在2004年胖哥第一次去光谷的時候
從漢口坐583出發，睡一大覺都沒到魯巷廣場
現在那邊地鐵、BRT快速公交、有軌電車都已建好
那個時候逛街只能去魯巷廣場
現在世界城、K11、等逛街去處數不勝數
光谷近幾年的發展
那可謂是突飛猛進
因此受到越來越多人的認可與追崇
越來越多的購房者選擇在光谷置業安家
光谷備受矚目的關山大道，素以高房價而聞名
其中位於關山板塊就比較受購房者關注
在2015年的時候，光谷最轟動的事情就是出現了長動地王
由於該地塊處於光谷核心區關山大道之上，正對華中科技大學正門，地段優勢顯著
吸引了包括電建、保利、融創、華潤、龍湖、中海等6家房企競拍
最終P（2015）075號和P（2015）076號被中國電建地產集團和華潤置地分食，刷新光谷地王記錄
前幾天胖哥在朋友圈中看到這樣一則驗資的圖片
華潤琨瑜府竟然只要‘10萬’驗資
遙想2017年
這個盤不僅要驗資百萬
而且還全款優先
簡直就想盤它
琨瑜府
（東湖高新-關山大道）
目前12號樓已啟動驗資（10萬）
預計2020年5月左右加推
12號樓建面約170-190平房源（毛坯）
前期均價約22600元/平
後期還有11號樓170-190平房源
和16號樓120-160平房源待售
項目基礎信息：琨瑜府位於東湖高新區創業街以北，關山大道以東，佔地面積約11.5萬方，總建築面積約78.8萬方，容積率4.97，共分為3期開發，其中1期、3期為住宅，2期為商業。目前1期已售罄，2期商業還未開發，目前在售的是3期的產品。
琨瑜府項目位於關山大道與創業街交匯處，屬於光谷商圈核心。
項目北面是泛悅城和華中科技大學，
南面是光谷創業街，
西面目前是琨瑜府商業跟關山大道，
東面是金地光谷世家。
項目緊鄰關山大道至雄楚大道高架橋，去南湖、武昌、漢陽、漢口等地都非常便利。
琨瑜府3期面積約4.8萬方，總建築面積約38.2萬方，計容建築面積約27.9萬方，容積率5.82，建築密度23.43%，綠地率30%，總共1875戶，住宅共2665個車位，住宅車位配比1：1.42。
從日照圖來看，12號樓由於在小區中間，南面部分戶型1樓大寒日可達到3小時日照。
目前收資料的是12號樓，建面約170-190平毛坯房源。
12號樓為2個單元，均為40層，2梯2戶，戶型為約170和190平大四房
約170平米4室2廳3衛：
這個戶型設計有雙入戶門，同時客廳和兩個臥室朝南，採光跟通風效果不錯，兩臥室都帶衛生間，主臥帶衣帽間，客餐廳功能分區。
約190平米4室2廳3衛：
190平戶型為2個邊戶，整體和170平戶型大體類似，也是雙入戶門，4房2廳3衛，客廳和兩個臥室朝南，客餐廳功能分區。不過該戶型的優勢是三面採光，入戶帶玄關，舒適度更高。
胖哥點評：
為什麼買它？
1、價格有倒掛。琨瑜府一期前段時間才交房，所以二手房成交量不多，在售均價26000/平，具有參考意義的大戶型成交價約25000/平，加上稅費後實際到手價約27000/平。
更具對照價值的是周邊的保利時代，二者的小區環境、地段配套及品牌知名度比較接近，保利時代目前二手房成交價落在26000-28000之間。
2、一步到位，免去後期置換麻煩，對比周邊大戶型，性價比高。拋開大戶型導致的首付門檻提高這個因素，琨瑜府仍然是關山大道最具性價比的樓盤，不論是和周邊競品還是二手房對比，都極具價格優勢。建議改善型購房者重點關注，4房3衛，一步到位，免去後期置換帶來的煩惱。
周邊改善型的大戶型中，正榮紫闕臺32700元/平洋房，183平，總價逼近600萬。清江山水26300元/平洋房，142-183平，370萬總價起。保利時代159平尾盤，24000元/平，總價約380萬。
琨瑜府前期均價22600元/平，至於12#樓開盤的價格，由於距離上次開盤已有好幾個月，可能會有小幅漲價，也有可能因為戶型過大而不漲，按照均價23000計算的話，3成首付預計117萬起。
不管是地段還是價格上，都比較划算。
3、各項配套都不錯。項目處於關山大道的核心地段，周邊都有很多優質配套。
商業：關山大道是目前光谷的核心，三期對面就是光谷步行街六期，保利時代廣場、光谷新世界K11等大型商業體也在1公里範圍內。周邊還有華美達和凱悅酒店、光谷國際廣場、大洋百貨、家樂福、中百倉儲多個商業體。此外琨瑜府二期自帶商業，可以說商業配套是頂級的。
雙地鐵：琨瑜府三期距離地鐵2號線華中科技大學站約400米，距離最近的A2出口，步行約6分鐘；距離建設中的11號線雄楚大道站約500米，妥妥的雙地鐵房。
琨瑜府三期旁規劃了一所九年一貫制學校，目前初步命名為喻家山學校。
為什麼不買它？
1、3期為開放式社區。開放式的社區有好處，也有壞處，從目前武漢發生的疫情上來看，開放式社區的壞處肯定比好處多。首先就是不好管理，人員進出相對簡單。
其次是社區損壞大，人流量增加肯定會加大設備損耗。行人踩到花花草草怎麼辦呢？總不能讓物業來罰路人的款吧？最後這部分維護的錢還是要業主買單。
最後就是安全係數難以保障。
2、容積率較高，公攤較大。3期容積率5.82、約26.5%。其中避難層約1.1萬方。如果一個小區的容積率高就說明該小區居住的人口多，高密度的居住人口會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。比如，等電梯需要排隊、健身需要排隊等，休閒娛樂等各方面的設施使用緊張。同時，頻繁的的使用會加劇這些設施的老化。
3、交房週期長，預計要到2022年交房。項目相當於從去年開始銷售，到2022年交房，差不多要3年時間，對於毛坯房來說，3年左右時間交房時間有點久了。
胖哥總結
華潤這個開發商比較‘佛系’。疫情期間也沒看到這個項目在線上賣房啊，搞直播之類的，直接線下買房，還要驗資，可能國企背景的開發商不缺錢吧。這麼大的戶型，買房的人也不差這10萬的驗資。項目的營銷中心已經開放，不過要通過預約才能上訪。
其實項目處於這個地方，周邊的配套都非常不錯，再加上項目價格相對周邊便宜，又是毛坯，性價比還是非常不錯的，不過本次開的戶型有點大，目前武漢疫情慢慢好轉，不過經濟環境還是跟以前有所不同，‘佛系’的開發商也要好好賣房子了。
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