——以下是正文——
上一篇，我们讨论了万博的优势和价值圈层。
这一篇，我们聊聊万博周边的房子。
万博周边的房子，有一个特点，那就是特别综合，从刚需到功改到奢享，从联排到独栋到大平层，都能找到想要的，产品很丰富。
现在在万博板块，新房有珠江铂世湾、金地
壹阅府、五矿万樾台。二手房有华南碧桂园、雅居乐花园、万科欧泊、万科红郡、华南新城、锦绣香江、华南新城。
我们这一篇吧，就还是从首次置业、偏刚需的角度出发来聊聊。别墅大平层我们会简单带过。
01 先说结论
结论一，关于首付。
片区楼价在3.0-4.5万/㎡不等，和电梯、楼龄、环境和地铁距离相关。
在万博置业，80-90万的首付预算，能买到电梯两房或小三房。100万的首付预算，虽然选择度会更高，但也仅仅是常规三房的入门门槛。手握120万首付预算，才能鼓起勇气考虑居住舒适感和空间悦享感。
如果愿意看看楼梯楼，那么首付可以再降，最低60万就能入手两房楼梯楼，70-80万是楼梯楼两房和小三房的主流首付要求。基本也就华南碧桂园有楼梯楼，选择面不宽。
整个板块，从62㎡到400㎡，肥有肥吃、瘦有瘦吃，各种各样的购房朋友都可以找到比较合心水的，但是需要花时间、多跑跑、多比较（特别是预算较紧张的朋友）。
结论二，关于地铁。
整个板块，有汉溪长隆-南村板块-员岗-板桥四个地铁站，若非自驾通勤的购房朋友，就需要多考虑意向单位和地铁口的距离。不是所有楼盘都是地铁物业，反正以下这些是投资总觉得步行十分钟基本能到地铁口的。
（1）汉溪长隆站：锦绣香江（布查特官邸组团、山水园组团）
（2）南村万博站：锦绣香江（牡丹园组团）、金地壹阅府、华南碧桂园（翠山蓝天组团）、万科欧泊、万科红郡。
（3）员岗站：珠江铂世湾、广州雅居乐花园（雅翠庭、雅悦庭、上善若水、十年小雅）、华南新城（江山颐景）。
（4）板桥站：广州雅居乐花园（剑桥郡、佰利山）。
回到价格，地铁物业的价格基本在4万/㎡或以上，有部分能去到3.5万/㎡成交，如华南新城（江山颐景）、广州雅居乐花园（雅翠庭、雅悦庭）。
结论三，关于环境、楼龄。
万博板块的大盘，普遍内部环境都很舒适，有花园社区的感觉。
片区所有的楼盘里，华南碧桂园（2001）是楼龄最长的，楼栋的造型和外立面看起来也偏老气，整体也是楼梯楼多。
其次是锦绣香江（2004），但锦绣香江的造型和外立面依然新颖，不显过时。其他的楼盘普遍都是2010年后，外观形象不错。
02 低首付首选
华南碧桂园、华南新城
万博板块单价最低的两个楼盘，一个是华南碧桂园（楼梯楼），一个是华南新城（电梯楼）。难道名字带“华南”的都不保值吗？
其实，华南碧桂园是因为楼龄长、多楼梯楼，所以单价低。华南新城主要是物业管理太差，楼盘口碑一般，交通也不方便，环境也更凌乱。
（1）华南碧桂园
华南碧桂园一共有17个组团，其中仅有翠山蓝天最靠近地铁口，同时又是电梯楼，是华碧最靓的普通住宅。价格也是华碧里面所有组团最贵的，在4.0-4.2万/㎡之间，最小96㎡，首付需要115万。
华碧大部分都还是别墅和楼梯楼，楼梯楼主要集中在图片中的绿色区域。楼龄普遍比较久了（2001年），外形和外立面都有年代感。价格也比较低廉，在3.0-3.4万/㎡之间，主流价格是3.2万/㎡。
户型最小去到62㎡两房，在链家挂牌3.2万/㎡，60万首付就可以成交。更多的小户型在80-85㎡之间的两房、小三房，单价3.2万/㎡，首付预算70-80万。
（2）华南新城
华南新城距离南村万博地铁的距离（1.7km）和华碧楼梯楼（1.6km）差不多。但华南新城是电梯楼，而且单价和华碧楼梯楼差不多，甚至更低一些。单价在3.0-3.2万/㎡之间，3.0万/㎡以下也有成交。最小户型71㎡的两房，70万首付就可以拿下。面积段从71-330㎡不等，主流还是84/90/95㎡，需要准备70-85万首付。
一个电梯楼盘，把二手价格能干到比楼梯楼还低，投资总也是醉了，合生创展也是棒棒的。对楼梯楼不喜欢，但首付又有限的，倒是可以考虑一下华南新城。
华南新城还有一个江山颐景组团，在珠江铂世湾旁边，距离员岗地铁站900米，是一个小小区，只有4栋楼，单价3.5万/㎡，面积较大，在120㎡以上，需要120万首付。周边环境一般、孤立感强。120万首付在万博还是有很强的选择主动权，123房先生不太建议选择江山颐景组团。
华南新城小区一景
03 地铁口优选
欧泊、华碧翠山蓝天、雅居乐花园、珠江铂世湾
在地铁口位置，价格也比较靓的楼盘，有万科欧泊、华碧翠山蓝天、珠江铂世湾和广州雅居乐花园（雅翠庭、雅悦庭、上善若水、十年小雅、佰利山、剑桥郡）。
（1）欧泊、华碧翠山蓝天
万科欧泊和华碧翠山蓝天都是南村万博地铁站的地铁物业。华碧在4.0万/㎡，欧泊在4.2万/㎡。产品上，华碧是96㎡起步，欧泊有79-80-96㎡的小户型。华碧至少准备115万首付，欧泊至少准备100万即可入手。
华碧是8层的多层建筑，人车不分离，和别墅区混杂，被别墅区占去较多的用地，是没有小区园林的。欧泊是35层的高层建筑，建筑密度高，但人车分流、有小区园林。
整体投资总会更推荐欧泊，小区园林、人车分流、视野开阔。但华碧闹中取静、环境私密，也有很多粉丝。
华南碧桂园小区一景
万科欧泊小区一景
（2）广州雅居乐花园、珠江铂世湾
珠江铂世湾是新盘在售，雅居乐花园是二手楼。
雅居乐的上善若水、十年小雅、剑桥郡、佰利山都是楼龄比较新的电梯高层，售价在4万/㎡左右。这个价格和珠江铂世湾是大致持平的。
整体来讲，投资总会更推荐上善若水、十年小雅，社区成熟。剑桥郡和佰利山会显得孤立。至于珠江铂世湾，如果从图中的蓝色路线出来，距离地铁只有850米，但属于村道，界面很差，特别是夜晚不太适合女性通行。如果走其他路线（金新大道），到地铁的距离就会远很多。
但是，如果是计划自驾出行，那么珠江铂世湾也是不错的选择。楼盘建设好后，是沿金新大道出现，整体的道路面貌是还不错的。
广州雅居乐花园小区一景
04 其他楼盘点评
锦绣香江、金地壹阅府、五矿万樾台
（1）锦绣香江
锦绣香江，靠近汉溪长隆站，但步行也能很便利到万博中心。锦绣香江整体的建筑强度较低，小区绿化和管理都还不错，虽然楼龄长（2004），但整体的外观和外立面都不过时。最大的优点就是交通，地铁是一方面，自驾是另一方面。
锦绣香江的汉溪大道边上的大型楼盘不多，整体的交通压力不大，拥堵情况不高，平时车流量也不算特别高。但兴南大道有广州雅居乐花园、万科欧泊、华南新城、珠江铂世湾几万户业主，一到交通高峰时段，oh my god，那个交通压力不是一般的大。
锦绣香江闹中取静，单价也是万博板块中很贵的，虽然最低有4.0万/㎡挂牌，但不少房源都串着4.5/5.0/6.0万/㎡的单价去的。
锦绣香江小区一景
（2）金地壹阅府
金地壹阅府的位置很靓，下楼就是商务区。当然，价格也很靓，大平层单价也是奔着6.5万/㎡往上。
很明显，金地壹阅府不是卖给普通人家的，就是卖给有钱人的房子。但是，投资总就很不理解了。价格既然是土豪价格，为何户型是刚需户型呐。说好的大平层，但相当多的房源是127-140㎡的中等户型。
毫无疑问，定位上有飘摇。这种定位显得不伦不类，老感觉是卖给那些不是很有钱、但想装阔的人。
不用怀疑，拿着金地壹阅府的预算，在周边的广州雅居乐、欧泊、锦绣香江，能找到比金地壹阅府居住奢享感更强的户型。这些楼盘都有相当多的大户型放出。
金地壹阅府效果图
（3）五矿万樾台
纯别墅盘。位置很一般、孤立感很强，没有配套。在南大路旁边，周围也被工业厂房包围。两个词形容这种区位，叫闹中取闹、偏中取偏。
五矿万樾台效果图
每个楼盘和每套房子都有优点和缺点，写的不好的欢迎批评指出，谢谢阅读，下期见！
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