核心觀點
2019年首創置業銷售業績再創新高，銷售金額突破800億，銷售金額同比增長14.4%，其中銷售金額的增長主要源於簽約價格上升。
盈利方面，企業2019年毛利潤率已達到34.02%，高於2018 EH50毛利潤率均值，但是企業管理費用和財務費用增長迅速，使得企業淨利潤率增長緩慢，企業管理和財務方面的成本管控能力有待強化。土地投資方面，企業佈局持續聚焦京津冀、長三角和粵港澳大灣區等核心城市圈以及潛力型強二線單核城市，2019年新增土地儲備建築面積同比增長90.3%，總土地儲備建築面積同比增長32.35%，達1661萬平方米。財務方面，企業債務結構有一定改善，淨負債率為156.32%，下降了12.3個百分點；此外，企業短期償債能力有所加強，貨幣資金三年內首次完全覆蓋短期有息負債。
一、銷售金額超800億，銷售金額增速下降12.1個百分點
2019年首創置業實施“快週轉”策略，通過提升項目開盤供貨、銷售回款以及竣工交付節奏等，使得銷售業績再創新高。2019年簽約銷售金額為808.1億元，超額完成了800億元合同銷售目標，銷售金額同比增長14.4%；簽約面積為316.3萬平方米，同比增長3.3%。增速方面，一是簽約銷售金額和簽約銷售面積同比增速均有所放緩，分別較2018年下降了12.1個百分點和24.4個百分點；二是簽約銷售金額的增長主要源於簽約價格上升，2019年簽約金額增速為14.4%，其中籤約面積僅增長了3.3%，但簽約價格同比增長10.8%。2019年簽約均價為25548.53元/平方米，每平方米售價較2018年增加了2486.17元。
首創置業聚焦京津冀、長三角和粵港澳大灣區等三大核心城市圈，該三大核心城市圈在銷售業績方面佔據主力地位。2019年京津冀地區銷售金額為490.39億元，佔總簽約金額的60.69%，長三角地區簽約金額為194.67億元，佔總簽約金額的24.09%。粵港澳大灣區銷售金額為30.26億元，佔比略低，為3.74%。
受疫情影響，2020年1-2月首創置業簽約銷售金額為51.5億元，累計簽約面積為18.2萬平方米，同比下滑分別為43.34%和54.72%。2020年首創置業將銷售目標繼續定為800億元，鑑於企業主營業務中住宅開發主要針對改善型客戶和首置客戶，因此，疫情過後，或許與因疫情原因而產生的改善性需求不謀而合。如果在疫情得到控制後，企業能進一步加快推盤速度和加強去化水平，2020年銷售業績仍然可期。
二、淨利潤率增長緩慢，三費費用率高達25.95%
2019年首創置業營業收入為207.86億元，同比下降10.62%，主要原因在於本期物業開發銷售收入以及2018年末預收賬款減少。本期房地產銷售金額為155.80億元，較2018年下降36.41億元；此外，2018年末預收賬款下降至171.02億元，導致2019年可結轉的營業收入下滑。2019年企業預收賬款為194.75億元，同比增長13.88%，預計2020年營業收入可能會有所提升。
盈利能力方面，報告期企業毛利潤為70.72億元，同比增長12.12%；毛利潤率為34.02%，較2018年增加了6.9個百分點，現已高於2018年EH50的毛利潤均值32.61%。毛利潤率增長主要源於2019年企業物業開發銷售業務的毛利潤率提升。報告期，企業淨利潤為25.69億元，同比增長6.28%；但淨利潤率為12.36%，僅增長約2個百分點，仍然低於2018年EH50均值14.8%。此外，歸屬於母公司股東淨利潤為21.23億元，同比上升10.38%。
經與2018年EH50毛利潤率均值和淨利潤率均值作比較，我們發現首創置業的毛利潤率已提升至EH50房企之上，但是淨利潤率依然低於EH50房企均值水平。其中一個主要原因是期間費用過高。2019年首創置業銷售費用、管理費用和財務費用合計53.93億元，在毛利潤中佔比76.26%。三費費用率為25.95%，較2018年上升了7.67個百分點，其中管理費用和財務費用增長較快，分別提升了4.24%和4.46%。為進一步提升企業盈利水平，企業未來還需重視管理費用和財務費用方面的支出。
三、新增土儲總建面同比增長90.3%，總土地儲備總建面達1661萬平方米
2019年首創置業堅持安全穩健的土地投資策略，利用一二級聯動、產業協同、併購以及合作開發等方式，全年新獲取二級開發項目22個，新增總建築面積778.9萬平方米，同比增長90.3%。新增土儲按照業務類型劃分，約88%為發展物業，12%為投資性物業及其他。截至2019年12月31日，首創置業土地儲備總建築面積為1661萬平方米，同比增長32.35%，其中權益面積約1076萬平方米。另外，從企業投銷比數據來看，2019年投銷比高達2.46，同比增長84.28%，說明企業投資力度有所加強。
企業在投資佈局方面，持續聚焦京津冀、長三角和粵港澳大灣區等核心城市圈以及潛力型強二線單核城市。截至2020年1月，企業住宅業務新進入東莞、廈門、寧波和鄭州等城市。
總體上，企業土地儲備規模適中，核心城市資源充足。適當的土儲可滿足企業未來三年規模突破和業績提升之需。
四、有息負債同比增長6.7%，淨負債率下降至156.32%
截至2019年12月31日，首創置業淨負債率為156.32%，較2018年下降了12.3個百分點，但仍然高於2018 EH50淨負債率均值。我們認為淨負債率下降的主要原因是企業貨幣資金以及淨資產增加。2019年企業一方面發行了多筆永續債（永續債在企業財務表報中確認為其他權益工具），另一方面通過供股計劃配股，增加了企業淨資產。但是就有息負債而言，截至2019年末，企業仍有927.55億元有息負債餘額，且較2018年同比增長6.7%。對於較高的負債率，首創置業執行董事、副總裁兼財務總監範書斌在2019全年業績電話會議表示，未來將採用三種方式讓負債率保持合理水平：第一，持續強調銷售回款；第二，堅持差異化的非競爭性拿地控制成本；第三，保持權益融資，優化債務結構。
短期償債能力方面，截至報告期末，首創置業現金短債比已由2018年的0.96提升至1.1，短期貨幣資金能完全覆蓋企業的短期有息負債，企業短期償債能力有一定提升。但是較2018 EH50 均值而言，仍然存在差距。
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