前不久，南京我樂公寓爆倉，拖欠房東租金，老闆不知所蹤，引起行業熱議。一位我樂公寓的租客找到了邁點空間租賃，說明了他所經歷的艱難租房路。經過多渠道採訪，我們瞭解到我樂公寓“崩盤”背後的諸多原因：不止是高收低租，還有租金貸以及頻繁變更經營範圍透露出的經營狀況混亂...
一、“剛交了3萬房租，房東就要趕我走”
租住我樂公寓（以下簡稱我樂）的王先生告訴我們，他在2018年就已入住該公寓，並簽訂了兩年的租房合同，今年7月租約到期。1月份，他剛繳納了6個月的房租，以及公寓工作人員要求他額外多交的1個月押金，共計30100元。
但是，在3月23號，房東就上門收房了。房東表示，自己也是受害者。因為自從1月起，房東就沒有收到我樂的房租，還提出了讓王先生補償其1月至3月的房租的要求。最終在雙方協商下，房東要求王先生在3月29號之前搬離。
“是朋友推薦我來這裡租住的，因為我們都是年輕人，對裝修、周邊環境要求較高，恰巧這邊都是新樓盤還是精裝修，剛好戳中了我們年輕人的痛點。我朋友也租住了我樂公寓，他們現在也很擔心，害怕哪天房東突然出現讓他們走。”王先生稱。
“在租住之前，我還特意在網上查過他們公司，在58同城、安居客等平臺也都諮詢過，沒有什麼問題。 ”王先生在3月3號還能聯繫到公寓方，現在已經失聯。邁點空間租賃撥打客服聯繫電話也處於電話無人接聽狀態，房東也未接聽電話。目前，王先生已經報警，與此同時，他還表示，“我真的挺難的，還要在3月29日找到新的出租房。”
南京市房管局目前已經聯繫到我樂的法人肖某，但法人稱自己已到外地，房管局已通知其儘快回來處理。派出所民警也表示，我樂的老闆現在在籌錢，但能否籌到錢，能籌到多少錢，還不知道。如果資金缺口過大，導致無法退還所有人損失，最終可能還是要房主和租客各退一步，協商解決。
但是，在這之前，肖某卻否認是自己捲走了錢，而是指認是“下面的人”拿走了錢。不禁讓人想起了之前邁點空間租賃曾採訪過的杭州鼎家公寓老闆魏某，對於資金鍊的斷裂，除了盲目擴張規模之外，他也說了同樣的原因，部分業務員“中飽私囊”。
二、效仿樂伽？頻繁變更經營範圍
儘管爆雷是在最近才出現，但是我樂的經營混亂，早在2019年就已初顯端倪。2019年3月開始，我樂所在的公司——南京逸居商業管理有限公司就頻繁變更經營範圍、法定代表人、負責人以及投資人，共計13次。現在看來，頗有些山雨欲來風滿樓的意味。過於頻繁的變更，代表著企業內部的不穩定以及經營思路的混亂。
此外，早在2019年樂伽公寓爆倉之後，在天涯論壇房產頻道的一則帖子這樣寫道，“我樂公寓，一個和樂伽高度相似的南京本土公司，在樂伽事件後，像是打了雞血一樣，瘋狂招收業務員，高價收房，在頭條，自媒體狂打廣告，為什麼？是經管一下子好了，還是從樂伽老闆那學到了高招？”
在微信等一些社交自媒體平臺上並沒有查詢到有關我樂往日的“風光”，我們對我樂的以往不得而知。不過，王先生告訴我們，在他租房的第一年，支付租金的方式是季度付款。但是到了2019年5月以後，我樂公寓只接受半年度付款。同時，在今年1月份時，王先生在支付半年度租金時，還被我樂要求多支付一個月押金，而這也是王先生第一年租住在我樂不曾出現過的情況。
此外，有房東在2019年12月就有收到過我樂公寓經營有問題的預警，但是與我樂公寓提前解約需要支付委託期內（三年）所有的租金總和的兩倍，最終房東只得暫時作罷。
更不要提，最初入住時，我樂公寓就向王先生推薦過租房貸，以及目前被不少媒體曝出的高收低租問題。林林總總看來，我樂公寓似乎在為自己的資金池壯大而“努力”。據一位租客表示，我樂公寓一共有580套房，已租出去500套左右，涉及租戶房東近千人，損失金額自然也不小。
三、7個月，發生7起“爆雷危機”
令人揪心的不僅僅是我樂這些房東和租客的損失，而是這不是樂伽破產後，南京第一次出現的爆倉品牌。邁點空間租賃根據媒體報道整理，南京爆倉長租公寓事件名單如下：樂伽、享居屋、玉恆、君創、有鄰友居以及眾禾。自2019年7月至今已經有7個月了，南京卻已經發生了7起“樂伽事件”。從以上幾家公寓爆倉的原因分析，主要因為以下3點：
① 高收低租，疫情期間加速發酵
不少上述爆倉公寓的租客和房東反饋，品牌基本都存在高收低租的情況。對於通過租金差實現盈利的中小長租公寓而言，這原本就是一個致命缺陷。加上疫情期間無法招租，失去了源源不斷的資金活水，導致現金流的枯竭，加速了爆倉進度；
② 瘋狂擴張，資金鍊壓力過大
基於高收低租的病態商業模式，長租公寓品牌商只有通過擴張規模，實現更多的招租，才能收到更多的租金，而且往往會伴隨著房東收款週期和租客付款週期不一致的情況出現。原本就處於緊繃狀態的資金鍊，就此坍塌；
③ 效仿樂伽，經營目的不單純
原本租客會與長租公寓在最初簽訂租房合約時就商定好房租支付週期，但是我樂卻在2019年5月以後強制性要求租客由季付改為半年付。甚至還打出了每月房租減100元，免去日常運營費的幌子，快速收斂資本。以最快的速度壯大自己的資金池，如果以現在的角度看來，當時的我樂公寓的經營狀況就出了很大的問題。
上述三個原因的疊加，加速了這些公寓的爆倉，也讓我們看到了高Sir筆下這些行業“偽品牌”的醜惡嘴臉，好在這些只知道野蠻生長和收割，註定活不到下半場，消失是遲早的事。
四、疫後長租公寓大洗牌再次開啟
就在今天上午，又看到了一條新聞，南京眾禾房地產經紀有限公司也出了問題。一位眾禾房東爆料自己名下的幾套房子遲遲未收到打款，但是租客已經按時交租了。眾禾一邊準時收取租客房租，一邊玩消失拖欠房東房租。更令人氣憤的，眾禾的業務員和爆料人透露，目前眾禾仍在抓緊為空置房源找租客，一旦簽下更多的新租客，簽下更長的時間，也就可能意味著這批租客和房東將面臨更嚴重的損失。
但是，這些“吃相難看”的品牌，估計沒有太多機會了，畢竟大洗牌已經悄然開局。在疫情衝擊下，人口流動減少導致房源空置率上升，長租公寓的收入更是急轉直下，更多的公寓將會在第一二季度中活不下去。
另外，監管的利劍也已出鞘。
2019年9月，南京市住房保障和房產局等四部門聯合下發《關於進一步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，其中建立了全國首個住房租賃租金託管制度，並實行租金銀行託管、不得哄抬租金價格等。
《通知》明確規定，在南京市行政區域內從事住房租賃經營活動的企業、個體工商戶等機構（以下簡稱“住房租賃機構”）從事住房租賃代理業務時，應當建立住房租賃租金託管制度，與南京市行政區域內經營的銀行簽訂租金委託收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行託管。
對此，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，“從託管制度本身來看，是借鑑了購房環節的首付款第三方託管的方式，目的是保障資金的安全性。” 世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天也認為，這對租戶來說是一種權益的保障，對運營商來說一定程度上會提高運營和融資成本，同時也會提高行業進入門檻，加速行業內的整合和優勝劣汰。
此外，2019年12月13日，住房和城鄉建設部等六部委聯合發佈的《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，其中第九條明確提出加強對“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）的監管；還要求控制房屋租賃行業“槓桿率”，租金貸收入佔比不得超過30%。
至此，國內監管部門，正式插手整頓長租公寓市場。
曾在一些社交媒體上看到有人討論，南京對於樂伽的處理太“寬容”了，沒法起到警示行業的作用。也有人指責相關監管機制失責，或者是租客自己不夠細心。但是在我們採訪王先生的過程中，他表示，自己是受朋友的推薦，並且在58同城、安居客等平臺查看了這家公寓的相關信息，以及在企業信息查詢網站上確認了這家公司經營狀況正常，但還是遭遇了公寓爆雷。
所以不是消費者不夠細心，而是這個行業的確還存在不少“待驅逐的劣幣”。在此，我們也呼籲儘快出臺住房租賃條例，通過立法建立行業准入制度。在消滅行業劣幣的同時，讓其他偽品牌玩家沒有再進入住房租賃市場的可能。洗牌，已經在進行。提高門檻，也同樣重要。另外，需要出臺針對房東和租客的突發狀況權益保護機制，我們已經看到了太多的長租公寓爆倉後，租客無家可歸，甚至還出現了房東將拒絕辦理出租房租客的房門焊死。一旦出現火災等緊急情況，這樣做法造成的後果，不堪設想。行業的完善，需要每個從業者遵守遊戲規則，但也需要行業制度的完善。邁點空間租賃也將持續跟進我樂公寓事件的最新進展，協同行業朝著更健康的方向發展。
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