4月8日，一場房產拍賣引來75456 次圍觀，不過報名參加競拍的主體只有2家，絕大部分人都抱著一種看熱鬧的心情，競拍主角正是北京知名爛尾樓項目中弘大廈。
上午10點，經過15輪出價後，北京植晟雲廈物業管理有限公司（以下簡稱為“植晟雲廈”）通過競買號M1691在北京市第三中級人民法院於阿里拍賣平臺開展的“朝陽慈雲寺危改小區二期（6號樓）部分房地產在建工程所有權及分攤國有出讓土地使用權”（對外稱“中弘大廈”）項目公開競價中，以最高應價勝出，用33.12億元拍下中弘大廈，這意味著北京核心CBD周邊少了一處被荒廢的建築，市場多了一份期待。
01 爛尾樓“逆襲”
作為北京最有名的爛尾樓項目，中弘大廈自2017年至今一直處於停工狀態，之所以遲遲未能重啟，與本身的複雜性密切相關。
評估報告顯示，目前，中弘大廈項目主體結構封頂，室內公共部分裝修已部分完成，外立面部分裝修已完成，辦公區及商業室內為毛坯房。土地使用權年限也是中弘大廈的一大弱點，截止目前，中弘大廈商業土地剩餘使用年期為24.86年，辦公、地下車庫、地下倉儲土地剩餘使用年期為34.86年。
不僅如此，中弘大廈在建工程已預售53套房地產，面積共計13017.64平方米，上述房地產付款比例分別為2.39%--100%情況不等，競買人需完成包括上述53套房地產在內的整體在建工程的全部續建工作。
中弘大廈現狀圖
基於種種現狀，北京華信房地產評估有限公司給出了32.32億元的評估價，平均單價49311元/平方米。不過，阿里拍賣官網顯示，中弘大廈的起拍價22.62億元，也算是打折出售，相對於2017年60億元的資產估值，如今的中弘大廈給人落魄之感。
從成交價格來看，中弘大廈也算小小的逆襲了一把，最終成交額33.12億元，不僅溢價成交，溢價率還高達46.4%。對於這次成交價格，業內普遍認為比較合理。
第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人、助理董事李想認為，此次交易價格略有溢價，但基本在合理價值區間，基本符合項目當前的定位，30億元是一個比較客觀的市場判斷，稍微溢價到33億元也算是合理。
李想表示，中弘大廈位於CBD周邊，有一定競爭力，雖然不是最核心區域，但周邊也有一些項目進行競爭，比如遠洋國際中心。實際上，任何一個商圈都需要一定數量的寫字樓聚集，才能形成一個產業聚集效應，形成一個比較濃郁的商務氛圍。
“這次成交是一個好事情，從最基本的角度講，會盤活一個爛尾樓。
02 債主“自買自賣”？
雖然溢價成交，但實際參與競拍的主體只有兩家，對此，李想認為這是很正常的事情，疫情對中國經濟的衝擊還是比較明顯，企業財務狀況都比較吃緊，此時拿出一筆超過31億元的鉅款拍一個爛尾樓項目不僅需要勇氣，更需要充足的準備。
實際上，中弘大廈正是由自己的債權人買下，其競得方為植晟雲廈。天眼查顯示，植晟雲廈是一家成立於2019年底的公司，註冊資本1000萬，由北京東富嘉吉投資管理中心出資成立，後者正是中弘大廈的申請執行人。
根據北京市第三中級人民法院執行裁定書規定，評估、拍賣中弘大廈的土地使用權及在建工程，北京東富嘉吉投資管理中心對所得價款優先受償。目前，北京東富嘉吉投資管理中心已經簽訂債權轉讓協議，將相關債權全部轉讓給植晟雲廈。
競拍成功只是一個開始，植晟雲廈需要自行解決所有問題，包括政府相關部門的溝通、協調，施工隊的溝通，甚至小到施工圖紙之類的獲取，由於該項目為在建工程，業內估計至少需要再投入每平米4000-5000元的成本，如果按前述預測繪的總建築面積78772.69平方米來算，估計得再投入不少於3億元以上的金額。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東判斷，中弘大廈由債權人買下，後期應該還會有進一步的投入。她表示，如果買方希望將資金快速回籠，估計後期會將項目打散銷售，不過一旦散售，其商業面積的品質將會下降，如果自持運營，不僅需要運營團隊，對現金流也是一個考驗。
“任何一個投資者接盤一個爛尾項目，對項目進行修復和激活都是一個比較複雜的過程，中間要克服很多問題。”李想認為，除了債務問題和拖欠工程款，中弘大廈最大的問題是有53戶已經散賣。他預計，植晟雲廈未來會把這53戶小產權收回來，做統一業權，以方便未來的運營管理。
“寫字樓市場的話，統一業權整體租賃是比較理想的狀態。如果散售，不僅管理難度非常非常大，還會造成整個樓宇的品質會有一個下降，對租戶的吸引力也會降低。”
03 風光的過去
未來，中弘大廈會以何種面貌示人還未可知，但提起中弘大廈，人們對它風光的過去記憶猶新。
閃耀在北京東四環邊上的中弘大廈，是一道路過CBD時注目層疊交錯的摩天高樓的風景線，外表恢弘時尚，建築是由設計過上海金茂大廈的全球知名的美國SOM建築設計事務所設計，高達180米，持有人曾希望這座大廈成為北京城市天際線東緣一顆耀眼的新星。
但瞭解其“前世今生”後，這座號稱“北京CBD最後一席商務領地”的內裡，亂絮繁多，是北京著名的爛尾樓。中弘大廈的具體位置是東四環朝陽路與慈雲寺橋交叉口西南角，資料顯示，其土地用途為商業、辦公、地下車庫、地下倉儲，總建築面積88000㎡，總佔地面積13300㎡，共計房屋250戶，戶型面積200㎡-300㎡左右，小區物業公司為第一太平戴維斯物業顧問有限公司。
中弘大廈曾經風光無限，早在2017年底，陷入資金困境的中弘股份曾謀求出售中弘大廈，其資產估值高達60億。收購王孫宏斌也曾對中弘大廈伸出橄欖枝，出價30億元進行收購，但因出價太低被拒。
然而，自2018年底，中弘股份帶著債務等各種“一地雞毛”成為第一個永久退出A股公司之後，作為中弘股份資產之一的中弘大廈的命運就更加撲朔迷離，而這一切都與中弘股份實控人王永紅息息相關。
王永紅曾經是一名北漂，最初的工作是汽車保潔，他從中賺到了人生中的第一桶金，隨後收購東五環外50年產權佔地600畝的商住用地，並將其中的315畝開發出北京著名的商住大盤——中弘北京像素，踩上了2008年北京房價上漲的市場趨勢，王永紅個人獲利50億元。
業內曾評：在其個人理想主義、沒有正確的資本運作理念及良好的地產項目操盤與運營能力下進行的大肆擴張，實際上就已經註定王永紅的商業王國的滅亡。
中弘大廈的前世是2011年4月王永紅帶領中弘股份以7.2億元的價格、債務重組的方式收購了三能達全部股權和債務。據報道，收購的第二個月，中弘股份的人就火速開進了項目7號樓和8號樓的會所。
雷厲風行的收購與長達四年的停工形成鮮明對比，讓人感嘆中弘大廈從備受矚目的寵兒到無人問津的世事無常。
04 難測的未來
“隔壁終於不用那麼醜了。”這是在遠洋國際中心工作的Lily得知中弘大廈賣出後的第一反應，作為CBD周邊的寫字樓，人們對中弘大廈還是有所期待，但中弘大廈未來的盈利模式還不確定。
北京寫字樓是一個趨於成熟的寫字樓市場，整體存量已經接近超過1200萬平方米，CBD區域更是全市存量最大的寫字樓市場，寫字樓項目很多，而且中服地塊還在持續放量供應，競爭程度將異常激烈。
實際上，北京寫字樓市場的租金已經下降。公開數據顯示，2019年，北京甲級寫字樓的平均租金下滑3%，僅為377.5元/平方米/月，乙級寫字樓市場的平均租金為277元/平方米/月，同比下滑1.7%。
對於盈利情況，李想認為主要還是取決於中弘大廈的入市時間，目前來講，CBD周邊區域的租金天花板大約300元每月每平方米，租金價格也有可能會下降，比如290元每月每平方米，甚至降到260元每月每平方米。
“兩三年後，中弘大廈建設完畢，小產權也統一回收，那時候入市，市場會處於一個競爭非常激烈的階段，從盈利角度來看，有操作空間，但想象力不足，未來要深耕細作，用心經營才能有盈利空間。”
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