近日，金輝控股正式向港交所遞交招股書，擬香港主板IPO上市。招股書顯示，農銀國際、中信里昂證券、海通國際為其聯席保薦人。
1、房企前四十強，專注剛需、首改型置業人群
資料顯示，金輝控股是國內一家大型房地產開發企業集團，成立於1996年，業務主要專注於為首置和首改客戶提供優質的住宅物業。目前其業務分佈於環渤海、長三角、華南、西南及西北五大區域，30個城市，並重點聚焦環一線及強二三線城市。
根據克而瑞《2019年中國房地產企業銷售排行榜》，2017年、2018年及2019年，金輝控股的全口徑銷售額分別在中國房地產企業的排名依次為42名、41名和40名，其中2019年公司全口徑銷售額為888.6億元，離千億梯隊僅一步之遙。此外2020年，金輝控股位列中國房地產協會及上海易居房地產研究院中國房地產測評中心授予的「中國房地產開發商前五十強」第36名，綜合實力處在全國房企前列。
截至2019年12月31日，金輝控股的物業投資組合包括144個項目，其中包括由附屬公司開發的102個項目，以及由合營、聯營公司開發的42個物業項目。公司擁有四大產品系，覆蓋全齡人群，滿足首置、改善的多種置業需求。具體分別為契合城市主力中青年客群的"優步系"產品；全新舒適改善型產品線"雲著系"；聚焦一、二線城市核心地段與資源，面向城市高淨值人群的"銘著系"高端住宅，以及城市綜合體"大城系"。
2、業績穩步增長，成長性持續釋放
招股書顯示，金輝控股的營業收入2017、2018、2019年分別為117.77億、159.71億和259.63億元，複合年增長率48.5%，其中2019年度增幅達62.56%。相應的2017、2018、2019年淨利潤分別為22.21億、23.00億和26.90億元，年複合增長率為10.0%。其中，2019年淨利潤增長率為16.96%。
公司營收增速穩步提升，成長性持續釋放，後備資源也較為充足。
從土儲層面來看，截至2019年12月31日，金輝控股所持土地儲備總建築面積為2667.44萬平方米，其中93.4%位於二線城市及核心三線城市。可見，充足且相對優質的土地資源仍然能支撐未來金輝控股的快速成長。
除了龐大的土地儲備做基礎保障外，金輝控股能夠在業務端持續發力的原因還在於：公司能夠對不同置業者進行細分，對產品進行定製化設計，有效滿足了不同維度人群的需求，保證了產品去化能力。從入住率來看，截止2017年底，2018年底，2019年底，金輝控股的平均入住率分別為84.9%、87.6%、90.0%，反映了金輝的產品定位有效的切入了剛需購房人群。
財報同時顯示，公司契合城市主力中青年客群的"優步系"產品和全新舒適改善型產品線"雲著系"分別佔到了金輝控股權益建築面積的31.6%和25.2%。未來這兩條主力產品線的爆發還將為業績的增長帶來持續的支撐。
此外，根據此前發佈的《金輝集團2019年公司債券半年報》顯示，在具體去化率及回款率指標上，金輝控股在行業內保持領先水平。其已完工項目銷售平均去化率達96%，在建項目平均去化率達87%，預收款增幅34.35%，平均回款週期35天。公司高週轉的經營能力進一步保障了利潤的提升。
3、財務穩健，上市融資助力新一輪成長
在保持規模、營收、淨利穩健增長的同時，金輝控股的財務表現也相對穩健。
根據中國房地產測評中心發佈的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，125家上市房企的淨負債率均值為92.52%。而金輝控股的招股書顯示，2017到2019年度，金輝集團資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%，負債率基本保持穩定、且低於行業平均值。而以扣除合約負債額後的資產負債率來看，金輝控股在2019年度的數據為47.73%，同樣處在行業平均水平之下。
截至2019年末，金輝控股的銀行借款、其他借款及公司債券總額為人427.5億元。其中一年內到期部分180.2億元，一年期佔比為42.1%，較上一年的59.8%大幅下降，反映公司短期債務結構得到進一步優化。
值得一提的是，金輝於2019年12月完成了物業管理業務出售，此舉也將令公司將更多的資源聚焦於主業物業開發及銷售中，並有效的優化資產結構，盤活優質資源，形成業務發展新動能。
而此次登陸港交所，也將進一步拓展公司的融資渠道，獲得更多的發展資金，招股書亦顯示，此次上市集資所得，公司將用作現有項目撥資；償還項目開發的部分現有信託貸款；以及用作公司一般營運資金。成功上市也將有助於優化和規範公司組織及管理結構，藉助海外上市平臺，給公司品牌帶來正向效應。
4、結語
作為離千億規模臨門一腳的房企，金輝控股未來的增長也將受益於行業集中度的提升，公司整體債務水平可控，隨著此次登陸資本市場，進一步優化資本結構，有望在上市後開啟新的加速度。
今年來，伴隨新冠疫情帶來的全球金融動盪，港股房地產板塊遭遇重挫，當前板塊估值已經處在歷史地位，未來隨著寬鬆的貨幣環境及房地產政策的邊際放鬆以及板塊內部各大房企確定性高的業績預期，後續估值修復空間較為可觀。此次金輝控股上市，作為即將站上千億舞臺的穩健型選手，其未來還將藉助規模優勢獲得在融資、土儲等多方面資源的支撐，其獲得資金高度關注也將是大概率事件。
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