李雲亮提請重新審視民法典（草案）“第六章 業主的建築物區分所有權”
2019年12月30日，作者在“中國人大網”法律草案徵求意見頁面上再次提意見。
該頁面意見框內只能容納1500個漢字。1500個漢字之後自動截除。因此，我在1500個漢字限制內寫出意見如下：
在我們法域之外，其他國家和地區出售區分所有商品房，皆把一個開發項目按份出售，如同出售該開發項目的股份。
在我們法域之外，“業主的建築物區分所有權”皆由業主內部契約完成。
中外對於建築物區分所有不動產權登記，皆分兩步：
第一步，中外完全相同。先由開發商完成不動產權初始登記。這是常規登記。
第二步，中外完全不同。
我們開發商的第二步，像切豆腐銷售商品房業主，永不撤銷其初始登記。開發商“大產權”減去業主小產權，開發商還有剩餘權利。
我們法域外開發商的第二步，劃分開發項目按份銷售。發展項目份額售罄，全體業主按份共有開發項目。如此，開發商沒有自留“大產權”的機會。
我們法域外的業主，按開發項目份額購買商品房。登記其應有份額。住宅單元計算（包含）在不動產特定份額之中。
我們法域外的業主，他們之間的不動產區分所有權，由業主之間簽訂的合同完成。
在普通法系法域：美國是用總協議書完成業主內部區分所有的契據登記；香港是用公契完成業主內部區分所有的契據登記；
民法法系法域：荷蘭是用“區分契據”完成業主內部區分所有登記；德國是用“所有人的合同”完成業主內部區分所有登記；瑞士是用“共有人契約”完成業主內部區分所有登記。
加拿大《魁北克民法典》稱其業主的單元為“共有中的單元（FRACTIONS OF CO-OWNERSHIP）”。
德國《居住所有權法》把魁北克業主的區分共有（DIVIDED CO-OWNERSHIP OF IMMOVABLES），法理上稱為“特殊的按份共有”。
《意大利民法典》把業主的建築物區分所有制度，設置在共有制度之中。而且意大利業主的建築物區分所有，在沒有明確規定的情況下，許可“共有規則的準用”。
其實，2003年，中國政法大學物權立法課題組在其《關於〈民法草案·物權法編〉制定若干問題的意見》中曾提出過“或者將建築物區分所有權置於共有中”；2004年，廈門大學徐國棟教授主編的《綠色民法典》也把“建築物的區分所有”制度設立在“共有和準共有”一章中。相同設計者還有武漢大學孟勤國教授起草的物權法草案。
2006年，魏耀榮先生（第5、6、7屆全國人大法工委經濟法室主任）撰文指出：“應當明確無誤和毫不含糊地說明：在一宗土地上建成並售予業主的住宅區是一個共有物，除業主的專有部分以外，其餘部分一概為全體共有人即全體業主共有；除業主以外，任何組織和個人均不對住宅區享有所有權。”
我們的《物權法》“第六章 業主的建築物區分所有權”中的共有很奇怪，和“第八章 共有”二者之間沒有邏輯關係。
現實中最嚴重的是《物權法》“第六章 業主的建築物區分所有權”無法解釋許多物業糾紛。特別是業主與開發商及其留下的物業管理公司的物業糾紛。
自然科學某理論面對現實問題，邏輯上無法解釋時，一定會去檢查該理論邏輯工具是否存在問題。比如牛頓三定律的侷限性。
如果物權法學某理論面對現實問題，邏輯上不能解釋，應該檢查該理論邏輯工具是否有問題。我在此特地指明，這個物權法邏輯工具即1994年陳華彬博士論文《現代建築物區分所有權制度研究》提出的“三元論”（專有權、共有權、成員權）。
目前，起碼，建築物區分所有權“三元論”無法解釋建築物區分所有權“四元論”（專有權、共有權、基地利用權、成員權）——這是1990年陳甦教授以及1994年房紹坤教授前後無差別提出的理論。
其實，建築物區分所有權“四元論”比“三元論”更能真實反映業主的物權。眼下，“業主的建築物區分所有權”缺少業主應有的基地利用權。
望全國人大常委會重新審視民法典草案“第六章 業主的建築物區分所有權”制度設計。
（全文完）
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