“2019年對於新城來說是堅韌前行的一年，感謝3萬多名同心同行的員工，讓公司展示出充分的堅韌性和穩定性，能夠面對危機，穩定發展。”這是新城控股董事長兼總裁王曉松在3月31日業績會上的開場白
1987年出生的王曉松展示出了超越他年齡之外的穩重，他細細介紹著過去一年新城的成績，描述著新城未來的方向。如他所說，過去的一年，新城經歷了前所未有的至暗時刻。
在危機關頭接棒的王曉松沒有太多的選擇，好在他頂住了壓力。新城派發了每股1.7 元的高額紅利來感謝股東們的不離不棄。
未來的路很長，挑戰必然少不了。在這個充滿變數的節骨眼上，王曉松寧可被質疑保守也不願冒險。他給新城重新定調：未來要由增量轉提質，由衝規模轉為聚焦利潤。
目標下調，但不是收縮規模
對於王曉松來說，2019年這份成績得來不易。
去年，新城控股的銷售目標為2700億，最終，新城控股踩線過關，實現銷售額2708.1億，同比增長22.48%，守住了行業第八名的位置。而營收、歸母淨利潤同樣實現增長，分別為858.47億、126.54億，同比增長58.58%和20.61%；扣非後歸母淨利99.81億，同比增長31.4%。
財務方面，新城控股的負債率創造新低。年報顯示，2019年，其剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為76.53%，和上一年同期基本持平；同時，淨負債率由2018年的49.21%大降32.85個百分點至16.36%，這一負債水平在整個房地產行業都是十分罕見的。
收入、利潤的上漲，以及負債率的新低，都與王曉松接手後做出的一些調整有關。去年7月至9月，新城控股融資局面緊張，為緩解資金槓桿壓力，新城控股接連出售21個項目，回籠現金超百億。
不僅如此，“黑天鵝”事件之後，新城控股除了在7月有12宗新增土地之外，8月和10月，的新增土儲均為0，9月也只拿下1宗土地。直到11月，新城控股的拿地節奏才慢慢地有所恢復。
控支出讓新城控股在去年年末手握大量現金。截至2019年12月31日，新城控股可支配現金餘額為639.41億，短期債務306.02億，現金短債比率過2。
不過，即使已經度過“危機”，王曉松還是保持著謹慎的態度。2020年，他為新城控股定下2500億的銷售目標，較2019年減少200億，同比下降7%。
下調銷售目標讓部分投資者認為王曉松過於保守。對於規模收縮和保守的問題，王曉松在業績會上做出解釋，他認為，2500億確實是一個保守的數字，亦是一箇中性的目標。
“如果要衝2800億甚至3000億銷售額，通過增加項目合作、降低權益比等手法，新城控股可以做到，只是意義不大。今年我們的整體可售貨值約4000億，做到2500億的銷售目標，去化率約60%，相比往年是比較中性的。”
他還指出，銷售目標下調不代表要收縮規模，未來新城控股仍舊會關心行業排名，但不會單純為追求排名衝規模，排名保持在行業第十名左右的位置即可。
值得一提的是，如今新城控股似乎已經走出陰霾。過去幾個月，新城已先後發行了美元債、公司債、超短融，“應該說公司的各項融資渠道已經恢復，可以滿足公司的發展以及開發的需求。”
資金面有了好轉，超低負債率也給新城控股創造了增長空間。接下來，新城將恢復拿地強度。在他看來，淨負債率過低意味著犧牲了未來成長性，並不是房企想看到的，新城控股未來會把淨負債率控制在40%-70%的合理區間內，匹配發展的需要。
中指院發佈的《2019年1-3月全國房地產企業拿地排行榜》中，新城控股以189億拿地金額位居榜單第4位。而今年全年，新城控股的計劃拿地金額是1000億。
王曉松的商業“養豬論”
住宅之外，商業是新城控股業績的第二個支柱。
去年，新城開業21座吾悅廣場，累積佈局124座，其中在運營63座，已開業面積共計590.62萬平方米，同比增長51.44%。收入方面，吾悅廣場進入了高增長階段。2019年，吾悅廣場共實現租金及管理費收入40.69億元，同比增長92.28%。
去年，新城控股從萬達挖來了商業地產領域頗具威望的曲德君，這被視為新城控股商業板塊加速的信號。王曉松在業績會上表示，整個商業的方向是不會改變的，會抓住機做佈局。
不過，商業地產也有利弊。王曉松坦言，吾悅廣場的優勢是有持續性的收入、有增值空間，且利潤率比住宅高，劣勢則是資金沉澱大，“沒有企業是扛得住源源不斷投入現金的。”
王曉松將運營商業地產的過程總結為“買豬、養豬和賣豬”三個階段，“眼下的新城控股，已經學會了買豬，但是養豬還沒有達到行業內的最高水平，所以暫時也還不會賣豬。”他說，新城控股正在研究商業地產的退出機制，但還沒有出售的計劃，吾悅廣場的價值還在培養過程中，未到想要出售的價值點。
今年的疫情對商業地產產生了不小影響，在此背景之下，新城控股還是定下了不小的目標。2020年，新城控股將新開30座吾悅廣場，商業管理年租金收入目標為55億元，同比增長35%。
需要考慮到的是，疫情期間，新城控股給予商戶67天的租金減半優惠，這對其2020年的租金收入帶來約5億的影響。
不過，新城控股新任聯席總裁、商業管理運營的負責人曲德君強調，這是考慮了疫情因素之後的數字。
他進一步向投資者和媒體介紹，新城控股旗下在營的吾悅廣場自2月下旬開始陸續恢復營運，目前全國所有營運期的吾悅廣場已全部營業，商戶營業恢復比例約90%，商業日均客流15000人次，營業水平恢復至50%。
“經過測算，綜合考慮租金的減免以及疫情對後續經營產生的影響等等因素，我們在2020年新開業30座吾悅廣場的基礎上，確定了55億的租金收入的目標。目前來看，我們對這個目標還是非常有信心的。”曲德君說。
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