今年來全球資本市場哀嚎一片，港股地產板塊也出現明顯調整。當前隨著港股業績期的到來，過去一年整個房地產行業穩健的銷售表現帶來了業績較強的確定性，並對未來板塊行情走勢產生正向刺激。從此邏輯出發，當下在整個房地產板塊挖掘業績表現優秀的個股，從中尋找機會不失為一個不錯的投資策略。
3月23日，首創置業(02868.HK)發佈2019年度業績公告，公告顯示，2019年，公司實現營業收入207.86億元人民幣，歸屬於母公司股東淨利潤21.23億元，同比增長約10%；基本每股收益0.43元。
1、毛利率淨利率雙提升，高盈利能力受資本市場青睞
從財報來看，2019年公司實現了毛利率和淨利率的同步提升，2019年毛利率進一步上升到32.66%，較上年提升6.86個百分點；與此同時，2019年公司淨利潤上升12.36%，較上年度提升近兩個百分點。公司的盈利水平處在高於同行業平均水平的位置，並且近年整體表現相對穩定，反映了首創置業較強的盈利能力。
伴隨高盈利能力，2019年公司實現歸母淨利潤21.2億，同比增長約10%。資本市場也給予了較高認可，3月23日業績公告後3月24日股價開盤大漲逾8%，盤中最高漲幅達約12%。
2、銷售再創新高，自銷成簽約主力
去年在整個行業調控持續趨緊、規模放緩的背景下，首創置業實現簽約額808.1億元，同比增長14.4%，反映了其較強的銷售韌性。值得一提的是，首創置業的自銷在去年實現爆發性的增長，成為當年簽約主力軍，自銷簽約額超300億元人民幣，同比增長115%，佔年度簽約銷售額的37%。
一般而言，房地產開發公司自銷團隊銷售效率更高，能夠有效的降低成本，同時也能更好的維護自身品牌形象。自銷團隊有十分強勁的表現，也從側面反映了公司較強的產品能力和所開發項目的市場熱度。
實際上，去年首創多個重點項目表現也非常不錯，其中上海天閱濱江二期、崑山悅都、江陰瑞府二期等項目開盤即售罄，而北京禧悅學府項目開盤當天勁銷近30 億元，足見其市場熱度。
銷售持續表現的背後，與公司堅持快週轉、精運營的策略不無關係。隨著房地產行業進入"品質時代"首創置業還發布了"首創制造2020戰略"推動運營體系全面升級，通過精準研發、精材實料、精細營造、精美交付，以有品質的產品和有品質的生活，為客戶提供全生命居住週期解決方案。
3、堅持非競爭性方式拿地，深耕三大核心城市圈
對於一家以房地產開發為核心的房企，土儲仍然是首創置業發展貫穿始終的根基所在。
首創置業的土地儲備優質且充足，截止2019財年末，公司擁有土地儲備總建築面積1661萬平方米，總貨值3515億元，同比增長17%。以權益面積看，達到1076萬平方米。龐大的土儲規模有效滿足了未來三年的開發需求。
從土儲佈局來看，公司三大核心城市圈貨值佔比67%，一二線城市佔比90%以上，京津滬三大城市貨值佔比53%。土儲成本來方面，銷售物業樓面地價僅不到1萬元每平，遠低於銷售物業2.2萬每平的價格。可見，首創置業坐擁核心地段優質低成本土儲，為其後續業績持續高增長帶來了保障。
在拿地策略上，首創置業踐行安全穩健的投資策略，堅持非競爭性拿地，強化併購、產業協同、戰略合作、 一二級聯動等差異化方式獲取資源，並在昆明、鄭州等地底價新獲超百萬平項目，有效充實戰略核心資源儲備。與此同時，文創、高科板塊的協同也為其鎖定了包括武漢、廈門、重慶等在內的多個城市的資源。
4、降槓桿成果顯著，融資成本優勢凸顯
今年來，突如其來的疫情為房地產帶來了流動性風險，深刻考驗著房地產企業的風險防控能力。在此環境下，往往具備優質的債務結構和財務基礎的房企更容易實現逆勢突圍。
2019年，公司在降槓桿層面取得了明顯的效果。淨負債率由2018年末的168.6%下降到2019年年末154.4%。
在融資層面，首創置業保持多元暢通的融資渠道，並已經形成了股-債-基金三級金融體系。公司成功完成供股，募集資金總額22.4億，實現核心股本突破，有效優化資本結構，推動公司業務高質量可持續發展。此外，首創置業通過發行債券、保險資金、資產證券化、供應鏈以及項目引資等方式進行多渠道低成本融資。融資成本長期處在行業低位，當前存量債務平均融資成本僅為5.39%。
房企債務期限結構是反映房企融資是否穩健的重要因素，當前首創置業長期債務佔比為74%，短期債務佔比為26%。債務結構相對健康，財務風險可控。
5、結語
隨著整個房地產板塊進入估值底部，行業投資機會進一步顯現。截止目前，首創置業動態市盈率2.8倍，市淨率0.18倍，具備較高的投資價值。以目前1.5港元的股價測算股息率超過11%。伴隨國內新冠疫情的影響逐步減弱，年初壓抑的需求在後期也將持續釋放出來，隨著各大房企業績後續繼續表現，整個行業的估值修復也將頗具期待，而公司較低的估值水平和穩健的業績表現在增厚安全邊際的同時，未來也將在行情調整中更具投資機會。
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