上週末，央行出了一條關乎千萬家庭錢袋子的新政——存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR。
根據公告，2020年3月1日起啟動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR事宜。金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
今年8月25日，央行就發佈房貸新政，要求10月8日以後新增商業個人住房貸款時，以LPR作為定價基準。
根據央行數據，截至2018年年末，個人住房貸款餘額為25.8萬億元；截至2019年9月份，個人住房貸款餘額為29.05萬億元。根據《全國住房公積金2018年年度報告》，2018年年末公積金住房貸款餘額為5萬億元。
所以，很多人更關心的是：過去那麼多年，已經發放的房貸，該怎麼辦呢？
上週末央行發佈的新政，針對的就是存量房貸。現在，所有存量房貸的定價基準，也可以轉化為LPR了。需要注意的是，定價基準轉換的存量住房貸款只包括商業性住房貸款，不包括公積金住房貸款。
LRP到底是啥？定價基準又是什麼？
簡單說，以前我們買房貸款，央媽都會給出一個指導性的貸款利率，這個叫基準利率，所有商業銀行都得以此為標準，在此標準上再上下浮動，完成房貸利率的定價。
而這個基準，或者說利率錨，完全是央媽說了算的，它說多少就是多少，一點討價還價的餘地都沒有。
而LPR則是Loan Prime Rate的簡稱，中文叫貸款基礎利率。
這個就不是央媽說了算，而是由多家銀行共同報價產生，目前有大大小小一共18家銀行共同參與報價，基本能反應市場真實的利率水平。
具體來說，就是這18家銀行根據自己的資金成本和放貸政策，給出一個能給到最優質客戶的貸款利率，把這個利率報送給全國銀行間同業拆借中心。
這樣就產生了18個報價，然後就像我們平時看綜藝比賽評委打分一樣，去掉一個最高價（分）和一個最低價（分），剩下16個數字，取算術平均數，就得出了當期LPR。
所以別覺得LPR這個英文縮寫有多麼深澀難懂，其實就是一個標準的市場化貸款利率。
房貸利率的定價基準由過去央媽說了算的基準利率，變為完全由市場供求博弈決定的LPR，就像計劃經濟向市場經濟的轉變一樣，本來就是這些年來央行一直在推進的利率市場化的最後一步。
新政對房貸一族的錢袋子有什麼影響？
先用人話說說存量個人住房貸款利率如何轉換。
舉兩個例子吧。
情形一：假設小王有一筆30年的房貸，剩餘期限27年，因為是二套房貸，過去合同約定的是5年期以上貸款基準利率上浮10%，也就是1.1倍，現在小王要將定價基準轉換為LPR。
小王原來的利率為：4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月發佈的5年期以上LPR是4.8%，假如小王和銀行說我以後就按照LPR定價吧，那麼他未來的房貸利率“加點”就是5.39%-4.8%=0.59%。
這個“加點”的意思是說，你現在的利率水平和LPR之間的差額。
而小王新的房貸利率計算公式就變成了：LPR+0.59%（加點）。
從現在到2020年底，小王房貸利率還是按照5.39%來計算的。
但2021年1月1日開始，小王的房貸利率計算標準就會變了。
這取決於那時候的LPR有多高。
如果那時候5年期以上的LPR降到了4.5%，那麼小王的利率就會變成4.5%+0.59%=5.09%，還是比現在的利率更低。
情形二：假如小王是2009年買的房子，當時房貸利率破天荒打了7折，那麼小王原來的利率就是4.9%×（1-30%）=3.43%。
現在加點幅度就是3.43%-4.8%=-1.37%。
沒錯，“加點”名義上是“加”點，大家可能會理解為都是增加利率，實際上如果之前的利率高於LPR，加點就是正數，低於LPR，加點也可以負數。
如果2021年初的5年期以上LPR降到4.5%，小王的利率就會變成4.5%+（-1.37%）=3.13%。
對居民來說，轉換時點利率水平保持不變，且從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。因此，中信證券研究所副所長明明表示，在2020年內，存量房貸的利率實際上不會發生變化；從2021年開始，存量住房貸款利率才將正式與LPR掛鉤。
該怎麼選？
選擇參考LPR浮動方式（即選擇與銀行約定重定價週期），還是選擇固定利率方式，對於居民對利率走勢的判斷提出了考驗。一旦進入2020年3月至8月份的切換時間窗口，交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀預計，由於居民整體自主判斷利率趨勢能力具有侷限性，大量居民購房貸款可能較為積極地選擇向參考LPR浮動利率定價方式切換。
此外，當然也有一部分居民會選擇轉換成固定利率貸款。“此次改革後，借貸雙方可以協商重定價週期，甚至鎖定利率也都是可以的。從國際上看，國外有不少個人住房貸款是固定利率的，這一方面可以降低個人的利率風險；另一方面有助於推動提高商業銀行的風險管理水平，促進利率衍生品市場發展。”接近監管層人士此前對記者說。
“本次公告對房貸利率再次作出專門安排，旨在穩定房地產市場預期，保持房地產調控政策的連續性。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，存量商業性個人住房貸款利率將逐步轉換為以5年期以上LPR報價為基礎定價，而在轉換時點的利率水平應保持不變。2019年8月份以來LPR報價顯示，居民房貸主要掛鉤的5年期以上LPR報價僅下調5個基點，明顯低於主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度，這意味著，明年房地產市場將保持穩定運行態勢，房地產投資增速顯著下行的風險較小。
閱讀更多 融資易P2P 的文章
