2019年，是涨还是跌？

身为多年的房地产老司机，经常有朋友问我，房价明年是要涨还是要跌，尤其是今年这样风云莫测的楼市！

因为问的的人实在太多，我只好自己写篇文章，一次性解决这个问题。

改革开放四十年了，房改也过了三十的而立之年，市场经济的观念早已深入人心，地产作为一个逐渐成熟的市场，有涨有跌，有些地方涨，有些地方跌，才是正常的、符合市场经济规律的表现。

由于特殊的历史原因，改开前中国存在大量住房短缺，加之庞大的人口增长，逐渐进入住房需求的爆发期，全国上下出现了一起涨、一起跌的现象，本身是不符合市场规律的，是特殊时代的特殊现象。如今，房地产进入成熟期，中央也提出了房住不炒，分城施策，所以我们应该思考的是，国家要怎么分城，如何施策，才能清楚接下来，哪些城市能涨，那些城市会跌。

怎么分城，如何施策

要讨论这个问题，首先我们要明确国家对各城市分类调控的原因，在这片960万平方公里的土地上，存在大量人口聚集的城市圈，如长三角、珠三角、也有大量人烟稀少的省市，如广大的西北山区。

房子是用来干什么的，中央已经给出了答案，房“住”不炒。

我们举个例子，用这些年反腐的思维来看，就能明白地产未来的发展逻辑。

反腐，就是要惩治贪污，同时要鼓励法制建设，让中国的管理结构更科学、更透明，更符合时代要求，而绝不是让各级政府做不下去。

地产改革，就是要挤出泡沫，挤出过度投机，让房地产回归居住属性，而绝不是让地产做不下去，这不符合国家利益，也不符合人民需求，毕竟还有很多人等着房子住呢。

看清了这一点，就知道哪些城市必须要跌，哪些城市还能再涨了。

房“住”不炒，以“人”为本

在这轮房价普涨中，有的地方快速上涨泡沫膨胀，有的地方大量开发库存积压，但也有的地方，因为历史、规划、耕地红线等原因，城市化、商品房建设长期滞后。

客居厦门多年，我就以熟悉的闽南金三角为例，这个神奇的地方，聚集了三个不同类型的城市，厦门、泉州、漳州

泉州是典型的工业城市，漳州是传统的农业城市（近年也有提工业兴市），厦门是金融服务城市！

厦门房价自16年快速上涨后开始下跌，目前还在底部，漳州几乎完全跟着厦门涨跌，而有工业基础的泉州，则在这轮下跌周期中稳如泰山，甚至略有上涨，为什么，一个字——人！泉州有工业基础，吸引了800多万常住人口，居福建第一，尤其是晋江。这就是泉州能逆势上涨的理由。

是不是说其他城市就都一样呢，我们再把范围缩小一点，同样位于漳州的角美、漳州港，龙海石码城区，虽然同属大龙海区域，漳州港下跌了近40%，角美下了跌20%，龙海却几乎没有明显的反应，何解?同样是人口的原因，根据漳州市统计年鉴，漳州港人口仅2万，角美14万，而龙海市辖区近80万人口，有人就有住房需求，

为何要严控，就是因为有些地方炒作的太多了，那为什么又要分城，因为每个城市的实情又不一样，炒作风气浓，库存大的，要坚决打压，长期供不应求的，要加大供应，人民居住环境差，棚户区多的，要大力支持，尽快改善人民居住环境。不然，十九大提出的“满足人民美好生活需求”，“全面实现小康社会”如何实现呢。一方面要限制炒作，一方面要支持刚需，鼓励改善。这就是中央提出房住不炒的初衷，也是要求各地区分城施政的原因。

所以，为什么国家一边限购限价，一边还在推动棚改，我想，看到这里，朋友们应该知道2019年哪些城市还能涨，哪些城市会下跌了。

接下来如果再有人单独问我明年房价是涨是跌，我只能回答，“不知道”，只有先确定了城市，才能讨论涨跌，毕竟龙海这样的特例是少数，这些年，国家要保护粮食，制定耕地红线，限制农业城市土地开发，而漳州龙海占据福建最大的平原地带，重要的粮食基地，所以才形成了这样一个人口众多商品住宅却很少的城市，人为压制了需求。

当然，像这样的拥有庞大人口，棚户区众多的农业城市，和泉州晋江等具有工业支撑的人口聚集城市，毕竟是可遇而不可求的。而像厦门这样具有人口吸附效应的特区，降价后也还有涨回来的机会，但大多数城市，短期内已经不再具有投资价值。所以，接下来，朋友们还是谨慎投资吧。

最后，用两句话送给正在考虑买房的朋友们

城市有兴衰、房价当起落，人口是根本，投资看生活。

人们愿意生活的城市，才是值得置业的城市……