《經開鉅變，花落誰家》之淄博地產研習社系列分析之三
這幾天，淄博各類媒體平臺信息量巨大，集中對淄博城市功能區變化進行報道，在這期間，各個功能區板塊的各個行業也都紛紛跳出來跟進熱點，彷彿一家有喜，家家有份兒一般。
淄博地產研習社最近連續兩期推出了系列分析，分別就老經開、新經開的過往和未來進行了闡述，按順序，本期分析應該到了東部。
此次功能區調整的另外一個重頭戲在東部的淄博先進製造業創新示範區，不過，請注意，這個創新示範區為什麼建在東北部？我們在政府相關的解釋文件當中注意到這樣一點：這一板塊涉及張店經開區、臨淄經開區、桓臺經開區等部分區域，歷史上形成了機械和裝備製造、新材料、化工、鋼鐵冶金和採礦業等產業，具有較好的產業基礎和便利的交通運輸條件，同時該區域位於城市下風向，地勢平坦且基本農田不多，發展制約相對較少。
那麼我們來分析一下淄博先進製造業創新示範區對該區域房地產項目的影響。
下風向，產業集聚帶發展制約較少，化工、冶煉等產業
單看上面的關鍵詞，我們就不難理解，這個區域定位是傳統產業和創新產業結合帶，本區域固有的化工、鋼鐵冶煉、機械、新材料、採礦及機械和裝備製造使這個區域發展的著力點。由於處在下風向（淄博的風向一般偏重西北、東南風），那麼對城市的汙染貢獻不大，換句話說，有點汙染也不會影響城市的整體空氣質量........
所以，可以這樣理解，東部區域應該在發展產業的同時，著力生態恢復，目前有大項目在啟動的也是偏重文旅項目，這種流動性客流比較大的項目基本上不用考慮區域環境的變化，所以發展基本上不會受到質疑和影響。
這個區域周邊的住宅項目有多大潛力？
客觀的分析，東部區域（除了創新示範區範圍內）屬於傳統的丘陵地帶，由高低錯落，起伏不平，從地形地貌來看適合做一些情懷的產品，比如院子，比如聯排房屋，比如花園洋房。可是，結合產業政策來看，這個區域暫時不具備高端產品聚集的標籤和特徵，我們也相信，真正的實力買家是不會買一個下風向、傳統產業集聚區附近的房子。
那麼在這個產業定位已經明確的情況下，該區域周邊的項目應該考慮結合實際，而不是忽忽悠悠，無論標的多麼高端大氣上檔次，最終還是應該走剛需路線，定位於周邊產業的配套住宅更為合理，在這樣的一種氛圍下，保持低毛利出貨，低價推盤才是上策，否則，最終會被市場所拋棄。
周邊地緣客戶
東部區域位於張店老城區東部，是傳統的大成農藥、新華製藥、東風化工的集聚地，近幾年隨著產業政策的調整和園區化的發展，這三個重大城市汙染源才離開城市，但是該區域仍然有大量的該類企業員工，而他們的住宅還是上世紀的老房子，這一批地緣客戶剛需、剛改的需求非常強，由於工業企業的造富能力不比新興產業，資金的匱乏加上淄博城市目前的公交配套等決定了他們不可能遠離原有居住區，所以，研究地緣客戶的需求和實際也是周邊項目的重點。
另外，大量的城市化人口，也同樣由於資金問題，會自然選擇樓市價格的低點爆發，而這部分需求有些甚至是短期爆發，基於此的客群研究也同樣重要。
普通購房者
面對新區動輒一萬多的房價，老經開八千多但距離遙遠的現實，如果有購房的剛需和剛改，是可以考慮東部城區東側的各個項目，畢竟，在這裡買房可以省下不少現金，在當前的時刻，省錢也是硬道理。不過，如果不是特別急於處置不動產的投資，可以略微觀察老城區的舊城改造，或許會有轉機和新的增長點。
總結一點就是，東部特別是淄博先進製造業創新示範區方圓3公里以內的項目並不適合高端客戶的選擇，而剛改和剛需客戶可以關注，如果等得及，也可以略微等一下老城區的舊城改造規劃。
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