眾所周知農村房不能賣給非本村村民，更不要說賣給城裡人，這是法律不允許的。但是，實際生活中還是有人這麼幹了。這樣做的後果是什麼呢？違法買賣的村房，徵收時補償應該歸誰呢？
最高法院發佈的一則相關審判案例，可以說是給有買賣村房想法的朋友們敲了一記警鐘——買家佔不到便宜，賣家也得自認“吃虧”。
賣出村房不久後開始徵地，房屋被拆除後，村民認為權益受損了
2009年下半年，江蘇的村民史先生夫婦將自家建的村房並宅基地“出售”給了不是本村村民的王先生，雙方簽訂了房屋出售協議，史先生夫婦交了房，王先生也付清了約定的房款21萬餘元，並且在不久後對房子進行了裝修。
2012年，據交易完成還不到三年的時間，這處房子所在片區就被納入了當地區政府徵收範圍。根據案審法院查明的事實，該片區域的土地已被徵收歸為國有，區政府擬按照國有土地上房屋標準對該片區被徵收房屋進行徵收和補償。
在房屋徵收期間，史先生夫婦配合王先生向徵收部門提交相關產權證件，徵收方也出具了確權認定單，認定了買家王先生是案涉房屋的產權人——即被徵收人，並與王先生簽訂了徵收補償協議，約定補償總數額為112萬8千餘元。不久後，2013年6月，王先生向徵收方交付了房子，徵收方對房屋實施了拆除。
房子被拆除後，史先生夫婦突然提出，他們認為徵收方強制拆除房屋的行為侵犯了自己的合法權益，並向本案一審法院提起訴訟，請求徵收方賠償其財產損失112萬8千餘元。
案中案層出不窮，最高院：不屬於違法強制拆除，不支持農戶賠償要求
最高法院在審理本案時查明瞭幾項重要事實。
其一，提起本案訴訟前，村民史先生夫婦向法院另案提起訴訟，請求確認自己與王先生之間的房屋買賣協議無效。經一、二審法院審理，二審法院於2014年下半年作出民事判決，認定買賣雙方簽訂的協議違反了法律禁止農民將村房出售給本集體經濟組織成員以外的人的規定，雙方簽訂的房屋出售協議無效。
其二，徵收方另案起訴買家王先生，請求撤銷雙方簽訂的房屋徵收補償協議，至本案發生時，該案仍在審理中。
其三，王先生另案起訴史先生夫婦，請求確認案涉房屋的徵收補償款共計112萬8千餘元歸自己所有，至本案發生時，該案也在審理中。
結合本案案情及房屋徵收情況，最高法院指出，房屋徵收部門並不具備對被拆遷房屋的所有權直接進行產權界定的職能，其在房屋徵收過程中僅限於根據充分、有效的證據確定被徵收人的身份。
最高院經審理認為，王先生依法向徵收方提供了相關的產權證件，史先生夫婦對此予以配合，且該村村委會也向徵收方出具了確權認定單，認定王先生為產權人。且徵收方依法對房屋權屬情況的調查登記結果予以了公佈，與王先生簽訂了徵收補償協議，在未收到任何異議的情況下，履行徵收補償協議的權利和義務，對房屋實施拆除，並非違法強制拆除。
徵收方在與王先生簽訂徵收補償協議時，其徵收及拆除行為的合法性不能被否認。房屋現已被拆除，雙方房屋買賣協議已被法院確認無效，接下來對於徵收補償款的分割問題，史先生夫婦與王先生也已另案提起民事訴訟並已在審理當中，雙方可以通過該途徑進行權利救濟。
綜上，最高法院作出再審裁定：駁回史先生夫婦的再審申請。
律師說法：村房買賣行為違法，雙方權益很難得到保障
本案的結果沒有滿足史先生夫婦或王先生的期望，補償款究竟該歸誰的爭議並沒有得到解決。但從最高法院的審理意見及判決結果來看，村房買賣雙方都應該意識到一個問題：違法交易行為造成的權益受損問題，很難得到法律的保護。
本案出現的情況其實很值得我們思考：
從法律角度來說，本案村房買賣雙方的交易確實違反法律和行政法規的規定，法院也認定了買賣協議無效，房子該歸村民史先生夫婦，王先生也應該得到賠償；
從公序良俗和信賴利益角度來考慮，王先生出於信任購買了史先生夫婦的房屋，也依約定支付了房款，但因為徵收補償款的分割問題，史先生夫婦在交易完成後又提出買賣無效，對王先生來說確實很難接受。
而最高法院的審理意見和判決結果來看，一旦這類村房遇到徵收，徵收方能夠見到產權證件、拿到村委會出具的認定文件，就可以確定被徵收人的身份，對房屋存在的深層次的權屬糾紛問題的審查，不在徵收方的職權範圍內。也就是說，對房屋買賣雙方來說，要從徵收方角度入手爭奪補償款的歸屬權是很難的。
再次提醒大家，儘量不要從事法律嚴格禁止的房屋買賣行為。不管是對賣方來說，還是買方來說，其合法權益都很難得到法律的保護。
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