每年三月，除了是冰雪消融、春暖花開的季節之外，也是各路上市房企紛紛發佈年報的時候。
上上下下、裡裡外外忙活了一整年，業績怎麼樣？利潤有多少？過得好不好？
恩，是頭騾子還是馬，都要拉出來遛一遛了。
3月31日，作為去年銷售權益金額行業第一的中國恆大（HK.3333），發佈了公司2019年年報。
數據顯現，2019年恆大完成合約銷售額6011億元，實現核心利潤408.2億元，資產負債率77.9%，淨負債率159.3%，現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
無論是銷售額，核心利潤，還是現金結餘，恆大都可謂是穩居行業頭部。因此，公司年報一出，同行不僅感慨：
恆大不僅是一匹馬，而且還是一匹十足的大白馬啊！
2019年是一個地產“調控年”。有人說它是過去十年最壞的一年，可能也是未來十年最好的一年。在“房住不炒”的大背景下，政策持續收緊，整個行業的日子，都過的很緊巴。
前陣子，TOP10房企陸續發佈了各自的年報，可謂是幾家歡喜幾家愁。而恆大在行業“逆境”中交出這樣一份成績單，再次用數據讓同行看到：
什麼是家大業大，什麼叫雖然你大媽可能已經不是你大媽，但你大爺始終還是你大爺！
01
美國著名投資家，股神沃倫·巴菲特的黃金搭檔，伯克希爾·哈撒韋公司的副主席查理·芒格曾說：
路徑依賴是一家公司發展最大的敵人！
一手創辦了兩個世界500強企業京瓷集團和第二電信，併成功拯救了日本航空的亞洲知名實業家、管理大師稻盛和夫說：
優秀的企業家就是那些總能夠提前預判行業未來，並主動調整戰略而順應趨勢的人，唯有如此，他們才能帶領公司行的更穩，走的更遠。
恆大2019年的年報數據足夠亮眼，6000億的銷售額，400億的核心利潤，2200億的現金餘額，無論是那一項，都是妥妥的行業頭部玩家的範兒，任何一項單獨拎出來，都足以羨煞無數同行。
然而，讓人頗感意外的是，在業績發佈會上，恆大董事局主席許家印似乎並沒有把關注點放到2019年的業績上，而是一個勁地大談特談公司發展的新戰略，就是“高增長、控規模、降負債”。
許家印說：要用最大的決心，最大的力度，一定要把負債降下來。連用兩個最大，還加了一個一定，看來恆大在降負債這事上，是要下大力了。
在行業TOP3中，恆大成立是最晚的，從1996年至今，滿打滿算也就24年。在很長一段時間裡，恆大都是一個小兄弟，追趕者。眾所周知，恆大能夠後來居上，超越一眾曾經仰望的同行，靠的就是：
預判準了過去十年地產行業大發展、大爆發的大趨勢，然後通過高負債、高槓杆、高週轉、低成本，這“三高一低”的發展模式快速擴張做大。
可以說，恆大是過去十年地產公司中高負債、高槓杆模式最大的受益者，沒有之一，而且通過這一戰略，還站上了行業頂端。
如今，恆大突然宣佈要降低負債，搞起了自我革命，難道恆大又是提前感受到行業即將迎來什麼翻天覆地的變化嗎？
02
關於公司的發展戰略，許家印說：
在不同的時期，不同的階段，不同的國際國內的宏觀經濟形勢下，以及在金融政策、行業政策、自身發展變化中，都會有所不同。
2015年，經濟下行壓力比較大，國家層面啟動了房地產“去庫存”，尤其是金融政策寬鬆，對房地產行業支持力度大，於是恆大抓住機遇提出了“三高一低”大幹快上的戰略，誓要實現跨越式發展和超越。
回頭來看，2015年，恆大銷售額是1300億，2016年增長到2000億，2017年增長到3700億，2018年直接跳過4000億，幹到了5000億。
應該說恆大這一波“三高一低”的大戰略是非常正確、也是很成功的。
到了2018年，國家層面啟動了金融去槓桿，樓市也從去庫存轉變為穩地價、穩房價、穩預期，於是恆大再次順勢提出了從“三高一低”向“三低一高”的轉變，核心就是降負債。
2019年，地產調控加碼，金融政策全面收緊，整個行業增速放緩，國內商品房銷售額15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點。業內普遍認為，未來較長一段時間，全國商品房市場容量將維持現有水平，也就意味著告別了過去高增長的時代。
從2019年整個地產行業的表現來看，恆大的這一次提前判斷，又先人一步，算準了。
在“房住不炒”的大背景下，房企通過高負債、高槓杆實現擴張的道路已很難走通，必須把負債降下來，才能在充滿不確定性的未來走的更穩健。
對於降負債，恆大的具體目標是：每年降低1500億元的有息債，三年累計降4500億，到2022年將總負債降到4000億元以下。
為此，恆大提出了高增長、控規模的“一加一減”降負債“雙打法”。
03
足夠大的銷售規模，是生存發展的前提，也是保住江湖地位的根本。業內普遍認為，房地產已經告別過去野蠻式的高速增長時期，整個行業的增速將逐漸放緩。
2019年恆大的銷售額是6011億元，2020年恆大立下的flag是8000億，這就意味著增速必須達到33%，那麼，恆大能夠實現8000億的銷售目標嗎？
恆大管理層透露，2020年公司總的可售面積達到了驚人的1.32億平方米，總貨值是1.27億元，即使按照64%的保守去化率計算，全年也可以實現8110億元的銷售額。
一言以蔽之就是：完成8000億的目標，so easy ！
看起來，恆大管理層底氣很足。不過，理論歸理論，算盤一打叮噹響，紙上談兵誰都會，關鍵還得看實操！那麼實操起來，恆大到底行不行呢？
今年一季度，恆大實現銷售收入1465億，增長23%，回款1133億，大增55%，均排在行業第一，無論是銷售額還是回款，也都創了記錄。
受到新冠疫情的影響，一季度整個地產行業都遭受重創，很多公司在二月份幾乎顆粒無收，一季度遙遙領先的開門紅業績，證明恆大確實有完成全年8000億銷售目標的實力。
而最近，恆大又搞起了“明碼標價”，全國619個樓盤在網上全面公開，有購房者說：
對著一塊手機屏幕，就能把上萬套房子看個遍：買個房，怎麼突然有了逛阿里巴巴的感覺了。
只能說，恆大真是越來越會玩，硬是把一家地產公司，搞成了一家不按套路出牌的互聯網公司了。
04
“開源”是根本，但“節流”也必須跟的上，否則再家大業大，也經不起大手大腳折騰。
對於如何節流，恆大打出了降低土地儲備和收緊多元投資的組合拳策略。
第一拳，減少拿地，實現土儲負增長。許家印表示，未來土儲每年要降低3000萬平米，到2020年控制在2億平方米左右。
眾所周知，充足的土地儲備，是房企生存發展的“口糧”，對於一年就要消耗七八千萬口糧的巨無霸恆大，每年降3000萬的土儲，能做到嗎？
恆大年報顯示，目前公司擁有的土地儲備是2.93億平方米，在所有上市房企中，排名第一，而且遙遙領先。按照現有土地儲備來看，即使不新增一平米，也能讓恆大在未來四五年內衣食無憂。
而且，恆大的土地儲備及其便宜，平均為1800元每平米，超過6成還有位於一二線城市。因此，恆大不僅衣食無憂，更可以算是“錦衣玉食”啊 。
第二拳，收緊多元業務投資，不再涉獵任何其他產業。許家印在發佈會上再次宣佈，公司已經完成了以地產為主業，文旅為兩翼，新能源汽車為龍頭的四大產業佈局，今後五年將不再投資其他任何產業。
換句話說就是，恆大將把錢用在刀刃上，集中火力主攻現有優勢產業。
這一點恆大在新能源汽車上也體現的淋漓盡致。2019年恆大在新能源汽車上投了大約200億，“大骨架”基本都搭起來了，未來兩年每年大約只需要投入100億，投入持續減少。
而且隨著恆馳系列新車的上市銷售，汽車板塊也將從前期的“吞金神獸”變成未來會下蛋的“寶貝金雞”。種下去的樹，要結果子了！
年報發佈會上，許家印算了一筆賬，2018年和2019年，恆大每年平均回款在4500億元。如果今年銷售80000億，回款7000億，那麼就能增加2500億的回款，同時在土地上少拿3000萬方，減少600億支出，加加減減，自然能夠實現降負債1500億的目標。
如此看來，只要恆大能夠執行好穩增長、控規模這個“雙打策略”，三年降低負債4500億的目標，並非天方夜譚，應該說是 no problem ！
05
過去的十年，是房地產行業高速增長的十年，房企拼的是速度、拼的是規模，誰能快速做大，誰就贏了。
而未來，房地產行業的增速將逐漸放緩，並在一定規模上長期維持，到時候房企要生存、要發展，更多拼的將是內功，不僅要做大，還要做強、更要做優，方能笑到最後。
超前的戰略規劃，充足的儲備土地，強大的營銷團隊，過硬的產品質量，強大的管控能力……
看來，要糧有糧、要錢有錢、要人有人的恆大，未來，依然是行業最值得期待的頂級玩家啊！
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