來源 | 運聯傳媒（ID:tucmedia），作者 | 朱敏傑
近幾年房地產企業的進駐，使得物流地產行業發生了翻天覆地的變化，市場份額已經較為集中，不少物流地產企業轉型佈局整條物流供應鏈追求差異化競爭優勢。然而，市場對物流地產的需求仍舊高企，有不少企業還在摸著行業邊緣進入。
1、物流地產概況
1.1 基本概念
物流地產是根據物流企業的發展需求，在適當的地點對物流設施投資的工業地產。物流地產最早由美國普洛斯提出，物流地產主要包括物流倉庫、停車場、配送及分撥中心、辦公寫字樓、企業公寓等所有物流相關的基礎設施經營載體。
1.2 地產分類
（1）土地屬性
根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》，按土地用途，將城市建設用地分為：居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、道路與交通設施用地、公用設施用地以及綠地與廣場用地。
（2）功能分類
按照投資強度及物流強度不同，可以將物流用地分為貨運服務型、生產服務型、貿易服務型以及綜合服務型四種。
在投資強度方面，綜合服務型以及海空港貨運物流用地對投資的要求很高，最高可達到每畝地100萬元，相反陸港型貨運用地與貿易服務型需要的投資強度則低至每畝地60萬元。
物流運營強度方面，由於海港運輸方式單票貨運量大，物流強度高達每年每平方公里5000萬噸。
1.3 運營模式
按投資以及運營主體不同，物流地產的運營模式可分為三種：
（1）由地產商開發，交付給物流企業進行管理，如各大物流園區、快遞配送分揀中心和快運分撥中心等。
（2）地產商自己開發並管理運營，租給企業客戶使用，提供自主建設的物流設施以及物業管理服務，主要應用於物流倉庫等場景。
（3）由地產商以及物流企業合作共同出資或成立基金用於開發建設，合作經營。這種運營模式不但可以發揮地產商在拿地、建設方面的優勢，還可以發揮物流企業在物流效率及運營方面的長處。
1.4 收入來源
物流地產的收入來自五個方面，出租業務、服務管理業務、項目投資業務、土地增值及其他收益。其中出租業務包括倉庫、設備、房屋租賃、停車場收費以及物業管理費用；服務管理業務包括信息服務、培訓服務、FA融資諮詢業務等等；除了投資管轄內的項目以及土地的增值所帶來的收益，物流地產商還可以通過自身增資擴股以及上市獲得盈利。
2、物流地產玩家
2.1 市場份額排名
物流地產行業多年以來一直維持著「貞觀之治，邊疆穩固」的格局。截至2017年底，普洛斯以國內43％的市場佔有率以及1825萬平方米的物流地產運營面積位列Tier 1；萬緯、嘉民、安博、宇培利用集團優勢，通過收購與開發，快速擴張，以300萬平方米以上的標準位居Tier 2；豐樹、寶灣、易商紅木、維龍等位列第三梯隊，由於僅僅侷限在北上廣深等一線城市及周邊衛星城市，相較前兩梯隊運營面積較少。
2.2 玩家分類
國內物流地產行業各股勢力「五分天下」：
（1）傳統物流地產商如普洛斯、宇培、嘉民、豐樹、易商紅木等巨頭「挾天子以令諸侯」——2016年5月宇培港股上市，2017年7月普洛斯私有化。
（2）第二股勢力由傳統房地產企業萬科、綠地、華夏幸福、碧桂園、寶能等組成，在物流地產行業「後來居上」——發揮房地產企業自身土地資源及資金優勢，拓展布局。
（3）電商企業如阿里、京東、蘇寧等，「搶灘登陸」物流地產，自主建設物流倉庫、網點以及門店等物流設施。
（4）隨著順豐、三通一達等快遞企業成功上市，在轉型升級倉配業務以及加強航空運力效率的需求下，紛紛劍指物流地產。
（5）金融機構也在進軍物流地產行業的路上前行——國外企業有美國的厚朴以及新加坡的淡馬錫和華平資本，國內的金融機構有香港的RRJ以及近幾年廣受關注的平安不動產等。
2.3 地區分佈
國內物流地產主要佈局國內五大物流樞紐地區，分別為長三角、京津冀、長江中游、成都重慶及珠三角地區，其中普洛斯與寶灣做到了五地區全覆蓋；嘉民以及宇培（中國物流地產）等T2企業覆蓋除了珠三角地區以外的其他四個地區；易商紅木、豐樹等T3企業主要佈局長三角以及成都重慶地區。
3、物流地產代表企業
3.1 普洛斯——物流全生態玩家
（1）發展歷程
2018年1月，在運聯傳媒「趨勢與預測」會上，梅志明正式宣佈普洛斯私有化，代表中國物流巨頭首次走向世界舞臺。普洛斯GLP是中國最大的物流地產服務商，前身是美國Prologis的亞洲業務，在2008年新加坡政府收購其亞洲業務後，Prologis其餘業務與安博合併為安博集團。經過九年的時間在2017年7月，中國財團以116億美元成功收購普洛斯。
（2）主營業務
普洛斯旗下一共四大業務平臺，分為：物業開發、運營管理、基金管理以及物流金融平臺。說明普洛斯不但運營物流地產，還涉足金融領域。
（3）國內業務分佈
普洛斯在國內一共佈局了38個城市，總管理面積1825萬平方米，地產形式基本為物流園區倉庫，主要分佈在華東地區，總庫存911萬平方米，華南地區較少，僅覆蓋7個城市195萬平方米。
（4）物流生態閉環圈
普洛斯提供高附加值服務獲得差異化競爭優勢，佈局整個物流生態圈。除了為物流企業提供倉庫、辦公樓以及物流基礎設備外，還佈局金融平臺為中小企業客戶解決資金難題以及提供設備、系統、配送、運輸等服務。
不單單是一家物流地產企業，普洛斯還是國內著名投資機構，不少企業的融資經常出現其身影：優速快遞、快運平臺壹米滴答、專線平臺卡行天下、城配平臺凱東源與駒馬、整車行業福佑與湯氏，以及物流技術平臺際鏈、G7與豐巢快遞櫃等。
3.2 萬科萬緯——地產行業跨界玩家
（1）發展歷程
萬緯物流於2015年宣佈推出，是萬科集團正式進軍物流地產的標誌。2016-2017年萬緯發揮房地產優勢，通過開發與收購快速擴張，迅速佈局全國倉儲設施。2018年併購太古冷鏈平臺，側重佈局冷鏈物流業務。
（2）業務模式
一方面，萬緯物流為電商、零售商以及物流企業提供倉庫及倉儲設施，或根據其需求提供開發建設、協助運營等服務；萬緯還開發長租公寓以及配套娛樂設施，滿足企業客戶員工的住宿以及日常需求。
另外，萬緯物流佈局冷鏈物流，為冷鏈企業提供幹線運輸及末端配送的個性化物流服務。
發揮房地產行業深耕的優勢，萬緯物流投資或收購部分客戶在運營中的優質項目，從中獲得盈利。
（3）網絡分佈
萬緯物流目前主要佈局全國三大經濟區以及中西部重點區域，覆蓋全國42個城市，持有運營568萬平方米麵積的地產。運營中項目包括華南區域18個園區項目，華東地區28個園區項目，華北地區12個園區項目，中西部區域包括湖北、川渝地區以及陝西等在內的18個園區項目。
3.3 豐樹——辦公場景玩家
（1）發展規模
中國是豐樹最大的海外市場之一，2005年豐樹進入中國物流地產市場。作為領先的房地產公司，豐樹之後快速發展擴大規模，當前豐樹在中國擁有近1600名員工，佈局國內十多個城市，投資物流、工業、零售、住宅等綜合房地產項目。
（2）業務模式
豐樹的業務模式圍繞物流地產展開，以特定資產類型或地理位置為中心設計私募地產基金，包括三個方面：開發建設高價值地產項目、為機構投資者管理資本、通過投資高潛力項目獲得回報。
豐樹在國內物流地產的主要表現形式為辦公樓、工業、住宅、零售以及物流地產（物流地產中涵蓋少數辦公樓及住宅）場景，全部涵蓋共有5個項目，覆蓋184萬平方米。包括香港在內的辦公樓共計6個項目，運營面積165萬平方米；工業地產3個項目，運營面積60萬平方米；住宅方面3個項目，運營面積120萬平方米；零售地產3個項目，41萬平方米；物流地產34個項目，運營面積280萬平方米。可見，雖然豐樹的辦公設施面積不是國內最佳，但其涵蓋整個業務中一大半的佔比。
3.4 上海宇培（中國物流資產）——全國性網絡設施玩家
（1）發展歷程
上海宇培成立於2000年，是宇培國際、RRJ、京東在國內合作建立的物流基礎設施平臺。截至2018年6月，宇培在42座城市中運營著60個物流園區，運營310萬平方米的物業面積，形成覆蓋國內主要物流樞紐城市及周邊衛星城的物流設施網絡。
（2）業務模式
宇培在國內主要開發高潛力的物流園區，佈局全國網絡。通過市場調研後獲取優質土地資源，然後經過自主開發建設後租賃給客戶並自主運營管理。
（3）主要客戶
宇培主要服務於四類客戶，有順豐、韻達、百世、日日順、安能等快遞零擔類企業；製造行業有三星、博世、美特斯邦威、格力、西門子等；三方貨代有中外運、辛克、伊藤忠、利豐、中遠等；電商零售商有京東、菜鳥、小米、唯品會等企業。
3.5 順豐——合作型開發建設玩家
（1）發展歷程
2013年，順豐正式進軍物流地產，以「自建+合作」的方式，建立物流產業園。2017年9月，順豐宣佈與萬科和普洛斯戰略合作，發揮各自所在領域優勢，在全國各物流樞紐城市選址，投資開發物流園區。2017年11月，順豐宣佈與嘉民合作，共同開發建設物流倉儲設施。
（2）業務模式
順豐通過與國內物流地產商合作的模式（順豐通過實地調研建立物流運營所需場地規劃、地產商負責拿地以及設施建設），共同合作探索智慧化物流園區、轉運中心、冷鏈物流、員工公寓方面的物流地產應用場景。
（3）網絡分佈
目前，順豐已經完成全國34座城市16座園區的運營，包括華東、華南、華北、西南、長江中游等物流樞紐地區。
4、行業看點
4.1 頭部企業發展依舊迅猛，帶動全國地產估值
（1）普洛斯用了9年的時間完成了700億元的「飛躍」，不僅僅是因為正處在國內電子商務的快速發展熱潮，還在於自身運營的優勢。
首先，普洛斯早期進入國內物流行業，為傳統物流倉庫單調的倉儲功能帶來現代化的變革，隨後進入的安博、嘉民、寶灣、豐樹等國外企業雖然能提供同水平的物流設施水平，但在土地資源上遠不及普洛斯，無法獲得很大的發展。其次，在合作伙伴方面，普洛斯緊抓國內政府企業以及地產巨頭，以合作或入股的形式拉攏阿里、厚朴、傳化、中集、海爾、中銀等為其背書，在土地政策收緊的現狀下頻頻拿地。
（2）普洛斯的私有化，一方面在行業處於價值迴歸階段時，大幅提升了自身以及國內物流地產的估值水平；另一方面，萬科的參與，藉助普洛斯世界頭部企業的地位帶動萬科的發展，將雙方資源優勢進行互補，擺脫傳統房地產企業頭銜的束縛。
4.2 物流與地產企業入局優劣勢分析
在佈局物流地產方面，物流企業可以根據在物流運作上的經驗制定整個物流設施建設方案，並且在客戶服務上擁有運輸和配送能力，服務質量較高。但由於沒有地產開發的基因、豐富的基金資源以及牢靠的政府關係，物流企業在拿地開發以及建設佈局、招商能力部分有很大的侷限性，在這些方面物流企業需要擴充自身資源，大步趕上，比如順豐通過先後與普洛斯、萬科、嘉民等企業合作，高速發展物流地產佈局。
相同的道理，地產企業可以充分發揮自身在拿地、建設、資金方面的優勢，拓展多元化地產佈局，但是在客戶運營方面，地產企業無法給予物流企業客戶定製化的服務，只能通過外包或與物流企業合作完成物流地產設施的運營。
4.3 政策驅動物流地產發展
12月24日，國家發改委與交通運輸部發布《國家物流樞紐佈局和建設規劃》，包含建設共212個國家物流樞紐。規劃指出現有的物流設施缺少系統性的規劃，各地產企業都採用自主開發建設的方式，分佈散亂不均。此次物流樞紐的建設規劃，有效地整合物流資源完善物流設施網絡，提高整體運行效率。未來，通過建設多個輻射能力強、運作水平高、連接緊密的國家物流樞紐，提高區域內、區域與區域之間互相協作的效率，推動組織化運營。
4.4 分工協同、綜合發展
最近幾年物流地產的租金增長幅度明顯高於住宅和商業地產並且更加穩定，隨著房產紅利消失，行業玩家更願意去佈局土地價格較低、租金回報率正在提升中且升值空間較大的物流地產。各個行業玩家湧入物流地產行業，發揮其原本優勢，物流企業做物流設施規劃運營以及延伸到下游，協助客戶進行倉配服務等；地產企業做開發建設；金融企業做基金運營；還有以普洛斯為例的行業巨頭轉型為物流生態運營者，除了開發建設物流用地，還投資入股物流其他領域企業，形成閉環生態圈。
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