探盘日记丨产业带动区域价值 神武-彩石片区渐成置业新贵
产业是一个城市发展的基础，更是决定城市地位的关键因素。产业发展不仅是提升城市竞争力的核心与关键，也代表着城市未来的发展方向。
近几年来，随着济南城市框架的逐渐扩围，东部发展也逐步成熟。目前，东城在济南自贸区、保税区、齐鲁科创走廊三大区域规划的红利辐射下，在城市中的首位度效应日渐明显。与此同时，在济南药谷、侨梦苑、齐鲁制药等周边产业的带动作用下，绕城高速以东的神武-彩石片区逐渐成为开发热土，中铁、鲁商、龙湖、金茂、融创等品牌开发商纷纷进驻。凭借区位规划优势和产业优势发展，该片区逐渐成为东部的置业新贵。
（济南药谷 中国房地产网济南拍摄）
对于购房者来说，片区未来的发展潜力最值得期待，那么神武-彩石片区到底有着何种优势？今天我们将共同走进这里一探究竟。
城市发展方向 区位价值凸显
神武-彩石片区处在济南“东拓”的主轴线上，其范围北至经十东路，南至风梅岭、狼猫山水库，东至南围子山、青龙山，西至港西路。
（中国房地产网济南制图 位置仅供参考）
从区位看，目前围绕在神武-彩石片区周边的许多住宅区早已遍地开花，如潘田片区、雪山片区、唐冶片区、孙村片区等已日渐醇熟，这里已然成为生活居住的集聚区。相比较而言，神武-彩石片区的发展则相对缓慢。
一直以来，产业集聚是神武-彩石片区的初始“标签”，而住宅项目的开发相对较少。除2013年落成的东岸嘉园项目外，周边多为药谷、综合保税区、力诺集团等产业基地，或是山东武警总队、山东公路管理局、山东省地震预测中心、山东造血干细胞研究中心等部门研究机构。
最近一年内里，多个品牌开发商纷纷进驻该片区，港西路以东的区域陆续有多个低密项目推出或即将入市。在以经十路-港西路-潘龙路-旅游路的范围内，放眼望去，各个地块的施工建设正如火如荼的进行着，一片全新的居住区正在经十路与旅游路之间崛起。
2013年，东岸嘉园落成；
2016年12月，龙山希思庄园首次开盘，推出190-350平方米别墅房源；
2016年11月，中铁城摘得4宗居住用地和1宗商业用地；
2019年3月，历城控股和融创摘得彩石片区2宗居住用地和2宗商业地块，其中2宗居住地块为低密度住宅用地，也就是融创东山府项目；
2019年5月，金茂和鲁商联合竞得神武片区3宗居住用地和1宗商业用地，其中B-1地块为鲁商悦府，B-6地块为旅游路金茂府；
2020年1月19日，绿地摘得彩石片区1宗居住用地和1宗商业用地，商业地块将建设一座7万平方米的贸易港及3万平米的四星级酒店；
2020年3月27日，龙湖摘得市委党校新校区东地块。
产业带动区域价值 或成楼市置业新贵
目前，济南东部新中心作为济南科创产业聚集地，涵盖了齐鲁科创走廊、自贸区、保税区三大规划，而神武-彩石片区恰好在该范围之内。
【齐鲁科创走廊】
目前，济南正加快推进“一廊两城八平台”创新载体建设，将沿经十东路打造26公里长的齐鲁科创走廊，规划涉及高新区、历城区、章丘区，重点布局山东产业研究院、超算中心、人工智能、生物医药等一批高科技园区，形成产业转化的大的载体空间和平台。
（国家超级计算机济南中心 中国房地产网济南拍摄）
【济南自贸区】
2019年8月26日，随着《国务院关于印发6个新设自由贸易试验区总体方案的通知》的印发实施，中国（山东）自由贸易试验区正式设立。这是继2018年济南被定位为新旧动能转换先行区后，迎来的第二个国家战略，济南由此迈入“自贸区时代”。
据了解，济南片区选址在济南东部，包括高新区核心区、汉峪金谷、国际金融城及孙村、唐冶、彩石、综保区绕城高速以外区域，神武及其以东彩石片区都有部分地区列入到了自贸区济南片区范围内。自贸区是国家新一轮改革开放的重要发力点，可以说是济南未来经济发展的发动机；而处在自贸区范围内的神武-彩石片区有一些列重磅产业布局，包括国家超算中心、济南药谷、山东产研院、济南综合保税区等。
【保税区】
济南综合保税区具有“保税加工、保税物流、货物贸易、服务贸易、口岸通关”五大功能，是目前国内仅次于自贸区的对外开放层次最高、政策最优惠、功能最齐全、运作最灵活、通关最便捷的海关特殊监管区域。
（效果图 来源网络）
据报道， 2020年1月19日绿地集团摘得彩石片区1宗居住用地和1宗商业用地，绿地（济南）全球商品贸易港项目正式落地。作为自贸试验区济南片区首批签约项目，绿地(济南)全球商品贸易港已于3月19日启动建设，将承接绿地全球商品贸易港功能，成为其在济南的延伸与拓展。
在片区配套方面，济南职业学院、济南城市建设职业学院等多所大中专院校落址于此，有着"江北第一赛马场"之称的济南国际赛马场也在此片区内。此外，在学校规划上，新航实验外国语学校、历城二中中铁城校区也已从一纸规划蓝图到了实际落地建设；同时，济南市自然资源和规划局网站还公示了神武片区X-4地块中小学规划和超算中心科技园项目BX-1地块24班小学规划。
多家品牌房企进驻 以低密项目为主
在规划公示中，神武-彩石片区主导功能以教育科研和生态居住为主，兼有旅游休闲，旨在打造济南东部城区教育科研基地、文创产业中心、新兴城市休闲中心。
（蟠龙山森林公园 来源网络）
随着城市发展战略的不断深入，济南的高端居住区聚集带正在沿着经十路与旅游路继续发展。神武-彩石片区以其多山环绕的自然生态优势，成为众多开发商抢滩的重点板块，目前开发项目也多以低密住宅为主，是济南鲜有的低密度住宅聚集区。近年来，品牌房企纷纷进驻神武-彩石片区，目前区域内有中铁城、融创东山府、龙湖龙誉城、鲁商金茂国际社区等多个项目，正逐渐成为济南楼市的新热点。
中铁城：位于经十东路国家超算中心西临，承袭中铁置业十年墅宅经验，以1.12的低密度，创筑堂院系墅居产品，创新当代泉城居住品味。主要包括双拼叠拼别墅产品、和院、洋房、墅区小高层等户型产品。
融创东山府：位于历城超算中心南侧，紧邻北寺山、虎山。项目定位为融创府系产品，秉持融创高端产品理念，容积率为1.25，主推B-2地块7层到9层的洋房产品，打造融创济南真正意义上的纯豪宅项目。
龙湖龙誉城：位于经十路与港西路交会处南行1000米（神武小学对面），项目集居住、教育、商务、休闲等全系生活配套于一体。绿化率40%，容积率为2.3，主推建筑面积约97-130平方米的小高层产品。
鲁商金茂国际社区：位于旅游路与港西路交会处北行1000米，是鲁商、金茂联袂打造的以人为核心的健康生活舒居，包括鲁商天悦、旅游路金茂府两个地块。首推产品为17层-26层的健康瞰山小高层、高层，配备鲁商10大健康系统，金茂府涵盖金茂12大科技系统。片区内规划幼儿园、小学、中学一站式教育配套。
龙山希思庄园：位于旅游路和蟠龙山路交会处，蟠龙山森林公园脚下，目前尾盘在售，主要是联排、双拼为主别墅为主的低密度住区。
纯新盘即将入市 以小高层产品为主
（施工实景 中国房地产网济南拍摄）
据实地探访，目前该片区内除回迁房及部分项目一期开发地块入住外，大部分处于在建状态，各项目也呈现出热火朝天的施工场面。据了解，中铁城、融创东山府项目处于销售阶段，龙湖龙誉城、鲁商金茂国际社区项目即将首开入市。
目前龙湖龙誉城处于认筹阶段，预计近期首开入市，主力户型为97-129平方米三居室，首推小高层产品，预计均价12000元-13500元/平方米。其中，97平方米的三室户型为南向三面宽，是比较经典的户型，户型方正，南北通透。129平方米是三室两厅两卫户型为南向四面宽，面宽达到13.5米，采光面广，使得居住体验感增加不少。
鲁商金茂国际社区分为鲁商悦府、旅游路金茂府两个地块，预计4月20日左右开盘推出4栋楼。其中，鲁商悦府将推出面积为110平方米、125平方米、133平方米、139平方米的高层产品，毛坯交付，预计价格12500元-14000元/平方米；金茂府将推出165平方米、185平方米、198平方米的小高层产品，2梯2户，精装交房，预计价格18500元-19500元/平方米。
在踩盘过程中发现，龙湖龙誉城、金茂国际社区已在经十路沿线户外宣传，朋友圈也开始刷屏。在售楼处现场，前来看房的市民络绎不绝，首开入市+价格优势+产业规划成功带动了片区热度的攀升。
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