风雨见新城

降杠杆不是目的，安全才是准则。

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不得不说，去年一年，新城着实经历了一番磨难。然而，磨难里见真情，在所有的房地产公司中，新城出现了少有的同舟共济的景象。在这起风波中，上级所表达出来的坚定与信用，和基层表达出来的坚持与凝聚力，得到了行内的一致赞许和心折。

也正是因为如此，我对新城曾做了深入的了解。就像《笑傲江湖》里令狐冲帮恒山派稳“舵”，王晓松在肩负起新城的重任后，在“规模”和“安全”之间，他选择了“安全”，为这家近年来迅猛冲规模的房企调整频率，“2015-2019为新城的增量年，2020后将重心转为提质。”

就在前几天，新城控股发布了2019年年度报告。透过这份报告，我们一眼可以看到，现在的新城，可能是地产界运行安全的房企no1。

为什么这么说呢？我们知道，在黑天鹅事件发生后，业界盛传新城资金链风控会有危险，因此，在王晓松掌舵后，通过出售项目、暂缓拿地，增加销售回款等措施使新城在财务上稳步降杆杆，

这是个什么概念？意味着新城几乎没有负债压力，意味着新城是一个完全自给的商业实体。这样的房企，对比普遍在80%以上负债率的同行，简直是清水出芙蓉。

当然，降杠杆不是目的，安全才是准则。现阶段，随着新城逐渐度过危机，新城控股董事长王晓松在前几天业绩会上表示：目前，新城拿地的“弹药”是充足的，有合适机会出现的话，会适时加大杠杆，以后会将负债率控制在40%-70%。

这不，就在今年以来，新城控股更是积极抓住市场低点，不断扩充土地储备。

据不完全统计，1月份至今，新城控股接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

中指研究院1-3月第一季度报告中，新城拿地面积331万平米，名列房企第二；拿地金额54亿元，名列26。由数据可见，土地均价挺便宜的。

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除了降杆杆外，2019年新城，其实在业绩上也很有看点。

例如，在营收上，新城实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%，扣税归母净利润91亿元，实现了2019年股权激励设定激励行权的目标。在截至2019年底，新城总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

这个利润答卷成绩，比大多房企都要优秀。

当然，对于行业内人士，更多关注的应该是

2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％；

同时新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业，全年租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％；

有业内高管朋友说，

这个时候的新城，采用的“住宅+商业”双轮驱动战略做出的好成绩，像极了风头正劲时的万达。

只是，新城采取了更稳健的策略。

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值得关注的是，尽管新城在2019年下半年没怎么拿地，但在业绩保持着增长的同时，各类土地储备仍然很充足且非常稳健。

据星子了解，截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米。其中，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。

显然，这个土储量，保证新城在两三年的稳健发展，还是绰绰有余的。

除了突出数量，更让人惊讶的是新城的土地布局。

在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。

显然，新城这种全面、均衡的全国化布局，也是站在公司运营安全的角度，既有利于分散市场风险，也为更为稳健的规模扩张写好了注脚。

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回过头来，我们再来详细看看年报，在战略上新城做对了哪些事？

一、深耕策略

在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。

2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

这是不是有点像武侠里的重剑无锋？

新城不再以规模排名作为第一追逐目标，却做出了前所未有的好成绩。二、商业布局已见成效

得益于提前布局，新城控股的商业品牌「吾悦广场」已开始爆发，近几年增长势头迅猛。

新城优秀的商业地产开发经营能力直接体现在租金及管理费收入上。根据年报，吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16%。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

新城最强的地方在于，利用住宅销售现金流解决了商业开发的资金沉淀问题，实现了项目层面现金流的自我平衡。

2019年全年有21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座吾悦广场。预计在今明两年，新城的商业成绩还会继续爆发。

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说实话，在房企生存压力不断增大的今天，新城在遭遇黑天鹅之后，还能做到这样，非常了不起。

对此，我想说，还有谁，会像半年前那样看待新城？

而新城，也用事实、用数据证明了自己。

还记得事情发生后，有人发出的融资警告吗？实际上，截止19年12月末，新城的有息负债741亿元，整体平均融资成本只有6.73%。银行授信总额度939亿元，尚未使用授信额度735亿元。

新城之所以没有使用这些授信，不只是新城不缺钱，而是要“拿好地、拿对地”，追求有质量的增长。

新城在2019年度继续实施大额利润分配，分红金额38.34亿元。自2015年来，新城控股分红金额不断增长，股利支付率连续三年超过了30%，给投资者带来了丰厚的回报。

这样的各方面均好且不失增值性的新城，显然，在2020年，新城必将打赢属于自己的正名之战。

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