“攻”與“守”見恆大

又到一年的3月底，到了各家房企公佈年報的時候了。

日前恆大也發佈了2019年度業績：全年實現合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，資產負債率77.9%，淨負債率159.3%，現金餘額2287.7億。

至此，行業的幾家頭部房企都陸續公佈了年報，從背後透露都出來的一種情緒，就是“穩”字。不僅是穩增長，也包括“穩”房價。與此同時，隨著行業整合趨勢的加速，尤其是經歷這次“疫情”的大考，各家房企都有了一些新變化和新調整。

對於先知先覺的恆大來說，再次站在了時代的“最前沿”，率先行業全面啟動新戰略轉型：高增長、控規模、降負債。

許家印宣佈恆大全面實施新戰略

面向未來的“底氣”：土儲充足+銷售革新

在發佈會上，許家印表示，“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億。

這可不是普通的“加法”這麼簡單，也不是什麼幾個“小目標”而已。

眾所周知，近兩年，房地產行業並不好過，有房企高呼“活下去”、有房企裁員過冬……今年開春更是遭遇前所未有的“寒冬”。那麼，恆大要逆市“高增長”的底氣何在？

第一，土儲夠充裕，增長有保障。

第二，土儲夠優質，利潤有保證。目前恆大的土儲成本為1800元每平米，總建設成本6000餘元每平米，以此計算，淨利率也能保持在10%左右。

第三，營銷夠革新，回款有確保。面對今年寒冬，恆大自2月13日開啟了顛覆性營銷革命，一舉在逆市中實現了一季度業績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，穩居行業第一，也同時刷新恆大一季度銷售及回款最高歷史紀錄。

可見，在恆大實施新戰略下，優質、充足的土儲及創新性銷售策略，讓其高增長的基本面妥妥的。

以退為進的“雄心”:嚴控規模+苦練內功

“人情反覆，世路崎嶇，行不去處，須知退一步之法”，有時候，退並不是無能或逃避，而是積蓄力量，以待時機，更好地“進”。

對於如今的地產行業也同樣如此，面對波詭雲譎的市場及外部環境，適時以退為進，才能進退自如，才能為自己的雄心大志贏得了時間。

因此，此次恆大新戰略轉型一大重點就是嚴控規模，為一個“新恆大”打下堅實的基礎。

一方面嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。一直以來，土儲作為房企最大的支出是土地款項，恆大減少土地儲備3000萬平方米，這樣就等於減少600億的支出，三年下來就1800億支出。

另一方面，多元業務投資收緊，5年內不再投資其他任何產業。也就意味著，恆大將全力確保地產、文化旅遊、健康養生、新能源汽車四大產業的穩步前行。

與此同時，在管理、產品、成本控制等方面苦練內功。在管理上，恆大素來狠抓隊伍、制度和文化建設，形成強大的團隊執行力；在產品打造上，所有環節都從嚴管控，通過打造環節精品提升產品品質，不斷增加產品附加值；在成本控制上，通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營，實現成本持續下降。

這一系列的舉措，很明顯，恆大不是對未來沒信心，而是不斷的打磨團隊和管理，提升自身的品質和性價比優勢，積蓄力量以圖未來。

主動出擊的“魄力”：降負債+去槓桿

眾所周知，房地產是資金密集型的行業,高速增長的房企普遍採用高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式，所以負債率居高不下也一直成為社會的共識。

據統計數據顯示，今年房地產行業到期債務約1.46萬億，7月份是到期高峰，達到1490億，再加上突如其來的疫情，當下大多數房企都會因為貧血而焦慮。

對於恆大來說，雖然負債率有點高，但有一季度的“開門紅”，大可不必擔心和焦慮。

恆大一季度銷售及回款對照圖

但此次恆大新戰略轉型最大的魄力、最關鍵點就是降負債：從今年起有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。許家印甚至上升為公司戰略，“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”

可見，恆大在保持高增長、嚴控規模的同時更加註重增長質量，降負債、去槓桿也成了必然選擇。

分析人士認為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，為恆大實現戰略目標提供強有力保證。隨著新戰略深入推進，三年後恆大銷售規模超萬億，負債降至行業中下水平。屆時，外界將看到一個不一樣的“新恆大”

當整個房地產行業還在討論，房企到底是先做大再做強，還是先做強還是做大，恆大卻用實際行動率先走出一條“先做大，後做強”的巨頭成長史。

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