李雲亮說業主物權（續69）
美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主
內地商品房小區須有制度從開發商控制向業主控制轉移
以業主的名義（1）
近日，與老友微信交流。對方：你批物權法，評“業主的建築物區分所有權”制度，有本事你另出版本。
老友建議我“以業主的名義”……
回望本系列關於業主物權，寫了很多：（業主）是什麼原因無（控制）權，為什麼制度無助。老友的建議提醒我，現在該說，怎麼樣改造（業主物權）準則。
“以業主的名義”這個角度不錯。即，內地商品房小區，須有怎麼樣的制度從開發商控制向業主控制轉移，其準則何在？
這些準則，域外早已是熟瓜熟蒂，望而知之。如香港式的控制權轉移；美國式的控制權轉移；甚至，瑞典式的、泰國式的。總之一句話：小區控制權屬於小區內的全體業主——這就是業主物權準則。
業主物權的副準則，按香港製度：當物業的所有單位售罄，有關公司解散後其依然擁有的任何物業（大產權）即成為政府物業，政府會將這些物業轉移給業主立案法團。香港規則首先解除開發商對商品房小區控制權，有一個“政府物業”中間過程，比美國式較容易被中國政府接受。
中國內地，商品房小區控制權應該怎麼樣從開發商控制向業主控制轉移？這不可能一句話解決問題，就必須有制度設計。2006年，我曾撰寫《/物權法（草案）》。標註為“物權法（草案）第×章”。
2006年11月11日，北京市海淀和諧社區發展中心舉辦了以“建築物區分所有權”為主題的研討會。此次研討會，《社會科學論壇》雜誌2007年第1期，第157頁有簡要記載：“《物權法》建築物區分所有權研討會會議綜述”。
該研討會前一個星期，中國人民大學公共管理學院陳幽泓教授電話約請我出席，並請準備發言稿。我答應並寫出《第×章 房屋區分共有法》草案，六節，70條。每節有設計提要。每節有標題；每條有標題。當時一併寫了發言稿：《物權法的明示和暗示》：“考察臺灣（日本）關於建築物之區分所有定義……該法律核心是建築物‘推定共有’的規定。也就是說臺灣（日本）是以共有為本位，為“建築物之區分所有”立法……這一切，應該引起我們立法深思。”
以上所言二篇文稿，記載在北京市海淀和諧社區發展中心“《物權法》建築物區分所有權研討會資料彙編（內部資料）2006年11月11日”內。
該研討會還有八屆全國人大常委會法工委經濟法室主任魏耀榮教授、北京大學法學院何山教授、中國政法大學法學院楊玉聖教授和王建勳副教授、武漢大學法學院盂勤國教授、廈門大學法學院徐國棟教授等向大會提交了發言稿，並出席研討會（徐國棟教授派研究生代其宣讀發言稿）。
由於當時，我國內地的政策是房地分離管理制度，所以我只能適應這種管理制度提出《房屋區分共有法》。現在是房地合管政策，應該改為《不動產區分共有法》。
附，本系列作者2006年《/物權法（草案）》目錄如下：
第×章 房屋區分共有法（未附立法說明、理由和立法例）
第一節房屋共有的一般規定
第1條【立法目的】
第2條【房屋的定義】
第3條【商品房屋的計量】
第4條【房屋的區分】
第5條【房屋的區分共有】
第6條【房屋的區分所有】
第7條【區分所有與區分共有的關係】
第8條【宗地與房屋的關係】
第9條【房屋區分共有範圍】
第10條【區分所有房屋登記】
第11條【房地產權利主體一致的原則】
第12條【房屋區分所有的設定】
第13條【購買優先權】
第14條【區分共有的權利和義務】
第15條【區分所有相鄰權】
第16條【宗地的空間使用權】
第17條【房地產開發企業自留房地產的權利】
第二節 房屋區分共有物法
第18條【房屋的區分共有】
第19條【宗地使用權共有】
第20條【房屋的共有部分】
第21條【房屋公共維修基金】
第22條【房屋各獨立部分的區別】
第23條【房屋各獨立部分的相對面積和相對財產】
第24條【房屋專有權利的限制】
第25條【共有與專有不可分離原則】
第26條【共有的分割】
第三節房屋區分共有人法
第27條【房屋區分共有人公約】
第28條【房屋區分共有人公約的範圍】
第29條【區分共有人會議】
第30條【區分共有人會議團體】
第31條【共有成員權】
第32條【共有成員議事組織】
第33條【區分共有人代表的產生】
第34條【共有成員權的實現】
第35條【區分共有人代表的票權】
第36條【區分共有人代表會議權力】
第37條【投票權的計票方式】
第38條【房屋區分所有人的代理】
第39條【共有成員投票權的法律責任】
第40條【共有成員履行投票義務的後果】
第41條【多數原則，又稱效率原則】
第42條【平等原則，又稱共和原則】
第43條【平等優先原則】
第44條【房屋區分共有人的對世權】
第45條【房屋區分所有人保留的特別權利】
第46條【專有部分的義務】
第47條【房屋區分所有人對共有的類公益訴訟】
第四節 房屋區分共有管理
第48條【管理標的】
第49條【管理分類】
第50條【住民（住戶）】
第51條【管理機關】
第52條【住民管理委員會的的組成】
第53條【區分共有人會議、區分所有人代表會議和住民管理委員會的關係】
第54條【區分共有人會議的召開及召集人的產生方式】
第55條【開發企業召集會議】
第56條【管理服務人】
第57條【區分共有人會議】
第58條【住民管理委員會的職務範圍】
第59條【管理與維護費用】
第60條【拆除、修繕費用】
第61條【住戶維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務】
第62條【區分所有人對公共維修基金的權利】
第63條【財物移交程序】
第64條【擔任住民管理委員會職位者每人可得最高津貼】
第五節 房屋的區分買賣法
第65條【房屋的區分買賣】
第66條【房屋的銷售】
第67條【房屋現售】
第68條【房屋預售】
第69條【房屋預售信託合同】
第六節 共有一般規則的適用
第70條【共有一般規則的適用】
以上規則於2006年11月6日寫完。從被邀請開會起，用了一週時間。如今看來有諸多可修正之處。十年過去，即使如今這個法律草案全文被物權法學界看見，也不擔心被人說外行。
（未完待續）2017年5月12日
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