摘要：很多人對於車位產權可能不太清楚，究竟哪些車位能買賣，哪些不能買賣？
現在，隨著私家車的增多，伴隨而來的問題就是停車難。為了給愛車安個家，各位車主也是煞費苦心。但是在買車位的時候需要注意什麼呢？
- 一、小區的車位分幾種？
一般情況下，車位分為三類：產權車位、公攤車位、人防車位。
產權車位主要是指開發商自建的地下車庫，且開發商單獨取得車庫產權。在這種情況下，開發商可以委託物業公司租售車位。
公攤車位是車位面積已經列入公攤面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定，佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
人防車位是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，並可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權，不擁有產權，只能出租，但租期不得超過20年。
- 二、車位能不能進行買賣？
能，但是分情況。
1.產權車位：有產權的車位有“車位本兒”，可以跟房屋一起進行買賣交易。
2.使用權車位：只有使用權的車位沒有“車位本兒”，不能買賣，只能進行使用權的變更。車位使用權變更一般是在物業交割時進行，涉及車位租賃合同簽署或轉交(租賃不超過20年)，合同到期後可以辦理更名，部分小區可直接續費使用。
- 三、哪些車位不能進行買賣？
1.小區的公共空地
《物權法》七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附帶或者出租等方式約定。如果開發商所售的地上車位屬於規劃範圍內用於停放車輛的區域，且開發商與業主在《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬於開發商所有，那麼，開發商完全有權售賣該地上車位。如果當初修建小區並未規劃，後期劃分的停車位是無權出售的，屬於小區所有業主所有。
2.無約定的地下車位
在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區裡的地下車位的產權屬於單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。
這部分收益可以由小區業委會委託物業公司收取，收益扣除必要的管理成本後歸入小區維修資金。
3.已被公攤的地下車位
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”因此若不能辦理產權，車位買賣合同是不受法律保護的，業主買到手的只是一張白紙。
這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬於小區的配套設施，可以由小區業委會委託物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本後歸入小區維修資金。
4.人防工程禁止開發商銷售
根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。
- 四、購買車位注意事項
1.購買無產權車位風險大
業主高價與開發商簽訂的“車位買賣合同”，不辦理或者無法辦理車位的產權證的，一般情況下只能視為長期租賃協議，一旦發生自然災害等狀況時，車位就不再屬於業主了。其次，一旦遇到小區拆遷等問題，沒有產權登記的車位是拿不到拆遷補償款的。儘管開發商宣稱業主購買停車位之後可以自由轉讓使用權，價格自定，物業還可以免費辦理變更登記，但是沒有權利轉移憑證的停車位交易，始終存在風險。
2.銷售使用權超過20年屬於欺詐
根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者租賃車位，即所謂的銷售使用權，最長期限也只有20年，20年後是不受法律保護的。
凡是銷售使用權超過20年並且不向消費者聲明20年後不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。
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來源：《物權法》、《人民防空法》、《合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、鏈家網綜合整理
/鏈家網原創 /孫莎 -鏈家經紀人姬學河對此文亦有貢獻
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