新房把人嚇得瑟瑟發抖，二手房又讓人愁禿了頭是吧？
同樣大可不必。
新房與二手房最大的差別在於：新房房價由市場控制，並不受房企、個人強行控制；而買二手房，你的對手只有一個賣家與少數同樣想買的競爭對手。
新房看市場，二手房主要靠個人博弈。
這也就是為什麼二手市場，只要你耐得住性子，永遠能淘到好房的原因，找到那個比你心急的賣家，你就成功了一半。
| 美麗的東莞，無數人想要在此安家
也就是說，購買二手房的邏輯，要換一下。新房主要看樓盤，二手房主要看人，也就是業主。只要業主誠心賣，買家的騰挪空間會更大。
因此，看完房子，如果真的喜歡，可以多問幾句：業主誠心賣嗎？好打交道嗎？畢竟這是隻涉及到兩個人的交易，雙方的態度，是談交易的首要條件。
最後說明一下，那些所謂的什麼一夜掛牌價暴漲xx萬的情況，不必跟著起鬨，一來業主可能根本不想賣；二來可能是業主的策略，認真你就輸了；三是掛牌價和成交價根本不是一回事。
一句話：不起鬨，保平安。
基本上，二手房市場由於主動權在業主，所以很看賽道。找準自己的賽道，就事半功倍了。
������回看昨天新房的樓市真相：拿好！這是房姐要告訴你的樓市真相
剛需賽道：首付50萬是命門，耐心慢慢挑
當大家都被城區幾個標杆盤嚇得驚魂失色的時候，真剛需，在城區苦苦掙扎。
呼聲最高，關注度最廣的西平、CBD、萬江等片區，准入門檻已破80萬，把真剛需結結實實擋在了門外，再一看，連蛤地都快趕不上了。
其實大部分的城區剛需，尋覓的區域並不是西平與CBD，而是在關注度並不高的地方。
回看鏈家近三年的二手成交數據，由於均價上漲，市區二手房成交的主流面積在縮水，主流的總價也在200萬以內。
| 樂有家數據，2019年成交的60-90平戶型更多
������均價16659元/平！東莞年度二手榜出爐，最受歡迎的小區，是這些……
以南城為例，兩房的成交套數已經超過了三房。兩房總價多為150-200萬，面積在60-90平的戶型最受歡迎，石竹新花園、光大景湖灣畔、百悅尚城、御花苑、江南世家等，是剛需首選。
再不濟，那些在新房市場已經消失的50-60平的小戶型，只要小區足夠優質，同樣受到熱捧。擠一擠沒關係，先上車再說。
對比天天盯著萬科金域華府的那一批人，擺在這批真剛需面前的只有兩條路：第一，留在城區，接受破老小；第二，走向鎮區。
回過頭來看2019的成交榜單，也就明白了大家的選擇。
������全市均價20139元/平！2019樓市年度大戰，東莞賣了4.9萬套房！
網紅盤萬科第五城、海逸豪庭、卓越彌頓道、碧桂園銅雀臺等，位置都在城區周邊，均價控制在價格在1.7萬/平，100平左右的小三房，首付40-50萬可上車。
三房、首付不超50萬，半小時到市區，這，才是真剛需的命門。無論是在新房領域還是在二手房領域，同樣適用。
而這部分人群，其實才是城區二手剛需的主要部分。可惜，他們的聲音，常常被網紅盤掛牌價又暴漲的呼聲掩蓋。
此處劃重點：如果真的不會挑，看看2019年二手房和新房成交的TOP10榜，基本可避免踩大坑，群眾的眼睛是雪亮的，能通過大多數人的考驗的樓盤，不會太差。
換房族：放下執念，可收穫未來
而城區二手房最大的購房群體，其實是換房族。他們同時還是想改善自己居住環境的區域堅定者。
所謂堅定的區域客戶，就是死守腳下一方水土的那一群人。在南城呆久了不願意去厚街，住慣了東城就溜達不到寮步。
這個群體的常規操作是：高掛牌價+惜售。
自家房源在核心區，如果掛牌，對標的必然是同片區的新房。有了萬科金域華府，還要盯著華潤萬象府。內心的潛臺詞是：要我出手，要麼下家出到一個非常好的價格，要麼看到一套我特別中意的房子。
這種看似兩全其美的模式，其實很容易陷入一個循環：什麼才是好的價格，什麼才是滿意的房子？騎驢找馬的模式，很容易使得他們在賣房的時候對客戶缺乏誠意，在看房的時候對房東缺乏真誠。
另外，先買後賣，購房時等同二套房，首付成本大幅提高，所以他們更願意先賣後買，這導致他們更加惜售，心理價位更高。
這就是為什麼大家在城區，看到掛牌價總含有水分，約見業主，業主又各種扭捏的原因。賣，還是不賣，該賣多少錢，換房還是不換房，這是換房族的終極問題。
就這樣，虛晃一槍，這個群體給二手市場留下的，是看起來比較沒有誠意的掛牌價，和舉棋不定的賣房態度。
緊緊盯著掛牌價的人群，時不時刷新下價格，便難過得抱頭痛哭。記得問問自己，有沒有哭錯賽道。
嗯，還是昨天那句話，放下執念吧，這樣買賣雙方都不會那麼難。
贏家：嗯，這是一條土豪賽道
真正賺錢的大贏家是真實存在的，但僅存在於少數區域。
就說你們最愛聊的西平。
這片沃土，埋伏著不少早期深圳投資客，他們在默默的在拋售，把資金抽回給深圳主場。
掛牌價漲不漲100萬他們不在乎，他們在乎的是如今深圳的新房供給量非常緊張，而信貸環境偏寬鬆，行情一片大好。
深圳賣家目前也很有誠意，畢竟入手夠早，獲利已經很豐厚，買賣雙方都果斷。不僅西平，松山湖、鳳崗、塘廈，都存在這樣的人群。
如果不抽回深圳，他們也將是下一輪城區優質物業的有力爭奪者，城區的價格，基本要依靠這部分人群的實力來決定。
當然，他們通常不止一套房源在手。
手中的房源夠多，方便騰挪，操作方式，也便不一樣了。
他們因此成為東莞城區主場裡，出手最果斷的人——手中持有2-3套物業，默默優化配置自己的物業，二手房對於他們來說，帶有明顯的金融屬性。
追漲嗎？並不是。如今的東莞，核心區已很明朗。
在這個充滿不確定性的年代，實業、股市、後市都不明朗，擁有優質物業，是對風險最好的對沖。
房姐有話說：
最後來看看，3月的二手市場，真的火到一塌糊塗了嗎？
據樂有家數據，2月因疫情影響忽略不計，對比1月，東莞3月份的新增房源量上漲了兩倍，帶看量僅上漲了16.7%，同時成交量僅增加185套。
這說明：
市場上目前有大量新增房源放出，買家可供挑選的範圍增加，但成交量還未見顯著提高。至於那些非要跟市場按下暫停鍵的2月對比，然後說成交量暴漲幾百倍的言論，參考意義不大。
疫情帶來的影響是深遠的，如今不少人面臨困難，其中會有人需要賣房解困。
這就意味著，如今的二手市場，交易並不會那麼難談。
那些動不動就把掛牌價調高了100多萬的，又是腫麼肥事？就讓他們掛著吧。不管掛不掛，可能都不是真剛需原本要下手的盤不是嗎？
如今的市場確實是活躍的，走進中介門店看看吧，買二手房需要體力，結結實實跑下來，心中自然有答案。
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