最近，面對疫情的發展，許多準備買房的客戶都產生了“世界經濟要陷入蕭條”的擔憂，以及如果經濟走弱，會不會對房地產走勢產生長期影響。
為此，我愛我家加拿大安省分公司總經理張楠，專門針對近期有打算在多倫多投資置業的客戶，談了自己對多倫多房地產未來發展的看法，希望可以為那些打算在多倫多或者海外置業的人提供一些的參考。
今天有一個客人特可愛。她把跟我在多倫多買房的情況跟國內的朋友說了一下，幾個閨蜜都表示非常感興趣，但是她們有一個要求，要求我必須說服她們“經濟不會大蕭條”。如果這個確定，她們一定會一起購買多倫多的房子。
張楠（Grace Zhang）
01
說實在的，首先，我不是經濟學家，這麼燒腦的問題，本應該交給經濟學家去討個說法。但在眾多的經濟學家當中，一定有人100%看衰市場，並相信市場會從此蕭條下去，只能等待下一個十年。一定也有經濟學家100%相信，危機危機，每次危險當中，都存在著大量的機會。
我自己在多倫多地產行業，從業將近10年，即使沒有影響全球的疫情出現，多倫多每年都會有很多利空或利好消息推出。每月甚至每週，市場都有各種各樣的微調。比方說，BC省和安省政府的海外買家稅，央行和各大銀行的利息調控，加拿大銀監局的壓力測試等。
這些政策和信息，在局部，對多倫多自住人群購買房屋大小或地區，資金入場或離場的影響，遠遠大於，所謂全球化的疫情影響。
再看我們的金融大環境。也就是我的客人特別想讓我給他她證明的，加拿大，或者是全世界的經濟不會進入大蕭條。
有人給我提出這樣的擔憂：我看到身邊人被裁員，有人失業，他們若供不起房子，交不起房租。多倫多的房地產，會何去何從？
不得不說，這次確實是一次全球性的危機。公司是裁員，所以企業某種程度上就減輕了負擔。並把負擔轉嫁給了政府。政府拼命的印錢，舉債，把錢送給這些失業的人們，讓他們渡過難關。很多企業可能會因此而輕裝上陣。
房東供不起房子，要被銀行拍賣？我絕對相信，會有一些這樣的事情發生的。股災時，甚至有人為此傾家蕩產，但事實是，個別人的遭遇，是無法停止整個資本的運作的。個別房東過高的購買了自己財務能力所能支持的物業，所損失的，可能會成為另一個買家的受益。
近期，加拿大政府要求銀行推遲收房東6個月的供款。這樣從國家政策方面實實在在緩解了房市的危機。本身多倫多房子的空置率只有1-2%之間，我們租金是可以包含很多費用，房東不到萬不得已，不會賣房。說實在的，賣了房子，確實也沒什麼更好的投資了。而大部分租客是有能力交租，少數短期遇到困難的租客，政府也是有補助的。
我不是經濟專家，既不能妄下判斷，更無力左右世界經濟未來的走向。但作為一個獨立人，我個人覺得市場短期會有震盪，但震盪中也會自我修復，最終走出這個陰霾。
疫情再次驗證了黑天鵝效應的存在。但危機一直都是並行存在的。北美會有很多企業因此次疫情，而接收到更多來自國家的支持，本身良性運作的企業，甚至因此會站穩腳跟，更好地發展，從而最終帶動經濟的復甦。
02
之前看了篇文章，回顧了一下2008年的金融危機。不在行內的人，只感受到了08年之後中國房價的突飛猛進，但並沒特別關注到次貸危機對美國金融市場的強大助力。
理論上08年次貸危機是美國引發的。應該讓美國的金融受到重創才是。但令人大跌眼鏡的是，美國不但藉此機會重塑美元信用，增加了華爾街的競爭力，還狠狠的打壓了他的競爭對手，如德國，法國，英國等歐洲國家的金融機構。這些機構大傷元氣，被遠遠的甩在後面。
摘抄文章中部分數據，英國的巴克萊銀行，2007年，股價最高達到41美元，現在不到5美元，跌了超過76%；德意志銀行07年股價最高是124美元，現在是6.5美元，跌了超過90%。匯豐銀行稍微好點，但也跌了45%。法國的巴黎銀行股價從90歐元跌到了現在不到30歐元。而美國前兩大銀行，摩根大通，同期股價從34美元，飆升到了今年最高的140美元，富國銀行從20美元，漲到了2018年的61美元，就算經歷了這次大跌，富國銀行的股價依然在30美元上下。
我想說，包括我自己，總能見到美國現任總統，在媒體上，講一些連我們有正常思維的普通民眾，都不會說的傻話痴話。讓我自己都不禁有時產生幻覺，整個的美國經濟會被這位總統搞完蛋的！但真的是這樣麼？總統也好，神臺上的經濟學家、股票大亨也罷，他們釋放出來的信息，某種程度上，都代表了他們背後一些大集團的利益。美國是多少精英、大資本聚集的地方。全球的資本大佬，會允許他自己的資產腰斬，讓整個的經濟失控嗎？我們平民兜裡的這些錢，真的不是錢。
果然，美國推出了880頁之多的鉅額刺激經濟的法案。總規模
2萬億美元，同時美聯儲也將推出4萬億美元來穩定金融市場。在刺激法案中，除了160億美元用於國家戰略藥物，醫療用品儲備，1170億美元用於醫院和退伍軍人醫療。其餘大部分都用於拯救實體經濟。包括減稅，發放現金，以及給企業信貸支持等。說了這麼久，就是要回答，客人問我的問題，我們會不會進入全球大蕭條，經濟會不會崩盤？我的回答是，短期震盪，長期看穩！
但是通貨膨脹卻是實實在在擺在我們眼前的！這麼多的錢拿來刺激經濟，錢從哪來？如果你問的不是大蕭條，而是會不會有通貨膨脹，我會斬釘截鐵的回答，一定會！而且它的速度會讓普通老百姓追趕不及。
當你已經確定自己的資產放在銀行會貶值。也意識到錢賺的差不多了，該讓部分資產進入一個safe zoon安全區，有一個穩定的回報，來抵禦未來的通貨膨脹。如果你看到在現在這個時刻，加幣對人民幣匯率這麼低，在加拿大買房，相當於抄匯，加定向儲蓄，而且房子還寫在自己名下，不會有任何法律糾紛。
你應該做的是找一個：具備相當專業地產知識，完全站在你的立場上，在瞭解你身份，家庭組成，資產，負債，現有需求和未來打算的前提下，幫你做出投都哪裡，怎麼投的分析，給出一個長期全面的資產規劃。
03
最後說一句，任何風吹草動，受創的總是那些努力賺錢，希望把錢攢下來，過自己幸福生活的中產階級。
在這次因疫情導致的危機中，你的資產有沒有受損，或者有沒有抓住機會，改變思路，因此受益？這才是跟我們自己，有切身利益關係的，不是麼？去他個全球經濟危機，看懂看不懂又怎樣？我只想知道，國家要刺激經濟，我如何不讓我的資產成為炮灰。
過往多倫多地產這麼多起起落落，拉長時間來看，年增幅一直是保持在10%，也就是房價十年翻番。 就算各種因素累加，我保守估計，加拿大最大的城市多倫多，這個平均價格在91萬加幣（相當於500萬人民幣）的城市，20年房價再翻一番，一定可以做到！
我想說，疫情讓更多的人，對財富的積累有了一個較為平緩和理性的期望值。當你認可多倫多房價20年翻番，也就意味著你認可多倫多房價增幅至少每年在5%。暫不貪心，這個穩穩的增幅，挺好的了。
但如果我可以找到一個加拿大地產產品，歡迎海外買家，還不需要交海外買家稅，一個閉環，也就是錢從出去，到回到自己口袋，所需要的時間是3-4年。而作為海外買家你只需要支付35%的押金，得到近3倍的槓桿。將你5%的收益擴大3倍。也就意味著你每5萬加幣的毛利潤，只需要投入35萬。這個是可以做到的。而我相信多倫多房產絕對不會是20年才翻一番的。而且目前，加拿大對海外買家，沒有限購。
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