引言
最近接受了一位当事人关于商品住宅交付后保修期的咨询：此前其购买了某现售楼盘项目的尾盘，在签署商品房销售合同后，开发商方面还要求其再签署一份协议，协议主要内容为：由于商品房保修期已过，开发商不再承担保修责任。该咨询者询问该份协议是否有效？开发商是否还需要承担保修责任？
现将当天咨询意见详细整理如下，供各位业主和准业主参考。
一、保修期适用的主要情形
（一）施工单位向开发商承担的建设工程保修责任的保修期
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
（二）开发商向业主承担的商品房保修责任的保修期
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
二、保修期从何时起算
（一）施工单位对开发商的保修责任
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（二）开发商对业主的保修责任
住宅保修期从开发企业将住宅交付用户使用之日起计算。
三、施工单位、开发商各自承担的法定最低保修期
（一）施工单位承诺开发商的最低保修期
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。
(二)开发商承诺业主的最低保修期
正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
1.屋面防水３年；
2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；
3.墙面、顶棚抹灰层脱落１年；
4.地面空鼓开裂、大面积起砂１年；
5.门窗翘裂、五金件损坏１年；
6.管道堵塞２个月；
7.供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；
8.卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；
其他部位、部件的保修期限，由开发商与业主自行约定。
开发商承担的保修期限不应低于法律法规规定的最短期限。开发商可以与业主约定延长保修期。
四、施工单位向开发商承担的的保修期已届满，开发商是否还需要向业主履行保修期的义务
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；
存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期仍然不得低于前述规定中确定的最低保修期限。
因此，即使施工单位向开发商承担的的保修期已届满的，开发商仍然需要向业主履行保修期的义务。
五、前述关于免除开发商保修义务的协议是否有效？
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定，开发商应当向业主履行质量保修责任。而根据《民法总则》《合同法》规定，只有违反法律、行政法规的
强制性规定的民事法律行为方属无效。同时，《合同法司法解释（二）》第十四条规定，前述“强制性规定”，指的是效力性强制性规定，不包括管理性强制性规定。那么，前述行政法规关于“保修期”的规定是否为效力性强制性规定？对此，笔者认为，该规定应为效力性强制性规定，违反该规定的协议无效，主要理由是：
首先，众所周知，对于普通家庭而言，购买城市中的一套商品房，往往需要耗尽几代人的积蓄，房产无疑成为现代社会普通家庭中极其重要的家庭资产。为了维护普通购房者的权益以及维护社会稳定，国家出台各种法律法规和政策用以规范房地产开发和销售行为。
其次，前述《城市房地产开发经营管理条例》第一条规定了该行政法规的制定目的，即系为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展。这一制定目的也体现了国家管控房地产市场相关宏观政策精神。
最后，九民会议纪要第31条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，
但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量。因此，如果规章本身涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，相关协议违反该规章的就应当认定为无效；那么，如果行政法规本身涉及国家宏观政策等公序良俗的，违反该行政法规的协议就更应当认定为无效。当然，如果前述协议最终引发了相关案件，在选择案件具体诉讼策略时，还需要结合签订前述协议当时的具体情况和全案证据进行综合判断和权衡。例如，在特定的情况下，还可以以购房者签署协议时构成“重大误解”，请求人民法院或者仲裁结构予以撤销。但是该撤销权的行使有法定期限的限制，即应自知道或者应当知道撤销事由之日起3个月内行使；逾期未行使的，即无法撤销。
相关法规
1.《民法总则》（2017.10.01施行）
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；
（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；
（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
2.《合同法》（1999.10.01施行）
第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条 【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
3.《合同司法解释（二）》（2009.05.13施行）
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
4.最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019.11.08施行）
31.【违反规章的合同效力】违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。
5.《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》（2003.06.01施行）
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
6.建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（1998.09.01施行）
第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
第四条 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
１.工程质量监督部门核验的质量等级；
２.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
３.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
４.用户报修的单位，答复和处理的时限。
第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
第十条 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。
7.建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（2000.06.30）
第三条 本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。
本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。
第四条 房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
第七条 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一） 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二） 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三） 供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四） 电气管线、给排水管道、设备安装为２年；
（五） 装修工程为２年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
8.建设部《商品房销售管理办法》（2001.06.01施行）
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。引用统计
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
9.国务院《建设工程质量管理条例》（2019.04.23施行）
第三十九条 建设工程实行质量保修制度。
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
10.国务院《城市房地产开发经营管理条例》（2019.03.24）
第三十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
11.《建筑法》（2019.04.23施行）
第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
第六十三条 任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。
第七十五条 建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。
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