李雲亮說業主物權（續67）
美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主（30）
內地商品房小區須有制度從開發商控制向業主控制過渡（續）
前文指點，區分所有制度設計的角度可分三大類。本文在此指出：
第一大類，以共同所有權（共有）為中心設計區分所有不動產製度。此類為“共有中心說”。此說之典型國家和地區：德國、加拿大魁北克省、意大利。
第二大類，以宗地不動產（物業）為中心設計區分所有不動產製度。此類為“財產中心說”。此說之典型國家：泰國。
第三大類，以個人所有權（專有）為中心設計區分所有不動產製度。此類為“專有中心說”。此說之典型國家和地區：日本、臺灣地區、中國內地。
研究以上三大類區分所有制度的設計視角，十分有趣。其趣、其邏輯方式，可比天文學歷史上的“地心說”、“日心說”。
英美法系國家和地區，是以CONDOMINIUM歷史語境（共同管理）為背景，以類似美國的《Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs)》（總協議書）或香港的《Deeds of Mutual Covenant (DMCs)》（公契）之預先書面簽訂共同契約方式，達到依法保護商品房業主全部權利的目的。這種預先達成制度性契約的方式，有點類似歷史上北美洲的《五月花號公約》方式。
另：
2015年9月，北京韻竹園業委會訴魯能物業公司與魯能地產公司所籤租用韻竹園3號樓地下一層自行車庫用於魯能物業辦公的《房屋租賃協議》，請求法庭判決該《房屋租賃協議》無效。
2017年12月1日，北京市二中院二審判決認為：“韻竹園業委會的上訴請求不能成立，應予駁回：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持”。
此訴的本意，北京韻竹園業委會想指魯能物業公司與魯能地產公司所籤租用韻竹園3號樓地下一層自行車庫用於魯能物業辦公的《房屋租賃協議》侵犯了韻竹園業主的共有物權——這是一個典型的、誰有韻竹園小區的控制權糾紛。韻竹園業委會認為，魯能地產公司無權出租韻竹園3號樓地下一層自行車庫，以租賃合同無效提起訴訟。
魯能地產公司（合同甲方）是韻竹園大業主（“大產權”人）。這個大業主還不在《物權法》“業主的建築物區分所有權”制度調整範圍內。韻竹園業委會對韻竹園這個大業主（“大產權”人）侵權鞭長莫及，無法以“業主共有權糾紛”案由對其提出物權糾紛訴訟。不得已，韻竹園業委會為了維護業主共有權利益，間接提出《房屋租賃協議》無效訴訟。
“確認合同無效糾紛”，確認條件很嚴格。我國《合同法》第五十二條：
有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
顯然，北京韻竹園業委會訴魯能物業公司與魯能地產公司所籤租用韻竹園3號樓地下一層自行車庫用於魯能物業辦公的《房屋租賃協議》合同無效，不符合《合同法》第五十二條任何一項情形。可想而知，訴訟會被駁回。
在業主共有物權糾紛訴訟中，法律沒有給小業主與大業主就“大產權”產生物權糾紛的救濟渠道。小業主另闢蹊徑“曲線救國”，比如訴大業主合同無效，不可能得到法院支持。
但是，“仗”還是要打的。我在考慮，這種“仗”，小業主如何在現有法律條件下去打……。
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