經濟日報-中國經濟網北京3月31日訊 3月31日，戴德梁行聯合中國房地產業協會金融分會發布新一期2019《亞洲房地產投資信託基金（REITs）研究報告》。2019版報告對亞洲主要REITs市場及國內商業不動產證券化市場進行了梳理與總結，更新了中國香港特別行政區（以下簡稱為‘香港’）和新加坡REITs持有內地物業的情況，並以新加坡吉寶數據中心（Keppel DC REIT）作為案例分析，旨在為未來中國“新基建”資產證券化的發展提供借鑑意義。
研究報告表明，截至2019年底亞洲市場上活躍的REITs共計178支，總市值達2,924億美元，同比增長約25%，其中日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計佔比達93%。
新加坡REITs市場分派收益率為6.2%，比中國香港高出0.6個百分點，而日本REITs市場的分派收益率最低，為4.0%。三地REITs市場的槓桿率均未超過45%，其中日本市場最高，達44%。2019年新加坡和日本REITs市場均實現了10年來最強勁的年度綜合收益，分別為25.3%和25.6%。得益於此，新加坡和日本REITs的市淨率較去年有較大提高。此外，香港REITs市場時隔6年再有房託基金上市，招商局商業房地產投資信託基金於2019年12月在港交所主板掛牌，集資金額逾30億港元。
2019年國內商業不動產資產證券化市場延續了前一年快速發展勢頭，共發行81單產品，發行規模達1,550.8億元，產品數量和規模分別環比增長42.1%和36.3%，其中CMBS產品發行46單，發行規模1,035.1億元；類REITs產品發行23單產品，發行規模達393.6億元；CMBN產品發行12單，發行規模122.1億元。截至2019年底，國內商業不動產資產證券化產品已累計發行192單，共計持有底層物業423處，從物業類型上看，已發行產品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓、工業物流等資產類型。報告重點對類REITs、CMBS和CMBN產品在2019年的市場變化及亮點進行了分析，同時對截至2019年底已到期產品的處置方式進行了總結。
截至2019年底，新加坡和中國香港共有16支REITs持有中國內地103處商業不動產。2019年，兩地REITs在中國內地不動產交易十分活躍，共收購16處物業，處置3處物業。伴隨著內地消費升級和電商的快速發展，兩地REITs更多關注於內地零售類和工業物流類資產的收購機會。
最後，報告對新加坡唯一專注於數據中心領域的吉寶數據中心房託（Keppel DC REIT）進行了案例分析，旨在為未來中國“新基建”資產證券化的發展提供借鑑意義。
戴德梁行董事，資產證券化業務負責人楊枝先生表示: “2019年國內商業不動產資產證券化市場不但發展迅猛，而且無論從產品結構設計，還是底層資產的多樣性，國內市場不斷推陳出新，進一步接近標準化REITs可持續注入資產的平臺效果。我們希望這份最新的研究報告能為REITs從業人員提供更新、更全面的資訊，也期待通過分析境外數據中心REITs的案例，為中國發展“新基建”資產證券化提供參考。”
戴德梁行高級副董事劉慧女士表示：“2019年國內商業不動產大宗交易額達人民幣約2,800億元，相信未來商業不動產持有者及REITs投資者也會越來越多元化。商業不動產資產證券化市場中現金流的穩定性和資產價值管理是核心，我們從物業租金收入、收益率、未來增值等角度協助制定資產合格標準，確保首次發行與後續歷次跟蹤評估的銜接性。我們的經營性資產評價體系及資產價值提升方案可使資產實現主動管理，實現資產的保值增值，資產到資本的良性循環。”
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