part.01
普洛斯企業主營業務
與佈局情況
普洛斯業務遍及中國、美國、日本、印度、歐洲、巴西。是中國最大的現代產業園的提供商和服務商。普洛斯及旗下品牌環普，在42個戰略性的區域市場投資、開發並管理著370個物流園、工業園及科創園，擁有並經營佔地約5,800萬㎡，建築面積共計約4,000萬㎡，價值約290億美元的物流基礎設施，已建成的倉儲面積約為2,570萬㎡。
圖-普洛斯城市佈局情況
圖-以技術和數據為核心驅動的普洛斯物流生態
part.02
企業模式分析- 三核聯動體系
2.1基礎業務模式 – 收購、定製等多種模式組合
在自身不斷髮展強化後，普洛斯具備了主導型物流地產商的兩大核心競爭力，也是其他競爭對手無法逾越的護城河，即遍佈全球的規模化物流網絡吸引了DHL（敦豪）、聯邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定製開發和供應鏈整合服務吸引了許多大型企業集團，並由此開拓了新市場。
普洛斯提供一系列與物流設施有關的服務和產品，其中包括多租戶物流設施開發、定製開發、收購與回租。
多租戶物流設施開發：一般來說，租戶傾向於選擇多租戶方式。在這一方式下，普洛斯根據市場調研和其經驗設計、建造、並最終管理高質量的銷售設施。
定製開發：這是專門針對某一客戶的租賃方式。具體來說，普洛斯根據某一客戶具體要求，為其建造設施。普洛斯擁有所有權和出租權，在具體定製業務方面主要針對耐克等全球化企業居多。
收購與回租：對客戶而言，這更像是一種融資方式。普洛斯從客戶手中買入銷售設施，然後向客戶回租，最終使客戶享受到輕資產優勢。
2.2三核聯動體系 – 在資本方與資產方之間做整合的發展模式
主導型的物流地產商，對選址能力和資金規模有非常嚴格的要求，普洛斯創造了一種“三核聯動”的閉合循環體系，這一體系一舉幫助普洛斯成為全球物流地產的標杆。
2.2.1前端 – 投資：區位優先，對於土地價格不那麼敏感
（1）普洛斯的地產開發部門是普洛斯其他兩項業務的基礎，也是最重要的環節，包括投資獲地、項目建設開發，最終建成可用於物流業務操作的物流產業園區。當出租率達到六成左右時，該項目就被移交給物業管理部門進一步招商。
（2）資本估值特點下，普洛斯對區位選擇非常重要，區位是估值的要素合前提。對於持有物業來說，決定物業估值倍數的資本化率主要取決於區位，故普洛斯主要選擇一二線城市作為優先佈局區域。
（3）資本模式下，普洛斯對於投資階段土地價格不那麼敏感，這是普洛斯敢於在區域高價拿物流土地的重要原因。普洛斯本質是一個資源整合者，賣方是政府或區域資源方，買方是基金，以金融模式運作，賺的是服務費。對於傳統物流地產商而言，需要考慮投資回報週期，而對於普洛斯而言只要拿地-建成-招商，只要最後資產價格基金可以接受即可，普洛斯本質是從基金手中獲取服務費。
（4）資本模式下，從政府或者二手市場拿地，普洛斯都樂於接受。對於二手市場拿地，部分價格相對公開市場低，而這也為普洛斯在收併購方面操作留下空間。
（5）地產開發部門大致為普洛斯貢獻了60%的營收與30%的利潤。
2.2.2中端 – 運營：前期項目租金是生命線，後期則逐步寬鬆
（1）項目交與物業管理部門後，管理部門進行招租及銷售工作，並提供物業管理以及一系列的相關增值服務。物業孵化的最終目的是租金產出的資產回報率達到年化7%以上，這是下一步置入基金的前提。當出租率接近滿租，同時租金回報率達到7%時，該項目就會被出售給普洛斯旗下的物流地產基金持有，接下來普洛斯公司自身只負責這些物業的管理和長期運營。
（2）估值特點下，項目租金是普洛斯前期的生命線，即使不租，也要租一定要到對應租金，其根本原因在於NOI直接決定了項目估值，與其損失項目估值，導致最終受益受損，不如暫時不租。而一旦置入基金，在租金按對應設定要求即可（一般是年增長5%），雖然也有超額分成收益，但相對壓力較小。這與傳統商業地產試圖榨盡商戶最後一分利潤的模式有所不同，這根本改變了持有物業發展中租戶與房東的博弈邏輯。
（3）普洛斯採用高標倉庫、廠房也是出於投資回報率考慮，即在看準市場機會的基礎上，投資回報曲線中尋找一個最佳平衡點，讓單位成本可產生最大的單位收益。
（4）本階段將為普洛斯貢獻30%的營收與50%的盈利
2.2.3後端 – 資本退出：只有讓資產流動起來才能賺錢
（1）由基金機構發起基金（普洛斯作為主要投資人，收益方面：當合夥人年化收益率（單利）達到8%時，普洛斯享受超出8%部分收益的20%的超額收益），進行資產管理、投資管理、資本管理、收益分配。7%收益租金增長成8%，再下一次交易過程中能給賣個好價錢。當基金到期後，通過資產上市或是發起新基金，推動基金模式持續發展。
（2）項目招商孵化期間，租金只要覆蓋運營成本+融資成本即可，資產要流動起來才能賺錢。6%收益租金增長成8%，再下一次交易過程中能給賣個好價錢。
（3）基金管理部門在整個“閉環”中同時起到了“融資者”與“新利潤賺取者”兩大作用，接近 滿租的項目通過基金的發起人和一般合夥人身份獲得一定的業績提成。而這些租金和分紅收入又成為了開發部門的開發資金，實現了資金的閉環再生，使得公司的整個“生態圈”得以在最大效率下運轉，為公司的長期高速成長提供了良好的財務環境，同時亦通過引入各大財團的戰略投資者以提升公司在各個國家的政治地位及政策資源。
（4）基金管理部門貢獻6%左右的收入和14%的盈利。
part.03
億翰觀點
在“三核聯動”的這種模式下，從投資回收期上講：在傳統的自持模式下，通過租金收回投資，通常投資回收期在10年以上。在基金模式下，開發部門90%以上的資產置入基金，提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，投資回收期相應縮短到2~3年。
在資金上：通過基金模式撬動3~5倍的股權資金槓桿，再通過50%的負債率撬動兩倍的債務槓桿，普洛斯將總的資本槓桿率放大到6~10倍。
THE END
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