曾被譽為“華南五虎”之首的富力地產，3月底公佈了2019年年報，銷售不及預期、淨負債率直逼200%。而後，在4月3日，遭知名評級機構穆迪下調評級。
-01-銷售不及預期
富力集團定下2019年銷售目標為1600億，比2018年的1300億增加23%。
3月26日，富力地產發佈2019年年報。攤開年報一看，富力2019年實現營收908.1億元，淨利潤100.9億元，同比分別增長18%、16%，數據看似不錯。
但實現銷售額為1382億，同比小幅增長5%，與2019年初定下的1600億元銷售目標相比，業績完成度僅為86.4%；
不僅僅是銷售規模未及預期，2019年富力地產實際結轉面積為829.6萬平方米，與2019年初計劃目標相比，完成度也不到九成。
在業績會上，富力地產管理層透露，2020年富力可售資源約為2700億元，考慮到全球市場波動及新型冠狀病毒的影響，富力地產在今年也設定了較為“溫和”的銷售目標，約1520億元。而這相比兩年前的豪言：2020年要實現3000億元銷售目標，幾乎是打了一個對摺。
2020年，疫情之下，富力也將營銷搬到了線上，推出了“全民營銷+網上看房+無理由退房”等組合拳，即便如此，2020年前兩個月，富力銷售額僅為86.8億元，而且照此計算，要完成1520億的目標，3-12月，富力需要完成1433億元，月均銷售需完成143.3億元。對於2019年月均銷售115億元的富力而言，不知會不會打臉。
-02-淨負債率逼近200%，為行業平均的2倍
值得關注的是富力近幾年不斷攀升的淨負債率。
在2016年至2018年，該公司的淨負債率分別為160%、170%和184%。而在2019年三季度末，富力地產淨負債率已進一步升至218.4%。
負債率方面，富力也處於行業高位。據富力財報顯示，2019年末負債總額共3475.27億元，同比增長17.28%；負債率高達81.33%，而淨負債與總權益比率高達198.9%，其中有息負債高達1971.4億元，是股東權益的2.47倍。
據中國房地產協會報告顯示，2019年上市房地產企業的平均淨負債率為92.52%，而富力顯然遠遠超出行業均值，約為行業均值的2倍。
財務槓桿如此之高，在經濟形勢承壓的大環境下，毫無疑問調整債務結構將是富力前行路上的一座大山。
同時，年報顯示，截至2019年末，富力一年內到期債務高達622.7億元，儘管富力聲稱持有現金有人民幣384.4億元，細看財報，其中受限現金155.32億元，現金及現金等價物僅有229.04億元，流動性顯然不足。
事實上，富力地產在債務壓頂的情況下，也在不斷試圖通過融資解困。2020年1至2月份，富力地產曾先後進行三筆融資，金額約115億元。
1月17日，富力地產發佈《廣州富力地產股份有限公司2020年度第一期超短期融資券發行情況公告》，公告顯示，該筆融資券發行利率為5.4%，實際發行金額為7億元。
2月10日,富力地產非公開發行2020年公司債券總金額80億元,已經被上交所受理。
2月28日,富力地產發佈公告稱,擬通過全資子公司怡略發行2024年到期的4億美元8.625%優先票據。富力地產擬將票據發行所得款項淨額用於再融資,主要面向將於一年內到期的中長期債項。
不僅如此，在近期召開的2019年全年業績發佈會上，富力地產相關負責人還表示，要通過加快銷售速度，以及放慢買地速度來降低淨負債率水平。
-03-機構下調評級
4月3日，穆迪將富力地產(02777.HK)“Ba3”企業家族評級(CFR)和富力地產(香港)“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪方面表示，對富力企業家族評級下調，反映對其高債務槓桿率和流動性風險上升的擔憂。
穆迪評級調整的依據，主要為上述公司流動性管理及槓桿水平的表現。穆迪稱，未來12個月，富力將有620億債務到期，該公司還將在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經營現金流項目後的合同銷售收入，不足以支付上述款項。
“2014年開始，大多數房企已在調整債務結構，此後兩年房企短債比保持的還不錯，但此時一些房企開始高週轉操作，導致數據表現開始下降。”貝殼研究院新房分析師潘浩稱，2017年~2019年，上市房企資金健康水平下降，2019年行業短債比水平從過去兩年的2.1降至1.7。
億翰智庫認為，在規模、銷售、融資和土儲等方面相似時，債務水平是衡量企業抗風險能力的關鍵因素。債務水平較低的房企，短期償債壓力較小，在對抗疫情時更從容；債務水平較高的房企，若線下銷售回款受阻，可能會導致流動性不足，甚至面臨生存危機。
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