仲量聯行發佈《2020年第一季度成都商業地產市場報告》零售物業篇
2020年4月9日，成都——2020年第一季度，受新冠疫情影響，零售消費市場按下暫停鍵，短期內部分項目面臨租戶退租和經營面積調整的情況，市場空置率上升，租金小幅下滑。隨著疫情逐步受到有效控制，零售、餐飲、旅遊也迎來複蘇。伴隨居民消費恢復，零售物業市場基本面有望企穩，長期韌性仍未改變。
仲量聯行成都董事總經理謝凌表示：“疫情雖帶來一定衝擊，但也倒逼零售市場加速變革。消費者點燃線上消費熱情，直播帶貨、社群營銷等大勢興起，促使零售商業更加重視全渠道佈局，線上線下緊密融合的同時亦關注‘基礎建設’，比如建立‘最後一公里’物流體系等。此外，疫情也讓消費者對實體賣場提出新訴求，公共場所尤其是餐飲業態的衛生問題被重點關注。未來，針對公共衛生及突發事件制定全方位、符合消費者需求的物業管理體系，是零售商業應放在前列的新課題。”
市場研讀
供應穩定，“升級轉型”、“修煉內功”成關鍵詞。
2020年第一季度，成都優質零售物業市場供應穩定，錄得一個購物中心入市和一個百貨閉店，總存量升至894萬平方米，保持全國第三。疫情前，位於大源板塊的紅唐購物中心開業，體量約10萬平方米。此外，傳統百貨持續收縮營業面積，位於雙楠商圈的千盛百貨晉陽店季內閉店，全市百貨存量下滑至95萬平方米，項目數量僅佔市場兩成，倒逼百貨升級突圍。
在“中優”戰略下，存量物業加速改造升級，核心區位的商業價值再獲凸顯。百貨持續調整升級，增加非零售業態面積，其中客流集中的低區和地下面積成為調整焦點。例如伊勢丹百貨將負一樓超市面積縮小，增加美食廣場面積，引入多家餐飲首店，藉此引流提升業績。同期，春鹽商圈的晶融匯和財富中心開啟整體改造，金沙光華商圈原樂賓百貨將改造為曼購城市奧萊。
消費受短期影響，季內空置率增至7.9%、租金小幅降低。
受疫情影響，1-2月成都社會消費品零售總額1,057.7億元，同比下降16.9%，跌幅比全國平均水平低3.6個百分點。以形態分類來看，餐飲收入實現128.3億元，下降26.6%；商品零售實現929.4億元，下降15.3%。疫情期間，商場縮短營業時間，部分項目暫停營業，品牌經營壓力激增，尤其是餐飲娛樂業態受衝擊較大。短期內，租戶退租、商場調整導致空置率增加。截至季末，成都優質零售物業市場平均空置率較2019年末上升0.5個百分點，報7.9%。由於商家經營承壓，品牌開店延期或整合現有資源提升經營效率，部分項目下調租金預期。成都優質購物中心首層平均租金報367.3元/平方米/月，環比降低0.5%。
餐飲、娛樂及中高端消費受影響較大，糧油等基本品消費相對穩健。
受疫情影響，六大消費品類出現結構性調整。具體為：
- 衣：疫情影響服飾、鞋包、珠寶、化妝品等零售業態消費。一方面，消費延期釋放；另一方面，消費者對未來收入的不確定性增加，也會降低當期消費。部分零售商不堪重負，收縮虧損門店面積甚至退租。但從成都市場租戶結構來看，一季度仍保持相對穩定。
- 食：疫情期間，居民生活必需品消費對餐飲消費具有一定擠出。1-2月，全國限額以上單位超市、大型超市以及倉儲會員店零售額同比分別增長1.9%、1.6%和9.2%。受衝擊較大的實體餐飲雖通過外賣渠道自救，但仍承受較大經營壓力。一季度，成都市場零售物業退租以餐飲業態為主。
- 住：家電、傢俱類等家居消費迫切性較低，消費因疫情延期釋放，因此整體降幅較大。成都部分購物中心出現生活類品牌退租，傢俱類專業型賣場受影響較大。
- 行：汽車消費往往具有一定的補償性特徵，而國務院出臺的激勵汽車消費的新舉措或將帶動汽車及相關產品消費出現一定程度恢復。在行業調整時期， 新能源汽車品牌仍在零售物業市場尋求擴張機會。
- 康：大健康產業的戰略地位不斷升格，疫情後將駛入快車道。零售物業中的醫藥、運動類以及齒科、健康管理、女性護理等保健類服務業態有望擴張。
- 娛：娛樂業態目前尚未恢復營業，且不存在線上渠道。其承租面積遠高於零售業態，因此部分資金壓力較大的品牌退租風險較大。
市場洞察
商圈層面：社區商業迎來發展契機，推動“都市級—區域級—社區級”三級商業體系走向成熟。受疫情影響，雖然全國食雜店和便利店零售額同比下降14.3%和10.8%，但降幅低於限額以上單位商品零售額。側面印證疫情迫使居民消費對社區商業的依賴程度有所增加，但同時也暴露出社區商業多方面缺陷。目前，社區商業發展仍相對滯後，往往因小規模、鄰里化的特徵而忽略開發品質和經營管理。未來，隨著社區商業項目品質的提升、物業及租戶結構與時俱進、運營管理提檔升級、生態體系的構建等，更多優質開發商將把目光投向社區商業開發。而各類各級商圈的規劃也對未來成都零售物業市場的發展意義重大。
項目層面：疫情前品牌首店的持續引入奠定良好基礎，疫情後其韌性與活力顯現。疫情前，新一輪品牌調整在核心商圈表現搶眼。如：Canada Goose西南首家精品店、EVISUKURD最新形象旗艦店、Champion全新品牌店、Charles&Keith西南旗艦店等在IFS圍擋，Yohji Yamamoto山本耀司進駐太古裡。繼Harmay美妝於晶融匯圍擋後，新型國潮主力店KKV等新興國內品牌亮相春熙路並獲年輕人青睞。疫情加速市場洗牌，部分品牌仍在逆市中尋求機遇。
品牌層面：全渠道獲客能力受重視，物流配送體系成關鍵。疫情加劇推動零售商業市場變革。線上與線下融合發展、共榮共生成為主流趨勢。零售商正逐步培養“全渠道”獲客能力，市場上已出現了“O2O2O”（online to offline to online）的新趨勢——品牌通過線上推廣獲取流量，再將流量引導至實體店，讓顧客在線下享受消費體驗，最終的消費或再通過線上完成。線下賣場此時已突破其傳統功能，更多扮演的是消費體驗場景的角色。在此趨勢下，線上商業的“基礎建設”不可忽視，比如新零售超市的網絡化擴張，商業“前置倉”模式的探索，最後一公里配送體系的建立等等。直播帶貨、社群營銷、線上商城……以科技賦能的創新零售方式，將助力打造零售閉環生態圈。此外，以王府井、萬象城等為代表的零售運營方也試水線上銷售渠道，且多數項目方表示未來線上銷售將呈常態化。
未來展望
受疫情影響，部分零售項目因工期和招商原因推遲入市。據此推算，成都優質零售物業市場仍有近90萬平方米新增供應於2020年入市，但不排除有項目推遲開業的可能。截至一季度末，成都商業市場恢復狀況優於主要一二線城市。為提振零售商業，政府亦出臺了稅收減免等政策拉動居民消費。但鑑於全球疫情形勢尚不明朗，經濟不確定性增加，消費者對未來收入預期趨緊，當期消費及結構必然受到影響。但長期而言，隨著疫情影響減弱，消費有望恢復至常態，而消費頭部城市成都，亦將憑韌性持續引領中西部商業市場發展。
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