在千年古城廣州，對於城市改造的話題從未更斷，從“三舊改造”到“城市更新”，從概念模糊到制度設計，廣州誕生了獵德、楊箕村等舊改傳奇，最近幾年也引來了本地虎與過江龍的同場競技。習慣了傳統招拍掛拿地的房企在三舊改造的地區、面積、形式上不斷擴容，從而也延伸城市更新相關的分公司、部門及崗位。據樂居不完全統計，在廣州，至少有46家企業涉足城市更新領域，如此大體量的城市更新範圍，在國內數百個城市中，當屬第一位。舊改行業離不開身在其中的個人，在其位謀其政，任其職某其責，這次我們談談關於舊改職業的一點分析。
一、舊改的崗位
城市更新部門與房企的部門架構類似，分為宣傳、法務、策劃、綜合等職位，更加專業的如廣州升龍則會細化為前期部、數據部、設計部、財務部、動遷部等九個部門。城市更新工作的開展，不管是城中村還是近郊村，都是圍繞村民和開發商以及政府部門三大主體間的博弈與合作關係，村民與開發商間的博弈，關鍵在於誰給的條件好，就選擇誰。在前期，開發商會通過活動贊助、節慶交流等擔任舊改前期服務商的方式，與村委、村民保持長期友好的關係。並在投票階段，以村民為導向，提供改造方案。政府部門則是全程進行審批審核和監管。因此，城市更新公司會因為不同的管理理念和水平，進行不同崗位的劃分。我們從兩個號稱“舊改王”的城市更新集團來簡單分析一下其舊改崗位設置。
（一）廣州佳兆業投資諮詢有限公司
佳兆業集團控股有限公司，細分了物業、地產、商業等集團，憑藉20年來的沉澱和積累，佳兆業的城市更新業務已形成了一套包括規劃設計、商務談判、合作模式、拆遷回遷、開發建設和運營服務等方面的成熟運作模式，專業化分工後面是專業化人才。
1、投資拓展上：投資拓展總監/經理/主任，投資經理/主任，項目負責人、舊改項目（城市更新）總監/經理 /主管，開發報建主任/經理
2、行政管理上：行政主任/經理，培訓主任/經理，行政前臺/客服助理，高級人力資源主任/經理/助理，採購經理，高級採購主任
3、稅務財務和法務上：稅務總監/經理，財務經理/主任，法務主任/高級法務主任/法務經理，融資總監/經理
以上分類可以沒那麼正確，只是作為一種示例，從廣州佳兆業投資招聘的人員分析，本科50%以上，大專約15%，其他不限學歷。經驗要求50%不限經驗，1-3年佔30%。這裡可以看出，崗位設置更多的是作為舊改前期的工作。
（二）廣州升龍投資有限公司
在廣州紮根三年的“過江龍”升龍集團，素有“舊改之王”之稱，於2017年1月1月註冊成立廣州升龍投資有限公司。在成立之初，升龍集團瞄準的就是廣州的舊改市場。廣州升龍舊改的崗位設置是以總部為中心，發揮指揮中心大腦的作用；各區項目部為派出機構，保持相對的獨立，靈活多變，各區項目部定點又機動穿插，充分發揮整體、集中作戰的優勢，在廣州多個項目創造了多箇舊改紀錄。
1、行政管理上：行政司機/主管/專員/經理，策劃總監，品牌經理/策劃主管，人力資源主管，運營總監，營銷策劃主管/經理，融資經理，資金經理，審計經理/專員
2、設計規劃上：平面設計師，GIS工程師，測繪數據工程師，規劃設計師
3、稅務財務和法務上：稅務總監/經理/專員，法務經理，會計主管
4、開發管理上：開發報批報建總監/經理/主管，總工程師，土建工程師，綠化採購專員，工程管理中心總經理，成本總監經理會計，銷售總監等
5、項目部：數據經理/主管/專員，數據資料審核員，外聯經理/主管，拆遷專員、動遷經理/主管/專員等。
同樣，以上分類是不能代表廣州升龍的崗位設置的，在崗的人員中的學歷要求，本科以上學歷佔50%以上，大專學歷佔30%以上。經驗要求上，5-10年工作經驗的佔30%，3-5年的佔20%左右，不限經驗的約25%。由此可見，廣州升龍更加註重舊改項目的整體推進，更注重各類人才的發揮，廣州升龍將舊改的每一環節的銜接扣的非常緊，因此項目推動速度非一般舊改公司可比擬。如升龍的黃埔湯村項目，2017年，黃埔城市更新局將湯村納入舊改規劃。2018年，湯村進行改造表決和基礎數據摸查。2019年：4月改造數據公佈並召開舊村改造項目徵拆動員會，5月掛網招商，6月正式引入廣州升龍為合作企業，7月底舊改實施方案正式獲批，9月舉行舊村改造項目復建安置區奠基儀式。
二、舊改從業人員分析
一般來說，真心做舊改的人都是實幹派，也是有情懷的人。在這個行業，與各式各樣、各行各業的人打交道，能夠見識到形形色色的各類人，豐富自己的人生閱歷，學到很多東西。舊改中的從業人員（特別是高層決策）對項目成敗具有舉足輕重的影響。舊改涉及面非常廣，談判方面，企業需要快速地找到合適的項目；政府審批方面，需要短時間內把項目審批流程走完；此外，專業人才問題也困擾著城市更新行業，內部團隊的專業水平也會影響項目的推進，核心是對項目所在區域更新政策的把握，具體操作中更大一部分能力體現在實際運用的能力上。
在增城做舊改，一般招聘的條件上有一條：會粵語，甚至還要懂客家話；從第一點中，也側面反映出開發商與村民二者間的關係。其中就有個項目在新塘鎮，工作人員和當地村民溝通，如果是講普通話，村民一般都不會理你的，更別說信任。語言上，工作人員是企業表達出願意並期待與村民溝通的態度。一口流利的粵語，不僅能拉近與村民間的關係，同時也便於瞭解村民的需求。在不少舊改項目上，都會存在一些體制出來的，有國土、住建、公安、城管等，這些部門見多識廣，對政策和人更加敏感，做事也更加靈活和切合實際，因此具有先天優勢。
每一箇舊改項目沒有一個是相同的，你沒實際去接觸舊改項目，你所有的知識都停留在紙上面，比單純的房地產開發更難。“水可載舟，亦可覆舟“，在舊改業務發展上，房企應把握好與政府合作的尺寸，亦應選擇風險可控的舊改模式項目。過去十年，政府、政策、企業、業主都在變化，隨著市場繼續發展，政策可能更嚴謹，同時也更清晰和全面，政府的參與度也將越來越高。這樣一來，市場將變得更專業和成熟，項目的推進也會加速。2019年3月，《增城區舊村改造項目公開招標選擇合作意向企業試行辦法》（穗規劃資源增規【2019】1號）就對舊改村和合作意向企業的合作期限進行了明確；2019年10月，《市規劃和自然資源局增城區分局關於進一步加強市場主體參與我區舊村改造監管工作的函》（穗規劃資源增函【2019】2844號）更加對合作企業的股權轉讓比例進行了限制，同時要求已上報確定合作意向企業的33箇舊村改造項目需要在今年4月29日前掛網招商選擇合作企業，否則合作意向關係終止；而在最新的《關於加快推進增城區舊村全面改造工作（第二輪徵求意見搞）》中，對更多的細節進行了要求和固化。從業人員要抓住機會，對行業、政策下一步的發展導向都要有前瞻性的判斷。
不斷完善的政策讓市場各項標準變得更加嚴格，作為舊改的從業人員，明顯感受到了廣州和增城的舊改都按下了快進鍵，那麼是否意味著拉鋸戰已成過去式？政策本來就是政府的一種策略，目前村企合作的增城舊改項目大多停留在掛網簽約階段，完整完成一個村改造的項目還沒有。真正考驗舊改企業和從業人員的實力的，是100%完成村民拆遷補償協議的簽訂，在完成整村拆卸的那一天，才是舊改的開始。舊改涉及的關聯環節很多，任何一個環節控制不好就有可能多幹一年或者兩年，甚至好幾年。如2019年，新塘的烏石村已經完成了基礎數據調查，就因某個原因，遭到舊改暫停，起碼短時間不會再啟動。
作為每一位從事舊改的人員，未來的道路仍舊很長，前路漫漫，每一步都是新的起點。
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