觀點摘要
商品房成交呈現復甦跡象，房價環比微漲
單月開發情況好轉，土地供應節奏加快
流動性環境延續寬鬆，房企債券融資趨於活躍
正文
1. 要素市場化和新型城鎮化建設利好房地產行業。
近日，中共中央、國務院《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》和國家發改委《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》兩個重磅文件對外發布，有四個亮點與房地產相關：
一是加快放寬城鎮落戶限制，與去年底中辦國辦意見相呼應並更進一步。在人口流動和人才引進過程中，將自然衍生出新增住房需求。
二是加快建設重點城市群和都市圈同城化，交通基礎設施建設增加，將派生出周邊房地產項目開發的機會。
三是加快推進城市更新，包括改造一批老舊小區、改造一批老舊廠區、改造一批老舊街區、改造一批城中村。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，舊改項目將成為棚改退坡後一種替代。
四是促進土地要素市場化配置，“人地錢掛鉤”以需求定供給，將有利於增加核心城市土地供應，緩解房價上漲動力。
2. 商品房成交呈現復甦跡象，房價環比微漲。
隨著疫情得到控制並逐步穩定，國內正處於對外控輸入、對內控反彈的過渡階段，疫情對房地產行業的衝擊趨於緩和。各地在“三穩”框架下繼續出臺放鬆政策，房地產行業有序復工復產。根據住建部電視電話會議，截至4月1日，全國房屋建築和市政基礎設施工程在建項目開復工率為85.06％，全國售樓處復工率達92.73％。
1-3月份，商品房銷售面積2.2億平方米，銷售額2萬億元，同比分別下降26.3％和24.7％，降幅比1-2月份收窄13.6個百分點和11.2個百分點。3月單月全國商品房銷售面積1.35億平方米，約為去年同期的86％。恆大、萬科、碧桂園3月保持了銷售優勢，一季度累計銷售金額均超千億元，遙遙領先其他TOP50房企，頭部效應凸顯。
房價方面，3月一線城市上海和深圳新建商品住宅銷售價格較上月分別上漲0.1％和0.5％，31個二線城市和35個三線城市新房價格環比分別上漲0.3％和0.2％，各線城市新房價格同比漲幅繼續縮窄。
當前經濟下行壓力加大，境外疫情形勢嚴峻且仍在擴散蔓延，外需不振將加大穩定和拉動內需的傾向。近期中央政治局會議未提及房地產調控，政策逆週期調控力度可能進一步增強。預計二季度商品房推盤提升，市場成交繼續修復，銷售面積和銷售額跌幅收窄。
圖1：全國商品房銷售面積和銷售額累計增速（％）
3. 單月開發情況好轉，土地供應節奏加快。
疫情造成2個月左右的工期延後，目前單月開發投資和開竣工情況有所好轉。1-3月份，全國房地產開發投資2.2萬億元，同比下降7.7％，降幅比1-2月份收窄8.6個百分點。3月單月開發投資額11847.6億元，同比增速回正。房屋新開工面積2.82億平方米，竣工面積1.56億平方米，分別下降27.2％和15.8％，降幅較上月收窄17.7個百分點和7.1個百分點。
圖2：全國房地產開發投資累計和單月同比增速（％）
土地供應力度加大，成交環同比仍下降。1-3月份，房地產開發企業土地購置面積1969萬平方米，同比下降22.6％，降幅比1-2月份收窄6.7個百分點；土地成交價款977億元，下降18.1％，降幅收窄18.1個百分點。3月全國300個城市在3月份共推出土地1816宗，推出土地面積7846萬平方米，環比增加13％，同比增加14％；共成交土地1248宗，成交面積5611萬平方米，出讓金總額為2217億元，環比和同比均有減少。
一線城市在第一季度土地出讓金上揚幅度超四成，樓面均價上揚超三成，表明優質土地競拍熱度依然較高。其中上海以686.6億元出讓金登頂全國城市榜首，同比大增79％；北京居其次，一季度土地出讓金673.1億元，同比增加12％。地方財政壓力和房地產市場復甦之下，土地市場供應和成交有望逐漸回暖。
4. 流動性環境延續寬鬆，房企債券融資趨於活躍。
1-3月份，房地產開發企業到位資金3.34萬億元，同比下降13.8％，降幅比1-2月份收窄3.7個百分點。其中，國內貸款6716億元，利用外資19億元，自籌資金10755億元，定金及預收款9542億元，個人按揭貸款5228億元。各項資金來源比去年同期均下降，但降幅較1-2月份收窄，到位資金有所改善。
房地產企業境內債發行難度有所降低，債券融資規模明顯提升，利率略有下降。據WIND數據統計，3月份房地產企業共發行118只債券，發行金額達1133.61億元，是2月份的3倍，比去年同期大幅增長64.6％。
圖4：房地產開發企業各項資金來源累計增速（％）
本文源自交通銀行金融研究中心
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