前 言
房子被拆，房屋面積和補償款是被拆遷人最關心的問題。補償款的計算通常是按照宅基地和房屋面積計算的，但是現實中存在很多實際面積與證載面積不符的情況，究竟該依照那個面積補償呢？
法律上的相關規定
首先，法律明確規定，農村宅基地是一戶一宅，並且面積不得超過各地方政府規定的標準。
法律依據
《土地管理法》第六十二條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
《國土資源部關於進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》要求嚴格宅基地面積標準。要求各地要結合本地資源狀況，按照節約集約用地的原則，嚴格確定宅基地面積標準。要充分發揮村自治組織依法管理宅基地的職能。加強對農村宅基地申請利用的監管。農民新申請的宅基地面積，必須控制在規定的標準內。
實踐中存在的問題
雖然法律規定面積不得超過各地方政府規定的標準，但是實際拆遷過程中會出現證載面積和實際面積不同的情況。
- 01 -
當證載面積和實際面積不同時，該如何處理？
1、1987年以前的老房子，因為歷史原因沒有規定一戶一宅，沒有證件，故以實際面積為準。
法律依據
1982年的《村鎮建房用地管理條例》首次在“用地標準”中提到了縣級人民政府根據省級人民政府規定的用地限額，規定宅基地面積標準；
1987年我國正式實施了《土地管理法》，規定了“一戶一宅”的政策，規定了農村集體經濟組織的成員，享有在宅基地上建造房屋及其他附屬設施的權利。
2、2008年以後建造的房子，按照證載面積計算。
法律依據
2008年《城鄉規劃法》正式頒佈實施，該法規定2008年以後，想要造房子必須在獲得建設規劃許可證之後才能建造。
3、未批先建的房屋，可以通過補辦手續，申請核發證件，按照證載面積計算。
有的農村村民住宅用地，未經鄉鎮人民政府合法正式的審核批准，但有選址意見書或者是其他文件，並且符合申請宅基地的條件且沒有超過法律規定的面積，通過補辦手續可以得到證件。
- 02 -
按照實際面積計算時，如何評估房屋的面積？
被徵收房屋由被徵收人選定專業的評估機構進行評估，
- 具體方法參照《國有土地上房屋徵收評估辦法》《房地產估價規範》《房屋測量規範》等文件；
- 被徵收人對評估結果確定的被徵收房屋價值有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。
- 申請複核評估的，應當向原房地產價格機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
- 03 -
實際面積、證載面積、評估面積不同，如何處理？
一般情況下，評估面積和證載面積一致。
但是，實踐中也存在不少實際面積與登記面積不符的情況。一般可主張按照實際面積計算，但是如果房屋登記面積大於實際面積的，被徵收人也可主張按登記面積確定。
關於房屋的實際面積，可由徵收人與被徵收人現場測量，或者委託第三方測量。
- 04 -
違法建築
最後，小編強調一種特殊情況，即違法建築。
如果房子一旦被認定為違法建築，那麼房子被拆除，不會得到補償，甚至還有可能面臨被罰款。
如果您覺得這個新聞資訊還不錯，可以分享到朋友圈或者分享給您的朋友，傳遞正能量，做一個有愛心的人、我選擇了轉發，歡迎關注公眾號深圳拆遷房網！
閱讀更多 深圳舊改拆遷房 的文章
