截至3月底，萬科、碧桂園、恆大的2019年報均已公佈。南方日報記者注意到，三家房企多項業績指標仍在上漲，但漲幅明顯收窄，增速回落成為年度主題。與此同時，碧桂園和萬科一直將債務控制在一定的規模範圍內，負債率頗高的恆大也明確了“降負債”的目標，在“減負”也成為這些龍頭企業的重中之重。
兌現放緩目標
萬科2019年銷售金額為6308.4億元，同比增長3.9%，連續第二年銷售額增速下滑，2017、2018年增速分別為45.3%和14.5%。與萬科相似，碧桂園去年權益銷售額為5522億元，同比增長10.0%，與2018年相比增速下降21.25個百分點。恆大通過去年下半年的全員營銷活動帶來了一波銷量，全年合約銷售額6010.6億元，但增速同樣從2018年的10.1%降至9.0%。
營業收入上，增速降幅最大的恆大營收4775.61億元，僅比2018年多了113.65億元，增速也從2018年的49.89%降至2.44%，下滑超過47個百分點。碧桂園營收4859.08億元，但增速同樣下滑38.89個百分點至28.18%。萬科成為僅有的營收增速提升房企，2019年營收3678.94億元，同比增長23.59%，增速提高1.04個百分點。
三家房企利潤表現出現分化。在年報披露前，恆大一度發佈盈利預警公告，宣佈上年度淨利潤預期為335億元，相較2018年下降約50%。碧桂園和萬科利潤指標保持著同比增長，但其中的歸母淨利潤增速分別只有14.25%與15.09%，與2018年時相比速度也在下降。
不過，2019年的集體“降速”，也是三家房企有意為之的結果。
碧桂園在2018年中發生多起安全事故後，提出“提質控速”。萬科同樣在2018年喊出“活下去”，並在2019年削減了拿地支出。而恆大在2017年提出銷售規模降速，而在去年9月、10月銷售額達到頂點後，恆大從11月起調整營銷節奏，銷售規模也維持在較低水平。
降負債提上日程
受房地產行業特徵和開發週期的影響，房企通常都保持著一定程度的負債率。不過，如今減槓桿、降負債，為企業發展減負，成為部分房企的共同選擇。
從淨負債率來看，萬科比2018年增長2.98個百分點，即便如此也只有33.87%，在房企中處於低水平，中短期借款和一年內到期有息負債合計佔比為36.4%，短期償債壓力並不大。碧桂園2019年淨負債率為46.3%，同比下降了3.3個百分點，而且維持著連續12年低於70%的成績。
與萬科和碧桂園相比，恆大159.3%的淨負債率就顯得有些高了，這一比率同比還增加了7.4個百分點。恆大並沒有迴避這一現實，在業績會上宣佈了“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，提出有息負債每年平均下降1500億元，到2022年將總負債降到4000億元以下。
恆大董事局主席許家印表示，對未來三年負債率和總負債大幅度下降非常有決心，非常有信心。根據規劃，恆大計劃通過銷售規模“高增長”提升營收能力，並通過收緊資本支出、土地儲備每年減少3000萬平方米保證現金流，從而實現負債的降低。
保障現金流既是房企減負的重要手段，年報顯示碧桂園則以2683.5億元的公司賬面現金餘額，達到其有史以來的最高值。萬科連續11年經營性現金流為正，但現金及現金等價物總額同比減少了9.1%。
萬科今年的焦慮或許就集中在現金流上，總裁祝九勝在業績發佈會上就表示，銷售回款要做到“應收盡收”，能回的儘快回，以優化改善現金流。而萬科董事會主席鬱亮也提出土地及開發層面“不囤地、不捂盤、不拿地王”，來保證足夠的流動性，做到現金流安全。另外，萬科今年下調了分紅比例，希望多保留現金在手，也強化了業界對於萬科現金流“吃緊”的印象。
年報中的尷尬事
三家房企始終備受矚目，年報的細節也很容易被放大。
萬科3月17日披露年報後，西南證券發出風險提示，表示其銷售回款、竣工結算、分享估值等均低於預期。克而瑞研究中心報告認為，萬科利潤增速放緩主要由於行業整體利潤空間受到擠壓，房企利潤增長和盈利能力面臨較大的下行壓力，以及去年萬科土地增值稅大幅提升，長期股權投資中資產減值損失、以及遞延所得稅費用中土地增值稅清算準備金增加。
儘管克而瑞研究中心認為萬科盈利能力仍維持行業較高水平，但年報披露次日萬科股價遭遇下跌，其中萬科A下跌6.44%，港股萬科企業下跌11.42%。
恆大的敏感點同樣在利潤上，作為三家房企中唯一一家利潤出現下滑的企業，恆大公告對外解釋的原因是由於售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，引至交樓單價下降所導致。許家印在業績會上曾兩度吐槽有媒體對恆大“利潤下滑50%”予以放大的做法，“實際上今年恆大毛利潤1329億，核心利潤408億，我們是現在公佈的所有房企中利潤最好的公司之一。”
進入2020年後，恆大成為新冠肺炎疫情下為數不多銷售額不降反升的企業，業績的“開門紅”預示著恆大的競爭力仍然強勁。
而輿論對碧桂園的關注點集中在人員減少方面。年報稱碧桂園去年底員工數101784人，相比2018年底減少29603人，下降22.53%。而今年以來的幾次區域架構調整和人事換防也頗為業界所關注。
碧桂園品牌管理部相關人士曾向南方日報記者表示，去年員工實際波動比僅3.9%，屬正常範疇。主要是由於約2.5萬人的勞動密集型崗位（案場服務、保安、保潔等）改為以市場化方式提供服務。儘管上述人士未說明2.5萬人具體流向，但南方日報記者注意到，碧桂園服務（HK.6098）年報顯示，去年員工數猛增20476人至54085人，增幅60.92%。
此外，還有部分員工調往碧桂園子公司。南方日報記者獲取的數據顯示，去年碧桂園子公司增加約7600人，其中博智林機器人公司就增加5657人，而這些子公司的營收和財務狀況並沒有和碧桂園集團進行並表，因而員工數也沒有計入。
而對於架構調整問題，碧桂園總裁莫斌在4月初召開的月度會議上表示，調整不是“拍腦袋”的決定，是“有的放矢”打造企業內部的叢林生態。
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三家房企掌舵者的樓市預判
恆大董事局主席許家印：不會上漲也不會下跌
3月31日，許家印在恆大2019年業績發佈會上回答媒體提問時表示，受疫情的影響，全世界經濟都會受影響，各國各大銀行都會想辦法增加市場的流動性。他認為，流動性增加會對房地產銷售、消費產生刺激。
許家印認為，在“房住不炒”政策的指引下房價不會升，從全年水平來看銷售額不至於大幅下降，“因為流動性增加，需求同樣也會增加，對全國房地產總成交量來說，我認為不會下降。房價不會上升，但也不會下跌。”
碧桂園總裁莫斌：提高交付比率對沖毛利下滑
莫斌在3月27日碧桂園業績發佈會上表示，疫情帶來一些不確定性，對房地產市場持審慎樂觀態度，他認為整個市場份額在去年達到了高點，今年會在去年基礎上有所回調。
“我希望我們不是以規模來論英雄，更多的是追求有利潤的現金流，疫情既是挑戰也是機遇，通過現金流騰挪空間發揮市場機遇，現金流穩健的同時增加利潤，”莫斌說。
莫斌認為毛利下滑是行業普遍情況。疫情期間非熱點地區投資溢價在明顯減少，樓地面價差在擴大，對於將來毛利改善在創造空間。“今年我們將提高交付比率對沖毛利下滑，未來將處理掉一些沉澱資產，兩三年內利潤進一步提升。”
萬科董事會主席鬱亮：不花時間預測政策走向
“一年半之前2018年的秋季例會，萬科主題詞是‘活下去’，當時只是出於居安思危考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕，但沒想到，到今天‘活下去’成了特別真實的存在。”在3月17日召開的業績會上，鬱亮稱萬科始終是一家危機感驅動的公司。
鬱亮表示，萬科將繼續努力，保持警醒，在變化中堅持不變的東西，尋找變化中可能的機會，健康地活下去，活得好，活得久。
“對我們來說，始終需要靠自己的一雙手幹活，腳踏實地、心無旁騖守好自己的本分。通過自己的努力把地種好，打出糧食、多產糧食是我們的主要工作，所以我們從來不花時間去預測政策走向會怎麼樣，”鬱亮說。
【記者】葛政涵
【作者】 葛政涵
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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