每年3、4月份，進入年報季，房地產企業迎來了總結和展望的關鍵時期。這一節點，集結了房企大佬對市場的所有判斷，與往年不同的是，今年疊加新冠疫情的影響，房地產行業的2020年充滿變數。
在各大業績會上，利潤率、現金流、規模增速以及疫情影響等成為繞不開的關鍵詞。每家企業的戰略目標、拿地方式以及具體打法雖不同，但對市場的判斷和看法有很多共性，在此基礎上，越來越多企業更加追求均衡穩健增長，注重利潤與核心競爭力。對於疫情帶來的衝擊和影響，大佬們對2020年的整體研判傾向於謹慎樂觀，普遍認為4月份市場將恢復正常。
儘管今年房地產銷售將下降10%~15%，但每一次危機過後，優秀的房企依然能從中找到新的發展機會。而這些機會，都藏在了大佬們的判斷中。
我們從各家房企業績會中挖掘出房企大佬最核心的觀點，其中包括碧桂園莫斌、萬科鬱亮、融創孫宏斌等對行業有著巨大影響力的一群人，他們對行業大勢的判斷和最新展望如何？希望通過這些真知灼見，可以看透2020年樓市發展方向。
受疫情的影響，全世界每一個國家的各大銀行，都在放寬金融的政策，想辦法增加流動性。我認為我們國家也一樣，在流動性肯定要給予大力支持，不然對經濟復甦也是很困難的。流動性的增加會對房地產的銷售、消費產生一些刺激。
我認為我們國家在住房不炒的政策指引下，房價我認為肯定不會升，但是你要說大幅度下降，我認為還不至於，因為流動性增加，需求同樣也會增加。應該說對全國來說，我認為房地產總的成交量不會下降，房價不會上升，但也不會大跌。
每一次在危機過後都能獲得一些發展機會，結合過往經驗跟教訓，談談對於如何認識危機、應對危機和在危機中找到一些機會的看法。
第一，要有勇氣；第二，要有免疫力，企業的免疫力之一體現在現金為王，萬科追求有利潤的收入和有現金流的利潤，且堅持始終不囤地、不捂盤、不拿地王；第三，要有準備，機會都是留給有準備的人，另一方面不能只看到危，也要看到機。疫情過後，物流會有比較大的發展機會。
萬科始終是一家危機感驅動的公司，一年半之前即2018年的秋季例會，萬科的主題詞是“活下去”，當時只是出於居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕，但沒想到，到今天“活下去”成了特別真實的存在。
萬科將一如既往地繼續努力，保持警醒，在變化中堅持不變的東西，尋找變化中可能的機會，讓自己能夠健康地活下去，活得好，活得久。
在萬科內部經常有一句話叫“當好農民種好地”，做農民其實是不需要預測天氣的，無論天氣好壞都要種地，不能因為天氣不好不種地，最後有可能顆粒無收，所以一定要把自己的種地能力提高。
對我們來說，始終需要靠自己的一雙手幹活，腳踏實地、心無旁鶩地去守好自己的本分。通過自己的努力把地種好，打出糧食、多產糧食是我們的主要工作，所以我們從來不花時間去預測政策走向會怎麼樣。
作為房地產從業人員，非常希望能夠讓房地產長效機制儘快落地，也就是說要更好地解決老百姓的居住問題。在房住不炒、租購併舉的大趨勢下，我有三條建議：一是要在人口流入的城市增加各類人才用房；二是要加大老舊小區的改造；三是房地產行業應該為老百姓提供更健康的產品和服務。
目前疫情的發展也帶來一些不確定性，我們預計中國的房地產市場態度是審慎樂觀，整個市場份額在去年達到了高點，今年，會在去年的基礎上有所回調。
我希望我們不是以規模來論英雄，更多的是追求有利潤的現金流。疫情既是挑戰也是機遇，通過現金流的騰挪空間發揮市場的機遇，現金流穩健的同時，增加我們的利潤。
毛利的下滑是整個行業普遍的情況。疫情期間，非熱點地區的投資溢價在明顯減少，樓地面價差在擴大，對於將來的毛利改善在創造空間。今年，我們將提高交付比率，來對沖毛利的下滑，未來將處理掉一些沉澱資產，兩三年內利潤進一步提升。
一到五線均衡佈局的投資標準不變，三四線是碧桂園的主戰場，而且競爭優勢越來越明顯，特別是疫情發生之後，城鎮化推進是刺激消費的手段，對於三四線絕對是個利好。另外在這次疫情之後，在需求端，三四線客戶買好房子的意願越來越強。目前政府在供給端也給了很大的支持，也希望供需端結合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況。
在數字化管理過程中，在保證安全和質量的前提下，週轉效率進一步提升。三級管控方面做了一些調整，由總部精幹高效、區域做實做強、項目責任到人，轉變為總部精幹高效、區域做強做優，項目做一成一。我們做了很多組織架構的調整，目的是提升年化自有資金的回報和追求利潤總額。
2020年關鍵是提升全週期綜合競爭力，滿足市場和客戶的需求，需要從五個方面加強：高效率、成本力、產品力、科技力和服務力。
全年還是保持審慎樂觀的態度，整個經濟大環境不太好，但地產金融政策還是穩健偏樂觀，我們認為中央政策房住不炒，房不刺經是主基調，疫情期間，國家在金融政策上更多的是增加流動性。
首先，對宏觀經濟影響。中國經濟恢復比預期要好，在全球比想象的嚴重，估計未來3個月，對經濟影響依然嚴重，疫情持續一段時間還是肯定的，嚴重但不悲觀。全球調整財政寬鬆，中國貨幣和財政也會寬鬆的，所以經濟增長不用擔心。美國製造業的迴歸、全球產業鏈供應鏈的調整，這一塊是非常需要關注的。
第二，對地產行業的看法，中國的地產行業經過一輪輪調控，從2016年10月到現在三年半，調整後行業風險就不那麼大了。現在房住不炒、錢不能太多進入地產，這些邏輯都沒有變，房地產行業邏輯不變的情況下，大漲大跌都不會出現，這是對行業的判斷。
另外關於一二線和三四線城市優劣：上一輪去庫存政策有問題，本來一二線庫存不多，去庫存後，16年開始限價時出現上漲壓力，三四線房價則實際漲了很多。所以房價如果有風險一定是三四線。2018和2019下半年，市場掉頭時候三四線波動也特別大，分化不平衡，有的城市風險大，有的城市沒風險。一二線的風險是拿地成本高了，一賣就虧，很多企業在南京蘇州杭州，在市場特別好的時候地買貴了，所以銷量好一樣虧錢。地價1-3月依舊堅挺，溢價率提高，因為供應的城市數量少，對地價繼續漲的趨勢不樂觀。
第三，對於房地產來說，疫情對需求端影響沒那麼大，整個疫情對中國影響整兩個月，供應這塊我覺得能趕回來一個月。另外疫情帶來的消費變化增加，因為疫情大家都在家裡呆了兩個月，對住房體驗更深刻。因此疫情對低密度是利好，對度假型也是利好，所以疫情對需求是積極促進。不過，經濟下行會影響買房的購買力，但是刺激對沖貨幣可以對沖下行影響購買力。疫情後恢復競爭力，還是這個邏輯：房住不炒，均衡穩健、提高綜合競爭力是地產行業的出口。
中國對於地產行業大方向沒有改變的，從監管層的方向來說，也不會收嚴，但肯定比去年有緩和。地方政府到監管層，降融資成本主要還是調融資結構。當然明顯有一個放鬆，從四季度末到疫情中後按揭額度服務放款速度，比去年有非常大的優化。
今年併購機會肯定比往年要大，今年是洗牌年，但好標的機會不多。
受疫情影響，原計劃新增的供貨延遲，銷售週期縮短，影響了去化率，少量項目可能年內無法按計劃銷售。公司調整生產計劃，重新匹配資源，降低疫情影響。本年供貨中約4%存在延誤風險，應該基本還是可控的。2020年武漢銷售目標計劃佔總體小於3%，雖然短期內受到影響，但長期公司看好武漢。
我們認為，未來十年中國房地產行業仍舊是中國社會經濟中最好的行業之一，市場容量保持高位不變。下一個五年度，總體希望保持在行業第一梯隊，同時確保經營效益，持續穩健增長。
今年毛利率略有下降，從行業趨勢來看，政府限籤限價，成本端土地投資火爆等，人工成本上漲，行業毛利率或淨利率有下降趨勢，下行壓力加大。毛利率作為中間指標，我們更看重淨利率，淨利率能綜合體現土地投資精準度、產品綜合管控、建造成本管控等。
目前環境下，對市場難以預測。從靜態來看，我們對今年市場謹慎樂觀，量價穩定的狀態。2020年延續三年趨勢可能性比較大，面積指標可能有所減少，價格會有個位數增長。從結構上來看，我們認為一二線安全邊際更高，抗風險能力強，未來一二線仍是主要進入的地區。
從現在來看，行業的趨勢整個利潤率屬於平穩下滑的狀態，所以未來整個住宅的利潤率並不會非常高。而且它也很難去做永續經營，這也是為什麼純銷售型的房地產行業大家給的PE不是那麼高的原因。
關於2020年公司的發展方向，不光是2020年，可能2020年之後的中短期的發展方向，重點幾個方面：
第一、我們還是會關注質量。這個質量會包括前端的拓展質量，產品質量，運營質量，服務質量，還有最終人才梯隊的質量。
第二、我們要關注對標，因為一方面從項目去對標市場，這個項目在市場裡做的怎麼樣。同時，整個公司也要對標同行的企業，我們用什麼方式方法能夠不斷地提升自我，這樣的企業才會有更多的希望。
第三、我們還是希望能夠保持快速的反應和快速的響應，在市場好的時候，我們也一定會抓住市場的機遇，能夠有一定的增量，在市場不好的時候，也可以保持我們的地位，當然這個都是在我們資金安全的前提之下。
疫情應該是對全國的房地產銷售產生比較大的影響，我們預測可能會有10%到15%的下降，實際上15%的下降比很多機構預測的還要多，這是因為疫情不僅僅是對國內市場產生了影響，現在在國際全球範圍內的影響都是比較大的。
整個一季度還是會下降10%以內，我們估計在二季度，可能4、5月份會慢慢好一點，如果要有增長的話，還是要到下半年，特別是要看國家在二季度的政策。如果有很多政策的密集出臺，流動性有比較大的改善，我們判斷最好的情況下，行業規模有可能做到15萬億，但是現階段的政策還是不夠的，所以市場的壓力還是巨大的。
疫情對投資性物業影響大，但是對物業反而有好處，酒店受影響大，4-5月份會復甦，一大部分在一二線城市，真正恢復恐怕要到下半年。商業影響也大，5-6月才能恢復。辦公樓受影響小，但今後會受宏觀經濟環境影響。
疫情對地產開發和商業運營有影響，但是可控。地產開發方面，2月底大部分售樓處復工、3月除武漢外售樓處全部復工，復工影響到供貨、交付，3月中旬售樓處、施工除武漢外全部復工，影響可控，全年可以全部彌補。地產開發整體策略拿地準確，在拿地窗口積極出手，熱點城市地價開始上升，我們頻率換概率，保證內部指標。整體上財務穩健，拿地穩中有升。
市場恢復情況來看，長三角杭州蘇州恢復很快，華南廣州福州深圳，市場恢復7成，西部成都西安也恢復快。華中壓力大，長沙恢復很快，已恢復6成熱度。環渤海瀋陽青島恢復快。我們判斷，4月份地產開發住宅銷售可以恢復。市場端一二線城市需求基本面強，人口還在積聚，地產開發未來保持利潤增長超越平均，保持有競爭力的毛利率、運營水平。
商業運營受影響更大一些，二月份39個天街除了超市以外8成都停滯。到3月份今天為止，7成開業許可（教育培訓、電影院、兒童活動中心），但仍處於恢復期。4月下旬才開始恢復到正常水平，主要觀測大學（4月上旬）、中小學開學時間（4月20日左右）。
融資方面，海外融資環境目前不是好的窗口期，但是這是暫時的，國內流動性比較寬鬆，但是對房地產的定調沒有變化，不作為短期刺激的工具、房住不炒，高層保持政策的持續性、穩定性，不希望大水漫灌進入房地產市場。整體流動性不錯，對優質企業壓力不大。
國內開發貸比較嚴格，銀行執行央行態度。國內公開市場發債只要有額度，就有機會。按揭貸款對優質企業來說不缺。信託屬於非常規的不持續的水龍頭，時開時關。
波動會持續一段時間，對於未來三個月需要融資來保證現金流穩定性的企業來說風險非常大，對於單一依賴海外融資的企業風險很大，對於多樣化融資的企業來說相對比較主動。
短期內，行業現金流緊張，破產中小企業增多，集中度提高，收併購機會增加；一線、二線、強三線市場表現好於三四線城市，下半年市場銷售會好於上半年；政策平穩、市場平穩，不會大起大落；房地產融資鬆緊適度，境內融資成本降低。
中長期來看，總需求沒有減少，未來10至20年內城市化紅利依然存在，疫情只是延後了消費需求，並未減少，但客戶需求結構發生變化，改善需求比重增加，更關注物業品質；產品方面將迎來一輪升級換代，健康智能住宅、智能人文社區、功能空間改善、新一代數字化的辦公及商業。
城市進一步分化，有人口導入、產業發展、治理能力強的城市市場表現更好；房企進一步進化，行業加快整合洗牌，進入加速淘汰賽；房企發展模式轉變，高質量發展、財務穩健、業務線上化、佈局多元化，加快數字化轉型；行業從土地紅利時代進入管理紅利時代，未來是品牌紅利時代。行業未來毛利率壓力加大，通過多元化拿地、多元化收入、提升組織效能，降低成本方面提高毛利率。
受疫情影響，今年宏觀經濟肯定是受影響的。今年GDP增長中央肯定還是希望能保持在5%，至少保持在5%以上，至於能不能保持在6%以上，大家還在努力。
從金融政策和房地產的行業政策來看，就我個人的經驗來講，不會繼續收緊。但中國經濟這幾年通過宏觀調控，剛剛取得了調結構的成果，不會因為疫情突發的影響，突然把房地產市場從供應端、從消費端又放開。
所以無論是供應端還是消費端，不會對房地產行業馬上放開，突出的還是“穩”字，應對疫情的影響不會突然把房地產拿過來作為很重要的武器，或作為刺激經濟的重要手段，我覺得不要有那麼高的期望。
反而在金融政策上，通過不斷地降準、釋放貸款，使得實體經濟流動性會增加，這些雖然沒有直接的，但間接從供應端和消費端會有一部分流入到房地產這個行業。對房地產來說，利好的消息還是有的。
總的判斷，今年市場雖然受疫情影響，可能有10%左右的下調影響，但比較優秀的企業也沒有調低今年的目標。好的企業對政策的依賴性不會那麼高，反而生存狀態不好的企業，即使沒有疫情，在房地產市場格局的調整過程中也會逐步地出局，只不過因為疫情的影響他們出局的速度會加快。
其實目前疫情對整個中國的經濟，包括對全球的經濟都會有影響，我認為經濟越不好，房地產作為原來的作用會越來越大，我還是看好今年。整個市場，在房住不炒的政策背景下，應該還是會穩步的發展。
從我們經營層面來講，下一步繼續挖潛，特別是要提高產品能力，加強溢價能力。做好成本把控和現金流管理，加強市場研判。我覺得更關鍵的核心還是提高淨利潤率，這是對企業才是最關鍵的。
特別看好一二線城市，我認為這個跟我們這些佈局還是比較吻合的。堅持城市深耕，“1+6”核心佈局不變。加強高週轉、核心地段的招拍掛項目，創新拿地，產業勾地，降低土地成本。今年是收併購的好時機。
疫情對樓價的影響，就目前的計算來看影響不是很大，始終都是需求晚兩步，最近看拍地的地價也不便宜，我認為這對樓價的影響不是很大。
整體來看，今年如果是1、2月份的銷售收入減少大概4成左右的話，對全年確實有影響。但我相信下半年我們會加快速度，將差額補上來。
債市和資金的價格隨著世界經濟的波動也會產生波動，我們是準備這樣打算：第一，新一期今年的發債指標已經獲批了，大概有超過9億美金的額度；第二，融資方面有一些銀團、商業貸款是正在談的；第三，金融債的授信額度是1600億，有超過800億是未動用，不排除可以通過自己的自有資金、分紅方式、其他的資金方式去償還境外的債務。
融資方面，看哪裡便宜就去哪裡借、哪裡是合理就去哪裡做多一點，不僅僅侷限於國內或香港。全年的借貸成本的控制，最重要的是緊跟市場，同時也要有企業自己的安排，今年我們借貸成本控制在7%左右，能夠保持合理的借貸成本，不會導致融資成本飆升得太厲害。
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