“这是地产界真正的航空母舰。”
王石说这句话之前，合生创展在广州一座城市的年销售额，比万科在全国五大城市的还要多。
合生创展在2004年成为内地首家销售额破百亿的房企时，恒大、碧桂园还只能远远地俯首称臣。
次年，46岁的朱孟依以近116亿元在福布斯中国富豪榜中排名第二。
彼时，刚完成私有化的万达开始进军电影院线，榜单前五十也见不到王健林的身影。
在广州，买过房子的人，很少有人没听过合生创展。甚至有人夸张地说，整个海珠，几乎都是合生创展家的。
不过，航空母舰很快遇到了灾难。从2003年开始打造“京津新城”便遭遇滑铁卢，后又因牵连黄光裕案遭受重创，他在房地产发展的“黄金时期”经历了“失去的十年”。
这位曾经的“地产教父”，当年地产界当之无愧的带头大哥，若用一个词来形容那就是“神秘”。
有人说，现在地产界最有钱的人也许不是许家印，而是这位低调的“隐富豪”。
地产业务只是朱孟依生意版图的冰山一角，背后还有一个多元布局的朱氏财富帝国。在外人看来已淡出江湖多年的他，财富到底有多少？
至今没人知道。
教父退隐，女儿接手财富帝国
1月13日，合生创展公告宣布，创始人朱孟依辞任董事会主席职务，由朱孟依32岁的女儿朱桔榕接棒。
朱孟依辞去了董事会各项事务，仅保留合生创展战略规划顾问的身份。
神秘的朱氏家族，二代接班父业，走到台前。
这是朱孟依沉寂许久后，最近一次引发关注。
其实，朱孟依除了女儿朱桔榕之外，还有两个儿子：长子朱一航、次子朱伟航。
但朱孟依并没有依常规选择儿子接班，而是从很早就悉心培养女儿。
深得父亲重视的朱桔榕，从21岁时就开始任职总裁助理，两年后便获委任为执行董事。
2013年，年仅25岁的朱桔榕，就担任了合生创展董事会副主席的职务。
稀有的朱桔榕照片
有个和朱桔榕同龄的人叫王思聪，可能算是地产界最有名的大公子。
“王校长”不喜欢搞地产，最喜欢搞的是电竞，成立了IG电子竞技俱乐部。
碰巧的是，朱家大公子朱一航，最为人熟知的也是折腾电竞俱乐部，相继创办EDG电竞俱乐部和超竞互娱集团。搞文创开发，还和腾讯成了合作伙伴。
不知这是市场的趋势，还是地产大公子的共同爱好。
2020年3月，朱孟依家族以320亿元人民币财富位列《2020胡润全球房地产富豪榜》第50。
但是，他庞大的财富帝国到底有多少钱，仍然是个谜。
两年多前，王健林抛售旗下物业时，朱梦依用珠江人寿花30亿现金拿下了两座万达广场。
朱家次子朱伟航掌舵的珠江投资集团，涉及着地产、基建、金融、能源、医药、教育、科技、文化等多个领域，已经完成了从地产商到多元化经营的转型。
这般财富帝国，确如王石说的航空母舰。
位于广州的珠江投资大厦
朱孟依跟李嘉诚是邻乡人，出生在广东梅州。他做地产的方式，也跟这位老乡相似，很有香港富豪的影子。
香港的地产大佬们都是这么玩的，地产起家做多元化经营，朱孟依也确实深受港商影响。
朱孟依很早就拥有了香港永居身份，他创业故事的源头也要从这里讲起。
另外，合生创展，珠江投资，连公司的名字是不是也很有港风？
神秘朱老农，搞出地产航母
沉默少语不苟言笑，衣着朴素略显封闭，业内人称“朱老农”。
这位头发稀疏、颧骨突出的商人鲜少站在媒体聚光灯下，就像生活在乡村田间的普通农民。
朱老农到底有多神秘？
他在拥有巨大财富的同时，几乎不接受媒体采访，连公开的照片也没有几张。
不但在外很少抛头露面，甚至公司一些员工上了几年班也没见过他的尊容。
朱孟依的神秘与低调部分是性格使然，也与潮汕商帮沿袭百年的“家族模式”有着千丝万缕的关系。
“朱老农”早年的经历，和另外一个地产大佬“杨老农”很像。
1959年生人的朱孟依在广东省丰顺县留隍镇一户普通农家长大，也曾在建筑工地摸爬滚打。
朱孟依头脑精明，从年轻时就喜欢琢磨事情，而且眼光独到。
“若你们都去淘金，那我偏来卖水。”
那个纷乱年代里中藏着机会。80年代初，商品经济蓬勃兴起，流动摊贩越来越多。
朱孟依就琢磨出个“金点子”，要跟镇政府搞个“大计划”。
他琢磨着，把散乱的摊点放在一条商业街上，人流更集中，政府好管理，商家也更好经营。 然后提的条件是:
政府出地他出钱，政府收租金，他只取提成。
镇政府同意了。就这样，朱孟依赚到了人生“第一桶金”。
90年代，中国房地产市场开始升温的时候，朱孟依却跑去了香港，搞到了永久居住证。
随后，1992年朱孟依与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展。
摇身一变，以港商的优越身份回到内地，以广州为大本营，又成立珠江投资，开始了在中国地产业攻城略地的征程。
这一步棋，走得高明至极。
在那个内地急切盼望招商引资的年代，港资身份的合生创展与本地企业珠江投资的联手可谓“珠”联璧“合”，吃尽了开放政策的红利。
除了占到天时、地利，朱孟依本人的商业眼光也令人惊叹。
他很早就看中了一片农田，拿地后不久，政府就把那块地圈入了市中心的规划中。那就是20多年前的广州天河。
1998年，合生创展成功在香港联交所主板上市，募集资金6.7亿港元。
那时内地还不允许私营地产企业上市，朱孟依又吃到了港资身份的红利，成为了最早一批登陆香港资本市场的大陆房企。
有了资本助力，合生创展更像是开了挂一样。
两年间在广州开发100多个项目，仅广州一座城市，就已经达到万科在全国五大城市开发规模的总和。
当时，合生创展、恒大、碧桂园、富力地产、雅乐居被并称之为地产界的“华南五虎”。
2004年，合生创展率先突破，成为中国内地首家销售额超百亿的房企。
那一年，恒大的销售额为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元。即便当时风头正劲的万科，销售金额也不到百亿元。
长朱孟依8岁的王石忍不住感慨：
这是地产界真正的航空母舰。
遭遇滑铁卢，200亿建“亚洲最大鬼城”
“泰坦尼克号”撞到冰山会沉，航空母舰遇到灾难同样难逃一劫。
眼光超前于时代，可以带来巨大的财富，同样也可能带来悲剧。
朱孟依有着极具前瞻性的市场洞察力，向来让一众地产商叹服，但也正是太超前的眼光，让合生创展遭遇了最大的“滑铁卢”。
2003年，朱孟依获得位于天津宝坻的2.5万亩荒地，计划在此打造最大地产项目“京津新城”。
在当时，“京津冀一体化”还只个模糊的构想，他的这一决策因此遭到很多高管的反对。
但朱孟依认定，京津冀一体化是大趋势 ，未来这片盐碱地有望成为京津之际的财富新城。
在朱孟依的构想中，这块面积相当于33个天安门广场的土地上，将屹立起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校。
建成以后，这儿将成为亚洲最大的别墅区，会有50万人住在这里，相当于再造了一个廊坊。
朱孟依对了，京津冀都市圈融合成为大趋势；
朱孟依错了，偏远的盐碱地上没有长出黄金。
耗费8年时间，累计投入200亿元，建成的数千栋别墅，只收获了一个惊悚的名称——“
亚洲最大鬼城”。
京津新城烂尾楼
据说兽爷曾去探访过京津新城。他在超五星的凯悦酒店广场上打开“摇一摇”，摇了两个小时都没摇到一个附近的人 。酒店服务员和他说：
先生，今夜方圆八公里以内，就您一个人。
祸不单行，几年后朱孟依卷入的一起内幕交易案则一度让公司濒临破产。
2008年年底，朱孟依突然受到黄光裕案牵连，被有关部门要求协助调查，消失了整整9个月。作为政协代表的他，甚至缺席了两会。
此时，宏观经济遭遇金融海啸的冲击，相关商业银行很快停止对合生创展放贷，公司业绩一路下滑，甚至走到生死存亡的关头。
这期间，合生创展还不断承受着公司高层人事动荡带来的经济损失。
人们也还是发现，行事极其低调的朱孟依拿下的那些优质项目背后，有大量的调规、土地变性、大幅增加容积率。
“航空母舰”就此被扫出地产界的一线阵营。
十多年过去，如今，当年仰视合生创展的万科、恒大、碧桂园，已跨越五千亿级销售大关。
而最先突破百亿大关的合生创展，在2019十年来首次突破了200亿，还不到碧桂园半个月的销售额。
朱孟依不是李嘉诚，隐形帝国充满神秘
作为中国地产圈早期的带头大哥，朱孟依向亚洲首富李嘉诚学习，囤地囤过楼市好几轮调控。
朱孟依很赞成香港恒隆地产老板陈启宗的一句话：
只有量的比赛，只有速度的比赛，你不是‘疯子’就不容易制胜。
但是，合生创展毕竟不是李嘉诚的长和，朱孟依也不是香港任何一个顶级财阀大亨。
“高溢价、多囤地、慢周转”，这套打法，让合生创展在规模竞赛中掉队了。
不过，近来朱孟依好像改变了策略。从业绩表现上看，合生创展近两年的规模增速有了明显回升。
2018年、2019年的合约销售金额分别为149.75亿元和212.58亿元。总额虽然仍不算高，但同比增速分别达到62%、42%。
在土地市场上，合生创展也表现出极大热情。
2018年合生创展在粤港澳大湾区的土地储备建筑面积达1461万平方米，排名第五，仅次于碧桂园、恒大、保利与龙光。
截至2019年上半年，合生创展拥有的土地储备总计2940万平方米，主要布局在广州、惠州、北京、天津、上海等一二线城市。
这些土地储备中的
66%处于待开发状态，已落成的物业仅占14%。朱孟依还把业务搞到了美国。2019年12月收购了纽约曼哈顿一项目，打算2020年动工，最早将于2021年对外销售。
但是，规模提速背后，合生创展的资产负债率持续增长。
2019年上半年末，公司的资产总值为1848.24亿港元、总负债为1148.78亿港元，资产负债率为62.16%，为自2009年以来的最高水平。
有港商风格习惯“捂地”的合生创展，突然就变得着急了。
“2019年销售400亿元，2020年800亿元”的大跃进计划是难以完成了，负债率倒是从行业低水平往上走了一大截。
规模，还是稳健？这是一个问题。
曾经的航空母舰，能否重现昔日的荣光，这个问题扔给了32岁的朱桔榕。
春风虽欲重回首，落花不再上枝头。
这是朱孟依最喜欢的《菜根谭》的一句话。
沉默低调的朱孟依已经退隐，他的朱氏财富帝国也都已交手二代，但他庞大的多元经营仍显神秘色彩。
这些年，除了合生创展，他的大部分资产都没有上市。
在朱孟依远离舞台中心的十年里，其实悄悄在背后打造了一个涉及地产、基础设施、能源、金融、科技、文创等行业的隐形帝国。
胡润财富榜上明面的320亿，不过是朱孟依的一小部分资产而已。
閱讀更多 洪波大視野 的文章
