最近啊，很多自媒體都說要趕緊買房了，現在就好比是2008年次貸危機，“夜壺”要被拎出來啦。還有部分中介跟打了雞血似的：

乍一看，現在還真像08年次貸危機那會兒，各國都在紛紛出臺刺激政策。難道樓市真要爆發了？

淡定一點。掌櫃我要奉勸各位一句：買房，現在是最差的時代。

生搬硬套08年的經驗，你就是別人鍋裡的韭菜，被爆炒還在喊“加油”。

我來給你捋捋裡面的邏輯啊。

先講個段子：

一群人在電梯裡。有的做俯臥撐，有的原地跑，然後電梯升了上去。

大家各自分享上去的成功經驗，有的說是俯臥撐撐上來的，有的說是自己跑上來的。

電梯裡的人啊，就好比早些年的購房者。他們覺得房價漲了，是因為自己的眼光好。根本沒察覺到是一部“電梯”把他們載了上去。

對於普通人，財富快速上升的電梯，就只有一個：

槓桿

01

別誤解，我說的槓桿並不是你自個兒貸了多少款，而是市場整體的槓桿。

當市場的槓桿在飆升的時候，你只要參與在裡面，就能在極短的時間內，賺到大量的錢。

拿股市來舉例：2014-15年，上證綜指一路飆升攻破了5000點，直接原因就是，當時的槓桿資金高達現在的五倍。

我印象很深。那會兒和朋友們聚餐，有位哥們兒很傲氣地說，他股票一個上午的漲幅，就是普通人一年的工資。這種“天上一日，地上一年”的感覺，是極其夢幻的。

不過後來他賺的錢全吐出來了，本金還虧了不少。這裡就不細說了。

樓市的行情，也一樣靠槓桿。

現在的房價大約是2008年的5倍。但你得注意，這5倍的房價可不是每年均勻地漲上來的。

大致是，2009-10年翻了一番，2014年-16年又翻了一番，這就是四倍。其餘的七、八年，總共也就漲了25%的樣子。

為什麼不同時期，漲幅的差距這麼大呢？關鍵還是在於房地產是否在加槓桿：

--2009-10年，限貸寬鬆，首付兩成，利率七折；

--2014-16年，既調低了首套房認定標準，又下調了首付比例；

而其他的年份，都在嚴格執行限貸。

你看啊，過去十多年，城鎮化、經濟增長一直沒停過。但只要槓桿一收，樓市就熄火了；槓桿一放，又點燃了。

說明什麼？槓桿才是樓市行情的主菜。

我一直記得。2014年，央行宣佈“930政策”，取消“認房認貸”。

當時我剛登機。在手機上看到這則消息後，就立馬就反應過來了，房地產要加槓桿了，房價得飛啊。

這個時候，你就該果斷買房，房貸貸足。因為放水最終會稀釋掉債務，你的資產越大，收益也就越大。

但當時很多人沒整明白，還在沉迷於炒股。結果一年沒買房，十年又白忙，搞得心態都崩了。

現在，疫情在衝擊經濟。在決策層面前，有一條很容易的老路：

只要給房地產加槓桿，經濟立馬快速增長，居民資產增值了，地方財政也充裕了，農民工都上建築工地，就業也穩住了...

一印解千愁，每個人都是贏家，何樂而不為呢？

但掌櫃我很篤定，這一次絕不會再加槓桿了。

02

槓桿很迷人，但它會帶來一個非常大的隱患：當收入負擔不起槓桿的時候，房地產泡沫也就來了。

要是放任泡沫的膨脹，收入兜不住槓桿，居民供不起房子了，就會有房產拋售潮。

這會導致抵押品價值大跌，整個金融體系都得崩盤。

日本，香港，美國...一次次的危機，都在重演這個規律。

疫情之下，居民的收入水平，並不樂觀。

我說說身邊的幾個案例：

--朋友A每晚加班到凌晨，毫無怨言。倒不是精力充沛，而是因為已經有一半的同事被“優化”了。活多總好過失業嘛；

--B開了多家幼兒園，目前無期限停擺中；她僱傭了很多老師，實體經營面積很大，每個月的虧損大約是500萬元；

--C年初賣了套房子。下家是位小老闆，很豪氣，定金直接拍了三成房款。本來約好3月初付尾款，結果小老闆的企業倒閉了，員工也都遣散了，實在是拿不出一分錢了。目前正在協商中。

見微知著，收入縮減才是大趨勢。這時候貿然加槓桿，只會積累金融風險和泡沫，留下無窮的後患。

最近的政策信號也很明顯了。駐馬店和寶雞試圖降低首付，結果一天內就撤回了。

央行在一季度例會上表態，“宏觀槓桿率基本穩定”。翻譯過來就是，加槓桿的政策，你想都別想。

日本是前車之鑑。泡沫刺破、房價腰斬，經濟彷彿按下了暫停鍵，蕭條了三十年。

千萬不能重蹈日本的覆轍。

現在的形勢，就好比在山路上騎馬，周圍一片漆黑。貿然加速，一旦失控，腳下就是萬丈深淵。

03

講了很多，總結一下：不要把現在看作是2008年。我們不會再像當時那樣，在房地產行業加槓桿了。

2015-16年的加槓桿，大概就是中國樓市最後的狂歡。今後再也不會有那麼火爆的行情了。

明白了這個道理，你會有一種宿命感：

--70後的條件優渥，是理所當然的。因為他們在2015年至少都36歲了，已經買好房子了；

--80後則混得參差不齊。早些年下了決心買了房的，和一直猶猶豫豫沒買房的，可以說是天上地下的差別；

--90後是最倒黴的一代人。他們剛畢業開始工作，就面臨著樓市的高槓杆。揹著高額的負債，就是90後註定的命運。

無論如何，人生還在繼續，我們都要往前看。

今後，槓桿戛然而止，未嘗不是一件好事。

放水，只會讓手裡全是房子的生而逢時者躺著獲利。

現在這樣挺好。對於有本事有幹勁的年輕人，專心打磨自己的專業技能就夠了。

04

短期看，房價不僅不會大漲，甚至還有不小的回落的風險。

危機的味道越來越濃了。

歐美停擺，導致全球的產業鏈支離破碎。

有民間調研顯示，除了醫療行業，其他的行業都面臨外貿訂單取消、甚至無單可接的困境。

都說信心比黃金更重要。但我勸你要保持敬畏之心。

千萬別信雞湯，相信什麼危中有機，什麼眾人恐懼我貪婪。

也不要輕易出手抄底，你不知道什麼時候是底。

如果你當年連房地產加槓桿的機會都沒看懂，你憑什麼有自信，能在危機中翻盤？

我們唯一應該做的，就是抱團取暖，在這漫漫冬夜中觀望，靜候黎明的到來。

（以及，任何黎明來臨的信號，我都會第一時間在這裡分享出來。）

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