北京farmer
研究房地产和中国总体的数据显示，当前中国房地行业已经将中国经济的和社会推向危机的边缘。其中，居民年度新房购置超出的全社居民的总储蓄；房地产年度融资综合到达全社融资的总额的92.67%，不断冲击历史新的高位水平；最近三个月房地产行业月度社会融资总额持续高于月度社会总融资总额，房地产行业在过度虹吸经济增长资源，面对中美贸易战，房地产行业过度抽吸经济增长资源将会。为化解房地产行业对经济和社会的危害继续扩散，我们必须尽快加速社会诚信体系的构建，特别要率先在房地产行业加速社会诚信体系的极为关键！
一、行业总投资
7月房地产行业月度投资总额10355亿元，月度投资同比增长13.16%，2018年房地产投资增幅有所回升，基本回到正常的增长水平；当月房地产投资比重占国内月度投资比重总额的17.71%。累计投资65886亿元，较上年增长10.20%，房地产投资占到全社固定资产投资比重的18.52%，房地产投资占比出现一定程度回升，地价继续快上涨显示，地方政府仍在继续利用房地产来解决地方财政困难，经济鸦片继续加速危机中国实体经济，将中国经济推行危机的边缘，调整需要尽早推动。
图1 房地产行业的月度投资状况
二、生产和供应
7月房地产开发土地购置面积为2733万平米，同比增长32.09%；1-7月累计13818万平米，同比增长11.30%。月度土地成交价款1354亿元，同比上涨28.71%。累计土地购置成本为6619.0亿元；同比增长21.90%。
依据购置面积的和金额折算的7月单位面积购置土地成本4954元/平米，同比下降2.56%.依然出现的历史的高位水平；累计土地购置成本为4790元/平米，同比增长12.24%，年度土地价格再创历史新高。
土地购置成交金额大幅上涨仍在继续积累经济社会风险，推高土地成本。考虑非公开的拍卖的政府土地出让带来的土地成本已经达到社会成本的极高比重。这一成本的提高必须最终有社会承担，要么继续推高通货膨胀化解风险，要么最终地产银行承担最终风险，导致社会经济系统风险增加，危害整体经济的健康，最终百姓受害。
中国房地产建设用地价格推动房地产行业的风险积累的继续增长，土地价格的上涨显示当前国内通货膨胀依然在加剧，房地产不断在蚕食中国经济的基础。 土地购置成本的快速增速显示房地产行业的地产、金融和地方政府的三方勾结，腐败丛生，成为危害经济、社会稳定关键的不稳定因素，从近年来的腐败案件来看，几乎所有贪官均与房地产商有着紧密的勾连，危害国家、危害社会稳定，当地产的行业的高杠杆导致的高利润是官商、百姓共同投机房地的重要原因。
加速政府、事业、企业及管理者、全体社会公民诚信体系的构建是决定未来的房地产行业能否健康发展的关键，构建每个公民起始于大学入学或者公民身份证办理开始完全的终身收入支出、个人财富完全可追溯、可查询个人终身账户，通过公民、法人、入境外籍公民完全社会诚信体系账户的建立，构建中国境内及中国公民全球的范围的可追溯、可查询的公民诚信体系账户系统，决定中国的未来可持续的健康发展，决定未来中国的全球地位。
7月末，年度房屋施工总面积为7.29亿平米，同比增长3.0%，当月新增施工面1.89亿平米，同比增长16.7%。其中，年度累计新开工面积11.48亿平米，同比增长14.40%；月度新增开工面1.90亿平米，同比增长29.44%。近期房屋月度施工面积和新开始面积保持较高水平，市场看涨后期的房价带来房地产行业的投资增长。
截止7月末，累计单位面积房屋建造投入成本平均904元/平米，同比增长7.03%，月度投资成本5466元/平米，较上年同期下降10.48%。
7月商品房竣工面积为4936万平米，同比下降10.21%，商品住宅占到70.93%；1-7月累计竣工面积为4.21亿平米，同比下降10.5%。其中，商品住宅月度竣工面积占到全部房屋竣工面积的70.93%，为3401万平米，较上年积下降7.45%；累计竣工面积为2.95亿平米，较上年下降12.2%，为全国房屋竣工面颊的70.04%。
2006-2018.7年累计商品房竣工面积106.32亿平米，其中商品住宅竣工面积82.03亿平米；按照2018年末城镇人口8.135亿人，较2006年新增2.306亿人；2006以来新建房屋人均面积为13.07平米，新增人均46.11平米；其中住宅城镇人均10.08平米，新增人口人35.57平米。考虑居民原有的住房，城镇居民总体住房供应充裕，相对均衡的配置是解决居住问题的关键。加速房产信息的全国联网和信息公开，成为完备透明的个人、家庭、企业、事业、国家机关及国家公职人员的社会诚信体系是解决当前问题的关键。
图2 土地购置面积和房屋新开工面积
三、销售方面
今年1-7月，全国商品房新房销售面积为9.00亿平方米，同比上涨4.2%，月度销售1.28亿平米，同比增长9.91%，环比下降38.04%，上年同期的高速增长带来的今年的增长相对低位；销售面积和竣工面积差额为销售总面积的53.25%，处于历史的高位；过度的竣工和销售面显示行业的存在不正常现象，行业存在明显不诚信现象。
据统计，2006年-2018年7月累计商品房销售面积141.47亿平米，其中商品住宅销售面积124.69亿平米；按照2018年末城镇人口8.135亿人，较2006年新增2.306亿人测算；2006以来人均购置新建商品房面积为17.4平米，新增人均61.35平米；其中住宅城镇人均15.33平米，新增人口人均54.07平米。如果我们的统计基本可信，考虑居民原有的住房，城镇居民总体住房供应充裕，住房不足的关键原因在于分配不均，这是国家、事业、企业和官员、居民诚信体系体系的构建是解决问题的关键。
销售额来看，1-7月销售金额为7.83万亿元，同比上涨14.4%。月度销售额1.14万亿元，同比增长22.0%。其中，1-7月住宅销售6.63万亿，同比增长16.20%；7月销售总额为9724亿，同比增长24.81%，房地产作为居民储蓄的投资投资方向之一。
2006-2018.7年累计商品房销售额83.931亿平米，其中商品住宅销售86.89万亿；按照2018年末城镇人口8.135亿人，较2006年新增2.306亿人测算；2006以来人均购置新建商品房面积为10.68万元，新增人均37.68万元；其中住宅城镇人均8.92，新增人口人31.46万元，城镇居民新增人口人均房产价值的为农村人均经营资产的10倍以上，居民城镇化仅此一项带动地方产值增长10倍以上，按照当前的价值，城镇化的带来的成本51.97万元，更是当前农村经营资产的17倍以上。
城镇化给地方政府带来的巨大诱惑，这是各地热衷于造房、造城的根本原因，城镇化必须的有产业化配套，必须有发达的基层产业、第一产业和第二产业提供充裕的物质基础，有便利的物流和配送体系、更要完备城市运行体现提供配套的生产生活服务，需要综合城市运营商，简单造城，仅仅建造钢筋混凝土的构筑物，缺少整体规划，最终的结构造成现代城市病，带来苦难重重！
经济发展的本质是通过人类创造性劳动带来产业结构、消费结构、空间结构转变和调整；其中，产业结构调整基础，消费结构龙头、空间结构变化是结果；但是我们必须有足够多劳动者、消费者、合理的分配体系带来充裕和有效生产消费循环能力，必须在具有完备的可以承载人类活动的完整完备生态环境作为基础，没有合理分配体系和完备的生态环境，人来所有行为将会自然的终止！
上半年居民总储蓄为6.49万亿，城镇居民储蓄总额为5.71万亿元，居民存款增长4.32万亿；上半年全社会居民购房支出为全社会居民总储蓄的1.03倍，其中的商品房购买为居民出现的87.28%，同比大幅增长。其他行业发展和居民的消费无法实现升级，经济循环将会陷入困境，地方政府和房地产商狼狈为奸为害经济必须尽快停止，否则的我们社会这条大船可能触礁。
截止2017月6月开始末，全社会新房购买支出超过居民总储蓄，居民储蓄完全投资房地产，社会风险在加剧，我们必须高度关注房地产价格过高导致的房地销售超出社会总储蓄，从而带来的其他行业的资金被完全虹吸，导致其他实体产业的缺少发展资金；一些地方政府继续通过房地产刺激经济地区经济增长将会危及总体经济安全，防范后期的房价、地价继续上涨是防范国家经济安全必须高度关注重要事件。
依据新房销售面积销售额测算，1-7月全国新房销售价格8701元/平米，同比上涨9.75%，8月的均价为8839元/平民，同比上涨10.98%，环比小幅上涨，月度和累计房价双双创下历史新的高位水平。中国房价格成为价格只涨不跌的价格显示房地产行业的高度垄断行业的腐败，不铲除行业的腐败，房地产行业的必然最终危机国家的安全，需要的高度关注。
7月份不同地区的价格来看，东部地区月度均价11748元/平米，增长11.31%，1-7月累计均价11454元/平米，同比上涨10.04%；中部地区月度均价6884元/平米，同比增长9.86%，为历史高位水平，1-7月累计均价为6702元/平米，同比上涨12.21%；西部地区的均价6750元/平米，同比增长13.49%，1-7月累计均价为6787元/平米，同比上涨16.09%；东北地区均价为7790元/平米，同比增长17.53%； 1-7月累计均价为7366元/平米，同比上涨15.92%。不同区域的价格巨大差距显示地区经济的差距，国家加大中西部地区基础设施和生态建设投资提升经济与社会发展的潜力；放开户籍管理，全面推行工作居住证制度，允许人员的流动，通过人力资源自由流动实现经济与社会的均衡发展。
图3 中国房地产的市场供给与销售状况
图4 全国新房月度销售面积及平均价格
图5 月末待售面积与月末库存销售比
四、行业盈利状况与行业风险风险
综合单位建造成本、土地价格和房屋销售价格，单位产品销售毛利率在34.55%，同上年同期提高0.38%。从行业投资、销售收入的比较来看、截至7月末投资超出行业销售总额12414亿元；房地产行业有了大量的资金积累，在一定程度上为推动推动拍卖价格上涨重要推动力量。
从待售商品方面及房屋均价，月末行业存货总额达到4.81万亿元，较上年同期下降4.87%；年度商品房屋待售总价值较年初增加1103亿元，同比少增35.00%；行业净资产达成6.05万亿，同增长2.11%；考虑年度投入与销售收入的差额，行业累计年度账面利润13516.7亿元，较上年增长30.01%；行业年度投入销售利润率为18.00%，较上年增长2.08个百分点；房地产行业的销售利润率远远高于工业企业1-7月的6.46%的销售利润率。较高的利润率带来的更多资金工业转到房地产行业，高利润的房地产行业对实体产业产生的巨大抽提作用，导致的实体经济不断衰退，导致中国经济的全球竞争力下滑，面对中美贸易战，中美经济的竞争不在于钢筋混凝土的形成的庞大构筑物，而是农业、工业、生产服务业、金融服务、政府运行效力竞争，防范房地产低经济增长资源继续抽提至关重要。
新房待售面积方面：统计局公布新房待售面积却持续攀升，7月末全国新房待售面积达到54428万平米，同比下降14.28%。按照当月的销售进度，全国新房可供销售4.24个月，库存和销售比同比下降21.39%。其中，商品住宅方面待售面积为26896万平米，同比下降221.39%；新房库存销售比为2.40个月，同比下降29.18%。
当前商品房和商品住宅的库存销售比降到了较低的历史水平，如果政府不对大城市投机性的购房信贷政策进行调整，商品住宅的价格的上涨将是不可避免的，投机性购将会导致大量的刚性需求的住房无法的满足，影响正常的社会安定。
当前房价上涨同本人预期基本一致，房价的继续持续给经济和社会带来的巨大负面影响。
图6 房地产行业月度投资额与月度销售的比较
图7 中国房地行业各月年度累计净利润和利润率
五、从房地产行业资金的供应及对整体经济的影响
截至7月末，行业资金的来源总量达到9.33万亿元，同比上涨6.4%，行业投资资金到位率达141%；当月资金来源14021亿元，同比增长15.49%，月度资金到位率135%。融资来源中，银行信贷资金达到14045亿元，超过房地产行业超过全部融资10415亿元的融资总额的；房地产行业信贷总额超过当月全社12861亿元人民币信贷总额；当期极低库存销售比诱导大量资金进入房地产行业。
对比房地产行业的资金来源和社会融资总额的比较来看，1-7月房地产融资总额占到全社会年度累计融资总额的92.29%，为历史新的高位水平，当月房地产到位资金为当月社会融资总额的1.46倍。房地产行业月度融资总额超过全社融资总额，占有较多的社会发展资源必须高度关注。
居民银行存蓄全部购房支持占用，导致全社实体行业的投资严重缺乏资金，更严重的是全年累计社会融资总额92.29%的房地产行业的融资，5-7月房地产行业的融资总额远远超过全社的融资总额，分别为当月国内融资的总额的1.81倍、1.46倍和1.35倍，力量神奇的中国房地行业，实在神奇，严重影响实体产业发展和全球竞争利于提升，影响实体产业的就业和居民收入增长。正在将中国经济推向深渊，也许是中国房地产行业的最后疯狂，也许是中国经济危机爆发的最后导火索，房地产危机正在推动中国经济走向危机，我们必须高度关注中国房地产危机和中国经济危机。
面对危机可能带来，我们必须铁腕加速社会诚信体系的构建，遏制房地诱发的经济社会矛盾继续深化。
图8 房地产行业的月度资金来源和月度资金到位率
图9 房地行业月度和累计融资总额和占全社会的比重
地区发展情况
从地区投资情况来看，东部省区占到投资总额54.37%；中部21.32%、西部20.63%，东北三省占比为3.68%。从地区投资与销售差额来看，东部地区差额占到销售额为5840亿元，占到投资总额19.34%；中部地区的差额为销售的2637亿元，为投资总额的22.27%，西部地区的差额2554亿元，为投资总额的22.30%。东北三省区的差额为384亿元，为投资的在18.79%，但是房地产行业处于相对健康状态,从当前的数据显示，房地产的行业的行业自身的风险基本消除，但是房地产行业相对其他产业的非均衡发展，导致当前总体经济危机不断的发展。
图10 房地产行业不同地区投资情况的比较，2018,1-7
图11不同地区的房地产投资利润及投资利润率,2018，1-7
五、化解房地产行业对经济社会影响的建议
1)解决房地产危机必须通过实体产业的发展，提高中等收入人群的工作收入水平，提高居民的购买能力。当前必须尽快终止高房价地区的购房高杠杆，对于房价过高实际建造成本和土地成本两倍以上的大中城市必须大幅提高投机购房的首付比例和购房的交易环节的税收水平，对于家庭人居居住面积达到或者超过国家规定国家规定的人均居住面积的必须采取全款购房，抑制房产行业的杠杆虹吸实体经济；对于刚工作的人员必须满一定年限有一定积蓄方可给予首套房购房信贷，否则必须全款购房。终止地产行业的杠杆销售，控制通货膨胀，有效控制政府财政赤字是解决房地产问题的关键措施。
2)更重要加速中国政府、企事业单位、各级官员、各类企业的管理者、所有中国公民及家庭、所有来华外国公的诚信体系的构建是解决中国各种社会问题的根本解决之策。特别是必须加速大数据、网联网及集成交易结算信息处理存储传输于一体的物联网终端的影响，逐步推进所有交易结算的电子货币，逐步减少现金交易，逐步让纸质货币走向消失，让货币差值尺度、交易媒介、货币存储完全回归央行监测的大数据局和物联网体系完全的个人账户体系，实现社会诚信体系的公开、透明、公正合理、可追溯、可查询、可公示。这是解决当前问题的关键和核心，中央及各级党委政府必须铁腕推进社会诚信体系构建，从而构建的全国统一、竞争有序、运行顺畅、开放透明现代市场经济体系
3)面对当前情况我们必须大幅度提高新增购房信贷利率水平，适度提高刚需购房的信贷成本，大幅提高对投机性购房的成本；同时加速推进房地产行业全国信息一体化网略建设和开放，将房地产行业作为公民、法人、家庭诚信体系的首先列入项目，尽快落实公民、家庭、法人房地产相关所有信息的公开、透明、可追溯、可查询、可公示，对来源不明的多套房产权采取必要法律强制措施，要求其补缴相应的价款和归还社会，增加市场房源供应，这是稳定国内房价，防范房地市场价格继续上涨对经济和社会危害不断加深的最为关键措施，也是消除违法官员、违法企事业单位高管权利寻租的关键措施，是为当前经济和社会健康可持续发展的关键措施。
马文峰：北京梭日科技发展有限公司副总经理，北京东方艾格高级分析师，中华研究所特约研究员 ，2012-2014年新华社特约经济分析师。长期坚持粮食、农业、农民问题、民生问题研究，大量研究成果和政策建议成为国家政策向导，推动国家相关政策出台。
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