無形資產，看不見摸不著，但卻代表著未來的價值。本次與首創置業的交流，我們聊到了數字化、智慧化以及首創置業的研發專利技術等話題，而這些都是實現健康住宅的助力因素，當然也是房地產行業需要進一步進階的內容。
【隔空對話】
業主日誌：致敬平凡崗位上的每一個英雄
這是我在天閱西山過的第一個春節，因為疫情也成了一個最特別的春節。但還是有讓我開心和感動的地方。
先說說開心吧，那就是天閱的科技系統，是真心舒服，溫度我調節在24℃，不幹，不燥，感覺不到熱氣卻很溫暖。
疫情原因全家老小6口人長時間宅家，空氣指數一直在優等數值30左右，聽工作人員介紹，這套科技系統經過多層過濾很好地淨化空氣，高壓靜電除塵也能對空氣進行消毒殺菌處理，保證新鮮空氣的淨化及安全，加溼系統對新風增加溼度，改善了因冬季供暖造成室內乾燥的問題，室內達到了恆溫，恆溼，恆氧的舒適生活環境。住過才知道。在此感謝運行維護工作人員的辛苦付出。
說完開心，說說感動，就是服務，疫情期間的服務，是電梯裡的紙巾、專用垃圾桶、大堂門及電梯按鈕上的保鮮膜、電梯和大門上張貼的消毒公示、還有每次快遞送來時附加贈送的酒精棉球，林林總總的防護和措施，都讓我每次邁進園區的時候，安全感劇增。
門口保安員負責的登記核實、管家對園區業主細心的慰問、保潔人員每天按時的消殺，都讓我對物業工作深感滿意，有他們的守護才有我們的心安，致敬這些平凡崗位上的每一個英雄。
首創置業隔空回應：業主認可和信任，是對一家企業最大的褒獎。
房地產數字化、科技化的濃度在逐漸提升，首創置業在健康和智慧體系方面的建設，也在逐步應用到更多的項目上。
（圖說：首創天閱西山項目）
健康方面：針對新型肺炎疫情，為保護客戶健康安全，我們從建築設計6大方面，降低疫情擴散的25項技術措施共同組成了首創健康產品清單。同時，首創與新風廠家合作研發專利微正壓除霾新風機，具有了普通新風機、全熱交換新風機、空氣淨化器三合一功能，經過半年多的實驗室測試、優化定型，可滿足客戶全年不同工況下室內空氣健康與舒適性需求，目前在天閱海河項目應用。
智慧方面：首創智慧家與京東智能合作，技術上整合了多種物聯網通信協議，多廠商的工程產品控制，同時兼容京東多品牌零售智能產品控制，為首創業主未來智能家居生活提供了豐富的產品選擇自由度，實現可自定義的場景控制。天閱西山項目實現批量交付，並在天閱海河等售項目樣板間展示。
假設有一項超能力，您最希望賦予房地產哪方面的改變？
【線上專訪間】
首創置業客戶發展中心總經理林智勇；首創置業設計營銷中心副總經理李恆
和訊：這次疫情對您的觸動是什麼？能否介紹下這次疫情後，首創置業在健康住宅方面主要做了哪些事情？
李恆：這兩年客戶對住宅的健康化和智能化有越來越多的需求，對產品的要求也越來越高。首創置業一直在技術研發方面加大投入，滿足不同客戶的精準需求。
我們一直在行動。首先，我們梳理調研了客戶的原有需求和新訴求，整理出健康住宅的73項健康清單，包括健康、安全、舒適和自如四大方面，以及6個專項，社區、戶型、精裝、景觀、智慧和新風。
全國30多個項目，每一個項目都根據我們的健康清單，進行了針對性、系統性的分析和部分優化升級。這些項目主要分佈於首創四大戰略區域，京津冀、長三角、粵港澳大灣區和西南片區，這幾個區域在去年我們也都有新土地的獲取。
清單裡80—90%是首創原有健康體系裡面就有的，還有10—20%是根據這次疫情做的升級，這些需要逐步落地。現在主要應用於新項目上，未來也希望能夠在一些老項目上做一些貼心的改造。但這個要具體分析，因為這方面還涉及到很多規劃上的事，可能有些已經不再具備條件，因為它已經通過了規劃上的一些審批。
林智勇：疫情發生以後，尤其是近兩個月，安全、健康、衛生、防疫、品質物業，等等，這些都成了客戶特別關注的方面。客戶這些關注點，我們未來也會融入到首創產品設計和社區服務裡去：
第一，產品設計方面，新冠肺炎是一個呼吸類的疾病，所以客戶對通風、採光這些方面要求會比以前會更高；
第二，科技系統方面，新風系統、水系統、排水系統等，都會成為用戶關注的點；
第三，公共空間方面，這次疫情，大家發現活動空間受到侷限了，不能隨便出小區。未來的社區公共空間，怎麼把它打造起來，讓大家在小區保證安全的同時還有相應的一些活動，也是我們需要思考的。
第四，社區配套方面，特別是運動健身的配套設施基本都關門了，社區內如何解決這些需求？這也是消費者關注的點；
第五，智能社區方面，大家有沒有一個深刻的感受，社區統計返城人員，今天社區來詢問一遍、明天又來詢問一遍。為什麼反覆這個動作？因為我們的數據沒有打通。我覺得智能社區以及智能家居方面，其實是可以通過一些大數據或專門的系統解決這個信息共享問題。
昨天我看了一個視頻，從歐洲回來的一個人，從歐洲登記到落地一共填了7次健康申報表，內容基本都一樣，為什麼這些信息就不能打通、共享？
第六、物業服務方面，原來可能我們認為物業只是保安、保潔和園林，但實際上物業遠遠不止於這些服務。現在很多物業承擔了包括代買生活用品、居家隔離、防疫等服務，物業和業主之間的關係更親密了。還有業主主動給物業人員送吃的東西、送口罩。
所以，公共空間、社區配套、智能社區、物業服務……這些方面應該說都是我們未來發展的一些方向。
和訊：您對【好房子】怎麼理解？首創的【房子】在行業中有何【與眾不同】？如果給首創產品貼標籤的話，您會給出哪幾個獨家標籤？
李恆：其實在2016年首創置業就提出首創制造2020戰略標準，其中的“四精”和“四心”已經闡述了我們對好房子的理解。
從產品維度來講，首創產品的第一個標籤是健康，首創產品80%一直在踐行健康戰略。這需要投入大量的時間和精力去研究，去做模型技術開發、去做實驗。這個事情需要一定週期。
這些年，我們在健康這件事上踏踏實實努力做。從16年年底的戰略落地和立項，17年建立的實驗室，18年申請到專利，首創一直在秉持做好產品，維護客戶權益健康這麼一個價值觀。 基於數字化或者說網絡化，我們還給客戶塑造了一個智能家居的平臺。16年的時候，跟京東合作，成立了智能家居的平臺，共同打造了我們的智慧家的系統。這個系統是房地產行業裡第一家擁有自主產權的智慧家居平臺系統。
第二個標籤是智慧。剛才林總提到的打通數據孤島的問題，其實通過數字化手段，很容易解決的，我們也希望首創未來的社區是一個很便利的智慧交互空間，讓生活越來越便利，越來越舒適。
林智勇：今年是首創制造2020收官之年，就在5年前，首創提出，將我們產品情懷、社會情懷能夠和客戶和生活進行一個緊密的結合。
剛才恆總提到的所有這些健康類的一些產品要素，都在我們設計階段進行了充分考慮。我相信客戶在後期的使用過程中，也能充分體會到我們良苦的用心，所以是精心設計。
除了精心設計之外，還有對材料把關。建築行業裡面的建材市場，質量參差不齊、魚龍混在，所以我們內部建立了一套戰略合作和系統，其中包括合作商的採購行為，來確保用的材料都是真材實料。
有了好的材料好的設計以後，我們還要進行現場施工的管控，全流程體系的管控，把工程交給總包，到後期施工驗收這個階段，我們基本上參與到了各個環節。我們還邀請第三方進行實測實量，對精工製造這一塊進行把關，保證每一個製造環節都經得起考驗，經得起第三方檢驗。
在後端服務環節叫精心交付，工地開放日也包含在其中。
剛才說的健康、智慧以及與第三方合作的智慧平臺，實際上背後是一個體系在進行運轉，是一個綜合的呈現。我們也想通過這樣一個體繫上的打造，把客戶服務好，讓客戶對首創品牌和產品更加認可，成為我們的忠誠粉絲。
和訊：這兩年房地產調控嚴厲，萬科鬱亮業績會上也說，企業基本命題是活下去。企業對於健康住宅的關注度是否會下降一些？您認為這次疫情會真的讓企業深度思考並改進健康住宅產品嗎？
李恆：從產品維度，我一直理解為，要知道市場的客戶的訴求需求，然後企業產品研發成適銷對路的產品，這個是精準研發的一個核心思想。
所以從邏輯性來說，調控嚴厲肯定會讓開發商難受一些，但回過頭來講，也能促進房地產整個行業技術水平或者產品水平的一個升級。
疫情這段時間，我抽空把歐洲的日本的住宅建築歷史又看了一遍，我發現每每社會上發生一個大的變化後，都會促進整個行業、居住生活品質以及行業整個標準的提升。
另一方面，我認為健康配置或者叫健康技術，不等於健康生活。不是說我給你這房子配了多少設備，投入了更多成本，就叫健康，它是一個更系統性的內容。
真正以客戶為導向的企業，一定會關注客戶的真正的需求或市場變化這件事情。真正懂得健康這套體系和理念邏輯的企業，也會知道可能需要付出的更多的心思和精力，而不是說只是花更多的成本。
林智勇：活下去確實是企業的命題，包括鬱亮提出的活下去，大家對這個並不隱諱。企業難在哪兒？首先，現在拿地困難，土地的一些附著要求越來越多，很多社會性的功能都加入到了土地條件裡面。再者，市場發生了巨大變化，以前一種解決方案就可以，現在可能需要一個系統性的方案。
正因此，客戶的導向就變成了我們格外關注的內容。實際上健康這方面應該是從後端對前端的一個推導客戶的需求，相當於把健康明確的提上了日常。在這種情況下，雖然說我們要活下去，雖然說行業調控導致行業發展比較艱難，但是因為客戶有需求，對我們行業有要求，所以我們做的新產品也必須要迎合客戶的這些需求。
萬科業績會上，鬱亮也提出房地產行業應該為老百姓提供更健康的產品。我覺得這才是根本的，因為這個是真正從老百姓需求出發的一種行為。
和訊：剛才林總提到企業拿地的情況。那麼，對於集體土地入市的土地新政，您怎麼看？
林智勇：首創是國資控股的上市公司，我們先行先試，首創已經是集體用地租賃住房的先行者之一。北京落實房住不炒的政策，從兩年前開始試行集體土地開展租賃住宅，明確從2017年到2021年五年時間供應1000公頃的集體土地，用來建設集體土地租賃住房，每年推200公頃。首創置業作為首創集團控股上市公司，也參與了一些項目。
去年2月份，首創簽下了朝陽十八里店集體用地租賃住房項目，是目前北京乃至全國最大的租賃住房項目，按照規劃，將打造成北京市租賃住房領域的標杆。北京市政府規定，此類合作，鄉政府是集體用地的土地方，以土地出資，佔51%股權，其他入股的開發公司佔49%。
項目預計在明年9月份就會投入市場，大概接近1萬套的規模，我們也期待這樣新的這種方式，一方面給企業帶來了更多發展生存的這種空間；另一方提供一些更利於老百姓消費的一些產品，履行我們的責任。
當然，最近也有在說未來集體土地不用上市可以直接流轉。但這塊只是一個說法，具體怎麼流轉？這些手續怎麼辦理？目前還沒有相應的這種法律法規或者是相應的規範出臺。首創作為國有控股的上市公司，我們會積極參與到國家的這種新的動態和發展裡面去。
和訊：相較於吃穿行，房地產數字化滲透率不高，為什麼？假設有一項超能力，您最希望賦予房地產哪方面的改變？
李恆：我印象中去年有個內部分享的論壇，當時也提到房地產的數字化。我印象中房地產行業的數字化程度應該是倒數的。
假如有一項超能力，我最希望改變的就是數字化。數字化其實代表的是一個行業的變化。
數字化的智慧化對客戶的生活體現在哪兒呢？體現在方方面面的更舒適更便利的生活場景裡，比如說每天早晨根據你的生活習慣，你不用設置鬧鐘，窗簾自動拉起，音樂響起；如果你有早上有洗澡習慣的話，熱水器自動就熱好了。而實現這些場景的基礎就是智慧設計、智慧城、智慧服務、智慧系統等，而首創也將此作為方向和目標。
林智勇：這個問題實際上也是很多業內人士平常思考的一個問題。房地產行業為什麼數字化水平低？因為它是連接上下游很多行業的一個綜合行業，現在最主要的問題是信息的不通暢，實際上有很多的信息壁壘，大家都在各自為政，把整個行業切分了以後，你會發現，其實它每一個子行業裡面，大家都在實行數字化。比如說我們採購的材料，其實現在所有的材料都是可以追溯、追索的，從出廠到應用，都能追溯。
數字化分三個層次理解：一個是智慧城市，整個城市是處於一個智慧化網狀裡；第二個是智慧社區，這個屬於房地產行業這部分的內容，就是我們從打造的時候就要打造智慧社區，以便未來更好為社區居民提供這種數字化的一些服務。那麼再後來涉及到居家狀態的這種智能家居，很多基本上也能實現。比如，智慧社區應用在我們社區物業管理中，由於人工費太高，現在大部分我們都採用了這種可視類的手段，叫科技物管，科技類的手段代替了人工的一些管理。再比如，社區安全監控，呼叫系統體系，首創的產品，這些智能化、數字化已經全部在應用了。
所以，傳統的房地產行業感覺數字化水平是低的，但實際裡面各個組成的模塊的複雜化水平都在不斷髮展，當然這也來源於技術更新以及一些對未來場景的設想，這些可能都對行業數字化起到了支撐和促進作用。
我們也相信這個行業未來會越來越精細化。數字化的水平、智能智慧這些應用新場景會越來越現實化，越來越跟客戶緊密結合起來。
和訊：聊了這麼多，最後總結一下，能否用一兩句話給健康住宅下一個定義？
李恆：健康住宅是給客戶提供一種健康生活，而不是從一個開發商或從一個產品設計角度給它的一個產品配置。
而所謂健康生活，就是硬件+軟件綜合起來的一個社區生活，簡言之健康配置不等於健康生活。
林智勇：其實我們可能有同感，健康也好，科技也好，光說功能性這些東西的話，可能開發商只要砸錢都能實現，但實際上客戶使用不使用以及跟他本人的這種生活的方式的結合是關鍵。
如果給健康住宅下一個定義，我想應該是能夠滿足客戶當前或者未來一定時間內的這種功能性需求和心理性滿足的產品。
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