第一波300方就要來了丨丹妮

在熱鬧中失去的，必將在孤獨中重新擁有。——叔本華

文丨丹妮

最近，起樓的網友群裡經常有朋友問起，該不該買類住宅，如果實在要買，和住宅的價格相差多少合適？

2018年4月，杭州「限酒令」升級，對規劃條件未明確允許建設酒店式公寓等類住宅的，不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小於300㎡。

政策將滿兩週年，涉商地塊將陸續入市，第一波300方的類住宅大平層就要來了。

在限購又搖號的政策下，很多購房者被類住宅的大面積低單價吸引。

然而，從數據看，超過80㎡的酒店式公寓的成交量陡降。2019年80㎡以下酒店式公寓成交22848套，80㎡以上住宅總共成交才700套。

怎麼挑類住宅大平層？我們的答案是，唯一的景觀、唯一的產品，唯一的位置。

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限酒令的出臺當然是有依據的。

由於部分一線城市的限購，很多購房者把投資方向轉向了商辦項目，所以就有大量的商辦項目違法違規改建，把商業寫字樓項目改成了類住宅對外銷售，對很多購房者引起誤導，包括落戶、學區、水電等方面都會有很大的差異，交付之後存在各種風險。

不改也有風險。比如說，杭州在全國同等城市中，寫字樓的空置率一直處於中高水平。

根據戴德梁行發佈的最新數據，2019年第四季度杭州寫字樓的空置率為17.9%。很多商辦寫字樓都做成了公寓銷售。即便在限酒令之後，公寓化仍是商業地產普遍的擦邊球打法。

疫情之下，廣州對於商辦性質的類住宅限購鬆綁燃起了大家的一絲希望，可惜政策變成了一日遊，這也可以看出政府對於調控決心。

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40㎡以下的小戶型公寓，加上地鐵上蓋，加上綜合體，如果周邊還能有產業人口，這樣被認為在杭州絕佳投資類產品，一直是市場上的香餑餑。雖然，經過這一波房價漲幅後，回報率略有下降，但還算是比較穩健。

但是面積段一旦增加，總價超過200萬，去化壓力就很明顯，更不要說300方的大平層了。

杭州市場並不缺乏這樣的嘗試，有些是因為政策限制，有些則是出於其他的考慮，但結果差強人意。

比如位於錢江新城的藍城瀾宸，180-500㎡的大平層公寓，至今只成交9套，均價差不多是住宅限價的8折；西溪路上的錢江西溪和景，280-338㎡的大公館，開盤多年還有尾盤在售；200多㎡的京港國際，460㎡、520㎡的朝龍匯等等，都是久經磨難。

據克而瑞數據顯示，

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舉兩個賣得不錯的例子。

在2019年成交的300㎡以上酒店式公寓的名單中，擁有一線江景以及成熟CBD的華聯錢塘公館成交15套，距離錢塘江200米，戶型面積最小的是370㎡，大的為650㎡，最近的成交均價接近9萬。

擁有西湖絕版資源的嘉裡中心公寓，大部分戶型均價超過10萬，而686㎡的大面積單價更是高達21.9萬/㎡，成交6套。

以上兩個項目幾乎佔了總成交套數的三分之一，在住宅限價的形勢下，其價格能夠得到如此的拉昇，其共同點在於：唯一的景觀、唯一的產品，唯一的位置。

當然，還有一個原因在於開發商對於高週轉並沒有那麼高的要求。

分析類住宅大平層的客群。一類是作為企業會所，招待客戶，那麼需要絕佳的環境和匹配的身份象徵；另外則需要對學區沒有要求的，對居住品質高要求，又不需要短期套現的。

如果這些都沒問題，最後就看價格和產品了。

附部分城市商辦項目政策：

廣州（2017）：
房地產開發企業新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低於300平方米。而且，購買舊改商服類項目資格要求「法人單位」，個人不得購買。

南京（2020）：

地上建築總面積5000平方米以上的商辦項目，地上商辦建築自持比例不小於50%，可配建不大於地上商辦建築面積30%的酒店式公寓（可分割銷售）；5000平方米以下的，地上商辦建築自持比例不小於50%；政府設立的各類園區內的商辦項目，自持比例可在出讓合同中另行設定。

此外，實施意見提及，商辦項目可分割銷售部分，其最小單元建築面積不得小於300平方米；配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小於45平方米；地下空間（停車位除外）不得分割銷售。規劃用途記載為菜場、超市、酒店、旅館、度假村、文化娛樂設施等不得分割銷售。

深圳（2017）：

深圳多部門聯合發佈了《關於加強商業辦公類建築項目管理的通知（試行）》。商業、辦公類建築如確需設置獨立衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建築面積不得小於250平方米（首層商鋪除外）；商業金融用地上建設的商業、辦公類建築，帶獨立衛生間的套內建面不得超過總套內建面的30%。

北京（2017）：

《通知》明確，開發企業新報建商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，按照單層套內建築面積核算。開發企業擅自改變土地使用性質將被收回土地，並限制其在本市土地市場參與競拍其他土地。

上海（2017）：

規定辦公用地的出讓合同中應明確不得建設公寓式辦公；商業用地出讓合同中未經約定不得建設公寓式酒店；出讓人規定商業、辦公物業的持有比例和持有年限；辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售；商業、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉讓或進行抵押等。

西安（2019）：

規定商務辦公類建築規劃方案應當嚴格按照土地出讓合同約定的規劃用地及建築功能進行設計，不得擅自變更建築功能，設計「類住宅」的方案：商務辦公類建築設計應該按照大開間設計的標準，最小分隔單元不宜小於300平方米，每層設置公共走廊、公共衛生間，辦公共享休閒空間結合公共走廊、電梯廳等公共空間設置，不能設在各辦公單元內部；

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