2020年3月23日，首創置業發佈2019年全年業績。2019年，在房地產調控以“穩”為主的大背景下，首創置業憑藉“快週轉”策略和“3+X”佈局戰略，銷售增速在房地產弱週期環境下，保持了14.4%的增長。但在財務狀況方面，首創置業盈利收入微降；在償債能力方面，首創置業債務規模搶先於銷售達到“千億陣營”，但債務結構有所優化，短期債務佔比為26.5%，但仍需警惕短期現金流風險。
01
銷售：堅守“快週轉”，堅守京津滬
銷售規模：“快週轉”策略顯著，銷售金額增速達14.4%
銷售金額連續五年保持雙位數增長。2015年-2019年，首創置業連續五年銷售金額保持雙位數的增長率，2019年，首創置業繼續執行“快週轉”策略，堅決執行369項目工期標準，即3個月取得方案批覆，6個月取得施工許可證，9個月取得預售證，同時結合“奮進者”計劃，運營效率提升、新開項目快速去化，助推銷售業績增長。使得首創置業在房地產弱週期環境下，銷售增速保持在10%以上。2019年，首創置業累計實現簽約金額約808億元，同比增長14.4%；簽約面積316.3萬平方米，同比增長約3.3%。
圖：2015年-2019年首創置業銷售規模及增速變化情況
銷售結構：重倉一線城市，北京佔比過重存失衡風險
京津滬是業績貢獻助力，貢獻率達到71%。2019年，房企紛紛迴歸一二線，首創置業進一步優化城市佈局，堅持“3+X”戰略佈局，聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市群，優化強二線單核城市佈局。首創置業聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈以及潛力型強二線城市的戰略佈局。
從2019年銷售數據看，首創置業在3個核心區域的佈局佔比顯著，不過在強二線單核城市佈局尚未有顯著突破。此外，在城市貢獻率方面，北京、天津、上海分別佔總銷售金額的48%、12%和11%，僅在北京一地銷售佔據了首創置業近半，存失衡風險。
這種失衡同時體現在區域的具體表現方面，在囊括上海、江蘇、浙江等區域在內的華東分部對外交易收入為30.68746億元，同比增長約59.8%，華東分部淨利潤3.15015億元，同比縮水約54.4%。
圖：2019年首創置業銷售結構分佈情況
02
財務：淨利潤增長，資金覆蓋率不高
盈利能力：營業收入微降，但淨利潤同比增長
營業收入同比下降，淨利潤和歸母淨利潤均同比上升。 2019年，首創置業實現營業收入207.8億元，同比微降1.41%，實現營業利潤35.52億元，同比增長約12%；淨利潤25.69億元，同比增長6.29%；實現歸屬於母公司股東的淨利潤為21.23億元，同比增長10.4%。
圖：2015年-2019年首創置業營業收入及同比變化情況
償債能力：債務規模持續走高，負債結構有所調整
債務規模持續攀升。2015年-2019年期間，與銷售業績增速伴隨的是債務規模的增長，債務規模比銷售規模先一步踏入“千億陣營”。2017年，首創置業債務規模首次超過千億元，2019年，首創置業債務規模達到1432.3億元，負債規模持續增長。槓桿率水平微降。2015年-2019年，首創置業的資產負債率整體處於走高趨勢，2019年，首創置業在“賣賣賣”的情況下，資產負債率為77.3%，較去年下降0.2個百分點。
圖：2015年-2019年首創置業負債規模及資產負債率情況
債務結構優化，中長期債務佔比73.5%。2019年，首創置業有息債務合計927.5億元，其中短期借款與一年內到期的有息負債合計245.4億，佔比為26.5%；一年以上有息負債682.8億元，佔比為63.6%，短期內流動性風險可控。
圖：2018年-2019年首創置業債務結構佔比情況
從資金對短期債務覆蓋率看，貨幣資金僅能覆蓋一年短期負債。 在資金持有量方面，2019年末首創置業持有貨幣資金270.4億元，能覆蓋一年內到期債務總和的1.1倍，短期來看，資金相對充裕，可覆蓋一年內的短期債務規模，但2020年受疫情影響，房企銷售回款大概率受到影響，房企現金流吃緊現象更為普遍，以首創置業現在的現金覆蓋率來看，資金覆蓋率較低，短期資金鍊風險較大。
圖：2015年-2019年首創置業貨幣資金/一年內到期的短期債務佔比
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