01
疫情原因，國內外樓市和經濟都受到很大影響，大家紛紛採取自救措施。
如房企推出網絡看房，盡最大努力吸取客戶信息；
政府頻繁出臺調控政策（如海南、衡陽、蘇州、陝西等），在限價、封頂銷售和土拍政策上給予房企優惠，等等。
但是，在這些動作裡，最具有風向標意義的，還得看北上廣深四大一線城市。
俗話說上行，下效，存乎中，形於外，無論是房企網上賣房還是政府推出樓市優惠政策，在北上廣深四大風向標城市中，北京肯定是排在第一位的；在這些動作中，土拍所傳遞的信號，也是最明確的。
由此，全國樓市看北京，北京樓市看土拍。
就在2月18日，包括住總、越秀、中海、石榴、華髮、卓越、旭輝、金地、龍湖、綠城、首開+保利、金茂、雅居樂在內20餘家房企，集體圍獵北京通州、大興三宗宅地，透漏出的信息，非常值得咂摸。
2月北京土拍。累計出讓9宗地塊，攬金364億元（數據來源：地產觀察）
4月2日，北京土拍，雖然是以底價成交了三宗地塊，但是土地市場成交情況不同主要與地塊本身的屬性有關，並不意味著北京土拍市場降溫了。
過去三四年，北京是政策執行最為嚴厲的地方，北京樓市比現在好不了多少。尤其是限價政策，導致北京出了很多一手價比二手價還低的神盤，搶都搶不到。
而現在，仔細回放上述幾場土拍，我們會發現，除了昌平東小口鎮的兩塊地，其他的出讓地塊均不再有價格管制。
這也就意味著，北京限價已經悄悄放開。
也正是因為如此，綠城才敢於耗費100多億資金，大膽在北京高溢價拿地。因為限價放開，綠城依靠產品力突出重圍的想象空間就打開了。
02
說實話，看到北京不限價的地塊越來越多，很多人都在心裡打上了一個急切的問號：北京樓市的春天，真的要來了？
而當前的北京，確實也處於一個非常微妙的特殊時期。
宏觀上：
第一，除開2019年初的“小陽春”之外，北京樓市已經涼了差不多快3、4年了，按照之前大家公認的一線城市三年一個週期來看的話，新一輪上漲已經箭在弦上。
第二，據央行17日早間公告稱，為對沖央行逆回購到期等因素的影響，維護銀行體系流動性合理充裕，2月17日人民銀行開展了2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。MLF操作中標利率為3.15%，較前次下降10個基點。
有意思的是，2019年11月5日，央行也通過1年期中期借貸便利（MLF）“中標利率”的方式進行“變相降息”，這是繼9月16日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點之後，兩個月內央行的第二次出手；2020年1月6日，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元。
第三，2019年以來，國內GDP增速持續下滑，已經從2019年初的6.4降低到6。再加上此次疫情影響，很多人預計2020年一季度的gdp增長只有3%左右。
因此，從保經濟、穩增長的角度看，地產“夜壺”，也有被再次拿出來的衝動。
第四，三年來，北京房價整體從高位回落了10%左右，部分板塊回落了15%，個別板塊甚至下跌了20%。
而環顧四周，深圳的二手房價已經超過北京，至今還在上升趨勢中，廈門、廣州步步緊逼，南京、杭州全面破3萬，就連蘇州都一度膨脹到喊出：憑啥我不能比上海貴？
回過頭來再看北京，全國最大的窪地，突然變成了北上。
微觀上：
第一，買房人方面，三年來，積壓的購房人越來越多，大家錢包也越來越鼓。而且，三年了，有人的小孩該上學了，小孩還沒上學的，至少肚子裡也有小孩了。所以，這大人不急，孩子也該著急了。
第二，賣房人方面，年底了，開發商要衝刺年度銷售目標回籠資金，因此新房折扣力度不小。二手房上，有些房東急於出售房子回家過個踏實年，或者賣房救公司，不然老闆娘可能就要跟人跑了，時不時就來個揮淚大甩賣。
綜上，無論是從宏觀還是微觀，還是從土拍限價鬆動的程度來看，北京樓市似乎都有啟動的跡象。
03
那麼究竟是不是這樣呢？
世間紛紛擾擾，信息亦假亦真，但大道至簡。星子認為，其實影響國內樓市、決定房價最核心也是最重要的三個要素不外乎：供需，貨幣，政策。
供需是基本面。它決定了房價漲跌的基礎，任何脫離了供需的討論，都是耍流氓。如果不相信，你去問問早年投資重慶的那幾批人，他們一定會拉著你的手一把鼻涕一把淚地告訴你，自助餐一樣無限量、24小時全天候供應的重慶房子，把所有人都吃傷了，吃吐了。
上面這張圖，是最近4年北京樓市的土地供應量，由於北方的房子從拿地到銷售，週期平均在1.5年左右，所以，2019年上市的房子，大部分是2017年和2018年上半年拿地建設的。2020年上市的房子，大部分是2018年和2019年上半年拿地建設的。
從土地成交來看，2017年2018年土地供應不算太緊張，加起來比2015年2016年還要多一些。因此供應端的矛盾，短期內還是不太突出。
有人說限價房土地成交不少，擠壓了商品房。對也不對，限價房一樣是有效供應，雖然成交沒有那麼火爆，日光月光的，但是也不差，很多資金有限的人購買限價房去了，自然也就解決了一部分需求。
從購房需求人口來看，地球人都知道，2017年，2018年，2019年，北京常駐人口都是減少的，2020年受疫情影響，應該也不例外。但這不是重點，因為目前北京實行的是嚴格的5年社保才能購房的政策。所以應該看2015年，2016年的人口增減情況。
從上面的圖可以看出，和2010年2011年一年就是大幾十萬的人口增量相比， 2015年2016年的購房人口壓力，不是小，是小太多了。
因此，從常駐人口增量也可以看出，為什麼2015年2016年那兩年房價突燃串升那麼猛，基本接近一倍的漲幅？
一個重要的原因就是，2010年北京常駐人口足足增加了102萬，2011年又是57萬，這兩年160萬的潛在購房人，集中在2015年2016年達到了五年社保購房資格，可以說購房需求完全井噴。
需求端井噴，但是供應端一樣老牛拉馬車。所以，當時面臨嚴重的供需矛盾，不大漲，真天理不容了。
2020年的時候，2015年進入北京的人將有購房資格，而2015年北京常駐人口只增加了19萬，相較於2010年的102萬，還不到五分之一。
有人說為啥不看看戶籍人口？戶籍人口增加一個就實打實立馬增加一個購買力啊。
如果你看到戶籍人口的數量和趨勢的話，可能會更沮喪。
第一，由於北京很早就開始就嚴格控制人口，所以對於戶口這張藍票票，拽的很緊。基本一年就在十幾二十萬，最高峰的2011年，也就21萬，相較於百萬級別的常駐人口增長，這真不算主力。
同時，從大趨勢來看，還在進一步收緊，逐年下降，從2017年開始，戶籍人口甚至負增長了。
因此，從需求端而言，2020年，並非北京樓市的大年。
04
那麼貨幣端呢？
在樓市裡，貨幣是動力源。貨幣供應的多少，直接決定著房價的漲跌。可以這樣說，貨幣之水的深淺，決定著房地產這條大船水位線的高低。
我們就看一個數，M2，也就是廣義貨幣供應量，這個數是最能反映全社會資金面的，對樓市影響也最大。
上圖是歷年來M2的總量和增量。可以看到，M2一直在增加，從2009年的60萬億來到2019年10月末的194萬億，到年底預計為196萬億。十年間貨幣總量增長3.2倍。
如果你再算算目前北京的房價和2009年北京的房價比，其實大約也就在3.5倍左右。所以，正如上面所說，房子還是十年前那套房子，甚至更老一點，更醜一點。
但是，你大娘還是你大娘，可你手裡的紙幣卻已經不是十年前的那張紙幣了。
如果我沒記錯的話，十幾年前100元上面是四個老爺爺，現在100元上面，只有一個老爺爺了吧？
如果進一步分析可以看出，M2十年間增長了3倍多，但是平均到每年下來，並不是勻速的，而是有的年份增長快，有的年份增長慢。
比如2009年增長高達27.6%，2010年是20%。這兩年為啥這麼快？四萬億啊親。而2014年的時候只有10.9%，到2017年，2018年，2019年（預測數據），則降到了個位數。
再看看房價變化呢？簡直對應的是不要不要的。
2009年2010年M2連續兩年增幅超過20%，北京樓市迎來四萬億之後的翻倍上漲。
之後M2增速逐年放緩，到2014年增速降低到10.9%，相較於2009年的高點跌幅達到三分之二，反映到樓市上就是北京市場2014年冷到了極點。
翻過來2015年2016年，M2增速來了個大反轉，快速止跌反彈，達到13.9%和12.1%。結果就是樓市再度引爆，大家都很清楚了，北京房價在高位實現了難度極大的接近翻倍的漲幅。
這難度，不亞於給幻影戰鬥機空中加油。
而到了2017年，2018年，2019年，M2增速連續3年在個位數低位運行，北京的房價，隨之進入下行期。
因此，通過M2的歷年增速變化情況，可以明顯得出，貨幣的放水速度，直接決定了房價的漲跌。正如我們前面所說，貨幣是房價漲跌的動力源，貨幣之水的深淺，決定了房地產這條船水位線的高低。
所以，從貨幣供應的角度來看，北京房價要再次啟動，必定需要貨幣在後面大力支援，至少M2的增速要達到兩位數以上才行。
目前，從貨幣端來看，北京樓市回暖是可能的，大漲是不會的。
05
最後是政策端。
前面我們說了，目前國內的經濟模式是馬克思主義政治經濟學指導下的市場經濟。因此，在研究經濟基本面和基本規律的同時，我們還必須從宏觀調控的角度多方考慮。
具體到樓市上，就是調控政策的鬆緊問題。
從四大一線城市目前的調控政策上看，北京無論在那個方面，幾乎都是最嚴的。社保5年限購，非普首套貸款比例40%，二套80%，等等，不一一列舉，大家都清楚。
雖然疫情嚴峻，但從目前的情況看，北京限購限貸等 關鍵性政策還是沒有放鬆的跡象。畢竟北京，是中國城市的“老大”，全國可都盯著呢。
當然，北京樓市放鬆土拍限價，已經起到了一定的風向標作用。敏感的城市，如蘇州，還是察覺到北京已經在吹風了。
蘇州土地新政：超過市場指導價的，不需要封頂銷售，進入一次性報價的，也不用進行現房銷售了。這也意味著政府當下對價格的管控有所削弱。
06
記性好的人可能還都記得，前些年兩會上的“有恆產者有恆心”，直接把北京樓市推向了頂峰。
隨後，從2016年開啟的“房住不炒”各項政策，又把北京樓市帶入冰封時代。
因此，當下北京的樓市，是敏感期、特殊期、混沌期。為了對抗疫情，為了延續經濟，稍微吹吹暖風可以，接下來怎麼走，還得看推遲的大會。
畢竟在我國，事兒來了，先會很淡定。後面事兒大了，GDP扛不住了，就會慌張了。
新號地產局座，歡迎新老粉絲關注
閱讀更多 地產八卦女 的文章
