挑戰與機遇總是同生共存，商業地產的世界裡，同質化的加劇、消費群體和消費習慣的變化，無時無刻不在改變著時代的走向。
2020年的疫情必然是壓死很多實體經營的最後一顆稻草。重資產的存量商業不得不考慮如何盤活，以及提升資產價值。他們既面臨著挑戰，又充滿著機遇，有的固守傳統，在掙扎中消亡，有的積極轉變，在拐點中重生。
據贏商網不完全統計，2019年全國開業購物中心529個，4772萬平方米。數量與2018年基本上持平，體量則高於2018年，體量再創新高！（統計對象為全國範圍內，商業建築面積≥3萬平方米的集中型零售物業）
▲贏商網數據
值得注意的是，2019年開業的存量改造項目數量超30個，合計體量超250萬平方米。存量改造項目，多個為老舊百貨商場升級購物中心，如上海百聯曲陽購物中心、上海新世界城、北京長安商場、深圳盒馬裡·歲寶購物中心、武漢江漢路中心百貨等原身均為百貨物業。
伴隨商業發展，疫情過後，會促使更多存量項目進入改造升級，下沉城市也將加速進入存量時代。規模紅利逐漸消失，商業運營將成為新課題。
存量商業的類型
按照整體商業規劃、體量、區域人口，我們可以把它們分為四種商業類型。
▌類型一 城市綜合體
特點：國際化、位於CBD或者極好的地段，服務於城市居民或者旅遊人群，周邊有高級寫字樓、酒店、停車中心、住宅、學校、活動場地。例如：瑞安上海新天地、華潤萬象城。
▌類型二 區域商業體
特點：中等規模，區域內常住人口規模約在5萬~10萬。由百貨公司或者超市、娛樂、餐廳、銀行、各種可供消費的店鋪。例如：萬達廣場、吾悅廣場等。
▌類型三 社區商業
特點：小規模集中商業，輻射區域常住人口約5萬人以內。主要由一些日常消耗品的店鋪、銀行、餐飲店鋪構成。例如：上海濱江萬科中心、重慶東原東東mall等。
▌類型四 特殊主題商業
專業、主題商業中心。例如：建材裝飾城、電腦城、奧特萊斯、汽配城、旅遊地產。
城市綜合體一般是資金實力強大，開發運營經驗豐富的商業地產開發商擔當。且城市綜合體由於商業規劃完善，體量大，開發週期長，項目運作的可變現能力也強，項目內往往有住宅、寫字樓、可售賣商鋪等可變現的資產，從而可以推動購物中心的建設和運營。
大部分商業地產開發商熟悉和運作的皆為區域商業體。其中頭部連鎖品牌，如萬達、大悅城、吾悅、龍湖已經有自己非常成熟的運營體系，且已經建立了自己的品牌商戶庫，以便於支持各個城市項目的招商率和開業率。
中小型存量商業該何去何從？
中小型存量商業能否在戰場上殺出一條血路，使之變現和資產價值提升，且看以下方法論。無論何種路徑，皆離不開對區域市場的調研和分析。調研包括了消費者畫像、競爭對手研究和區域及項目動線分析。
路徑一 尋找優質合作運營商，盤活資產
該路徑已經被部分開發商運用。商業地產定位、招商、運營是一個複雜的系統工作，最終呈現給消費者的就是購物中心品牌化。
在幾年前購物中心之爭中，形成了不同定位的品牌，如新天地系列、萬象城、IFC、大悅城、萬達廣場、大融城、天街系列。這些購物中心品牌不僅對品牌商戶有號召力，對消費者也是有一定號召力的。
因此，與具備號召力的購物中心品牌合作是一條省心省力的路徑。但是要格外注意的是，成熟的品牌合作條件必然是苛刻的，在商業談判中要格外注意談判策略和風險的規避。
路徑二 投入產業鏈，注入產業資源
商業地產飛速發展。在經歷了近20年的發展期內，我們看到商業從“百貨大樓”到“百貨+購物中心”，再到“體驗式購物中心”的過程。如今的商業地產定位可謂越來越細分。
為什麼說投入產業鏈呢？也在於中小型開發商的戰略轉型。如今，開發商拿地越來越困難，競爭越來越激勵，資源越來越向少數開發商集中，開發的利潤也在被擠壓。中小開發商的轉型勢在必行！
大家所熟知的教育mall就是其中之一。投入教育產業，整合教育資源，開發集中教育體驗中心。農業觀光項目也是其中之一。結合農產業開發地產項目，該類項目大多在郊區，學會利用市區存量商業，打造有機、生態農業主題健康mall。
路徑三 分析市場，探尋差異化運營之路
但凡還自持商業，那麼探尋資產價值提升就是不得不思考和麵對的問題。如果以上兩種路徑都無法實施，那麼路徑三就是必經之路。這時候就會經歷從市場調研，消費者畫像、商業定位、內部規劃佈局、動線改造、租戶落位、租金預算、招商洽談、開業運營的整個階段。
三種路徑是三種不同的運營模式，涉及企業的戰略佈局、資金能力、運營落地能力。因此，只有想清楚企業的戰略方向，根據戰略需要考慮投入的資金、人力、週期、風險。才能更好的規劃存量商業的“復活”之路。
對購物中心而言，改造從來都是一個不變的命題，與時俱進的調整是保持購物中心最佳經營業績和持續競爭優勢的重要措施。
綜合自勤奮的商業人、贏商網等
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