
杭行薈實景
交通
地鐵10號線吳家路站在建，預計通車時間22年，與小區交付時間相差不大。從小區大門走過去約2分鐘，往南一站可換乘4號線，十分方便。
吳家路站正在施工
教育
1KM內北面有杭運幼兒園，南面有杭行路小區，都在步行可達的範圍，且都已經啟用。杭行路小學是仿徽派建築風格，顏值不錯，但教學質量有待驗證。
老必實拍
老必實拍
醫療
附近的醫療配套大多還都是在規劃中的，比如北部新城綜合醫院，樹蘭國際醫院等。
PART5 | 價格&競品
當紅炸子雞萬象城幸福裡，不必細說，板塊核心的位置，2.65萬的均價，性價比最高。
2.9萬的世茂璀璨瀾宸已售罄，世茂璀璨瀾庭全部房源已推完；同樣價格的運河雲莊高層還有幾幢待加推。
置業顧問口徑高層預計均價2.9-3.0萬，其實參考周邊基本可以判定為2.9萬了，洋房預計均價3.5萬。
今年預計還有地鐵星創寶龍商住項目（精裝限價2.9萬）、萬科良渚新城項目（精裝限價3.05萬）兩個純新盤登場。寶龍商住項目是一個TOD項目，自帶商業綜合體；萬科項目位於沁瀾正南方向，體量更大，兩個項目也都值得關注。
近處空地為萬科地塊，遠處工地即是沁瀾
二手房方面，附近的萬家之星、杭宸、海德公園等小區的掛牌價都在3萬+，連毛坯的海德公園成交價都接近3萬，但考慮到時間成本，和二手房成交價下降的趨勢，倒掛並不誇張。
PART6 | 值不值得搖
整個北部新城，自去年10月萬象城幸福裡兩萬人搖，一路火爆到現在。漲價了的世茂璀璨瀾宸、世茂璀璨瀾庭、運河雲莊接連上市，每次高層登記數都在5千組以上，北部新城堪稱杭州當下紅盤最多的板塊之一。
沁瀾本身地鐵加河景的賣點不算特別突出，畢竟附近的新房都算是地鐵盤，有些還有運河加持，沁瀾高得房率的戶型設計在板塊內確實罕有敵手。
對於剛需購房者，北部新城的這幾個盤，能搖到哪個都是運氣爆棚，不要浪費。
對於偏愛洋房的改善購房者，在璀璨瀾庭售罄後暫時還真只有沁瀾一個選擇，而且這個選擇看上去還挺不錯。
沁瀾，註定又是一個難搖的項目。
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