內容要點

1. 我們的土地制度，決定住宅建設用地稀缺；我們的建築規劃制度，決定了住宅建設用地更加稀缺。

2. 土地財政在中短期內難以被全面取代，地方政府需要保持房地產健康穩定發展。

3. 長期價值投資：要努力買你買不起的東西，更要努力買不讓你買的東西。

4. 總的來說，我們的制度，決定了房價的堅挺。

5. 中國的城市化正處在有史以來最大規模和最快速度的發展中，而且不可能按下暫停鍵。

6. 中國房地產還有至少二十年的繁榮期。買房是分享城市化紅利與制度紅利的便捷方式。

主講︱劉德科

今天天氣不錯，我是劉德科。歡迎來到《DK 長三角購房公開課》。上一講我們講到「現在就該買房」；這一講，我們要關注的問題是「中國房地產到底還能熱多久」。

這個問題好大，如果換成更簡單的提法，那就是「現在中國房價漲到頭了嗎」。今天，我們希望能夠抽絲剝繭地把這個答案給呈現出來。

1st

我們先來看一張圖，我們把它叫做「鸚鵡螺線」，因為它的原名實在太難記，叫「斐波契曲線」。這條鸚鵡螺線只要放大一圈，就變大一點點，最終可以變得這麼大。

在 2004 年，萬科用這條曲線來預測未來 10 年他們自己的業務增長；但是如果我們用它來描述過去 20 年中國房地產所走過的路程，也是恰當的。跟蚊香不一樣，蚊香是每圈平均放大，它是

那麼我們怎麼樣更形象地理解中國房地產的未來？用自行車模型。房地產就是一輛自行車，由兩個輪子來驅動，一個輪子叫做「制度」，還有一個輪子叫做「城市化」。這輛自行車能跑起來，還因為有牛頓第二定律的慣性，這個慣性就是「買房的傳統心理」。

先來看制度輪子。我畫了一張好像有點複雜的表格，列出跟房地產有關係的國家制度：四個核心制度，包括土地制度、財稅制度、戶籍制度、保障房制度；還有一個微觀層面的制度，建築規劃制度。

土地制度下面，有三個制度比較重要的。第一個，國有批租制，說明我們的土地是被政府壟斷的；第二個，18 億畝耕地紅線，說明有一大部分的土地要作為耕地保護起來，可建設用地就變少了；第三個，在可建設用地中，要優先蓋工廠、做商業，住宅用地要往後排。

我們拿東京跟深圳做一個對比，大家可以看得比較清楚。在東京，73%的土地是用來蓋住宅的，而在深圳只有 26%；在東京，只有 5.1% 的土地是用來蓋工廠的，但是在深圳有 36%。這兩組數據是巨大的差異。

這樣的制度造成了一個後果：住宅建設用地是很稀缺的。在我們國家，這種稀缺是制度造成的。

再看建築規劃制度。我們的國家的建築規劃制度，大概有這三個比較特殊的點：強制日照權，讓我們的房間普遍朝南；建築面積計價法，促使開發商普遍設計兩梯三戶、最多五戶的房子；非開放式社區，讓我們的社區普遍擁有圍牆和中央花園。

這些在國外只有豪宅才能享受到，而我們哪怕是經濟適用房，也擁有了規劃意義上全世界最好的房子。這麼舒適的尺度，但付出的代價是，

2nd

再來看財稅制度。我在 PPT 上列出了財稅制度的演變，簡單講：在改革開放初期，地方的稅收是歸地方的，後來經濟發展了，地方的稅收大頭歸了中央，小頭歸了地方；地方錢不夠花了怎麼辦，賣地，土地財政的收入全部都歸地方政府來支配。房地產市場的衰敗和繁榮，直接影響地方政府土地財政的收益，所以，必須保持房地產市場的穩定。

從長遠來看，改革的終極願景是用房地產稅來代替土地財政，但是這需要很多年。也就是說，土地財政在中短期內難以被全面取代。

3rd

戶籍制度其實很簡單，不用我講大家也都明白，我們的房子為什麼值錢，不僅僅是因為它是磚頭混凝土的物理空間，更重要的是戶籍制度附加給予它的獨特價值。

因為有戶籍制度，所以我們才有學區房，而學區房往往扮演每一輪房價上漲的領頭羊；又因為我們有戶籍制度，才能實行限購、限貸等政策，把買房資格變成了一種稀缺資源。

所以，如果我們買房子是做長期價值投資的話，要遵循兩個原則：第一個原則，是著名經濟學家李迅雷先生說的，「要努力買你買不起的東西」；我給加了下半句，「更要努力買不讓你買的東西」，或者說「更要努力買不讓你輕易能買到的東西」。限購的，就是不讓我們輕易能買的。

4th

最後來看保障房制度。在 1998 年之前，我們國家實行的是福利分房，我們上一輩人都知道，房子是國家分的，但不是所有人都能分到；後來有了經濟適用房，初衷是為了讓大多數人都能輕鬆買得起房子，像新加坡那樣。

比如說，孫燕姿在發了三張專輯以後，大獲成功，非常有名，在那之前，她也是住新加坡組屋的，組屋就相當於我們國家的經濟適用房，也是有產權的；在那之後，孫燕姿才會去關注商品房。也就是說，在新加坡，絕大多數人都是住組屋的，只有少數人去買商品房。所以商品房價格漲得再高，跟大多數人都沒有直接關係。

新加坡是個城市國家，它可以這樣做；但是我們中國人口這麼多，幅員這麼遼闊，經濟適用房改革基本上是失敗的。所以我們現在的改革方向是公租房。現在已經建了大量的公租房，以後還會建更多。

這樣一張複雜的表格，其實只是想說一個很簡單的道理：我們國家的制度，在很大程度上決定了我們住房的樣子；這還沒那麼重要，更重要的是，也決定了我們房價的堅挺。

5th

講完制度這一個輪子，再來看第二個輪子，城市化。

中國正處於人類有史以來規模最大、速度最迅猛的城市化進程當中；同時，我們處在互聯網和軌道大爆發的時代機遇中，不僅城市骨架很容易拉伸，城市之間的等級感也在消失。

比如說，過去的上海跟南京，上海一定是高高在上的，今天上海的地位仍然很高，但是住在南京市民不會像過去那樣，那麼羨慕上海的生活。因為智能手機的普及，各種信息得以同步流傳。

這一系列的原因，造成我們城市化的質量和空間仍然廣大。而且在這樣的國家特徵和這樣的時代機遇之下，中國的城市化是不可能按下暫停鍵的。

講兩個大家很擔心的點：兩個所謂的國際標準。

一個數據是70%的城鎮化率，超過 70%，房地產會進入到很緩和的階段，基本上就沒戲了；還有一個數據是人均住房面積 40 平方米，到了 40 平方米，這個國家的房地產基本上也沒戲了。我們中國好像已經很接近了：城市化率 60.6%，人均住房面積，國家統計局的數據是 39 平方米。

這是表面數據，我們要看真實數據。

跟常住人口城鎮化率不一樣，因為要有戶籍才能享受到這個城市完整的資源。同樣是國家統計局的數據，戶籍人口城鎮化率只有 44.38%，離 70% 還很遠；就算我們按照每年增加一個點的城鎮化率，中國房地產至少還有 26 年的高速發展。

人均住房面積 39 平方米是對的，但是這裡的住房面積，不管是自建的還是質量很差的，都歸納在裡面。如果是人均商品住房面積的話，僅僅只有 13 平方米，離 40 平方米至少還要 20 年的時間。

這兩個誤解，大家經常遇到。看真實數據，才更能明白中國城市化的空間依然遼闊，中國房地產市場的空間依然遼闊。

6th

最後再來看一下自行車模型：在制度和城市化的驅動下，整個房地產按照慣性往前走。我們中國城市的房價到現在還沒有到山頂，因為城市化還沒有結束。

如果去看倫敦、紐約、東京，他們的房價很高，這是城市化成功的必然結果，不管你是處在什麼樣的制度下，都會高；但是他們的房價漲幅已經緩和了，因為劇烈的城市化時代已經結束了，所以房價是在高位上慢慢地正常增長。

而我們中國不僅城市化沒結束，而且我們的制度跟房地產的關係更加緊密。再給我們 10 年、20 年，我們的城市化可以做得比他們更好，所以如果有一天，中國頭部城市的房價超越東京，超過倫敦，你也不用感到驚訝，這是必然會發生的。高興也好，不高興也好，都得接受。

今天講這麼多，總體上就只有兩個結論：第一，中國房地產還有 20 年的繁榮期；第二，買房是分享城市化紅利和制度紅利的便捷方式。

哪些城市的城市化紅利更大？這是下一講我們要關注的話題：哪些城市更有價值。

謝謝大家，我是劉德科。

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