如何理解非法转让、倒卖土地使用权罪？
有条友向蓝衫法小虫提出疑问，既然有“非法转让、倒卖土地使用权罪”，但是为何自己身边非法转让土地的人没有受到刑事处罚呢？
首先说明一个常识性问题。根据我国土地管理法规，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让。因此，我们日常生活中所说的“卖地”其实就是法律中规定的“转让土地使用权”，即使是民间所谓的土地“绝卖”，也仅是土地使用权的转让。同时，土地流转或者土地出租，也都是指土地使用权的转让。
非法转让了土地使用权但没有受到刑事处罚，这就涉及到该行为是否构成非法转让、倒卖土地权罪的问题。通俗地讲，非法转让土地使用权是否构成犯罪，就是一个标准问题。某些人的行为达到这个标准，那么就可能触犯刑法；而另外一些人的行为没有达到这个标准，那么他就没有触犯刑法。
这个标准该如何把握呢？蓝衫法小虫尽量用通俗的语言为大家讲解如下：
一、什么叫非法转让、倒卖土地使用权罪
（一）刑法规定。
《中华人民共和国刑法》第二百二十八条：【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
（二）罪名概念。
非法转让、倒卖土地使用权罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重或者情节特别严重的行为。
二、认定非法转让、倒卖土地使用权罪的标准问题
构成非法转让、倒卖土地使用权罪的标准如下：
（一）行为人实施了违反土地管理法规转让、倒卖土地使用权的行为。换句话说，就是行为人没有在土地管理法规允许的范围之内处分土地使用权。最为典型的就是村长或者村支书私下自行做主，擅自将本村土地出卖给他人的行为。
（二）行为人是以牟利为目的。非法转让、倒卖土地使用权的目的是为了谋取利益，比如出租土地的租金、以土地入股的分红等。
（三）情节达到“严重”的程度。情节严重或者情节特别严重司法解释给予了明确的规定。
有下列情形的属于“情节严重”：（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上 的；（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；（四）非法获利五十万元以上的；（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
有下列情形的属于“情节特别严重”：（一）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；（四）非法获利一百万元以上的；（五）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
“情节严重”是认定非法转让、倒卖土地使用权罪的重要条件。只有非法转让基本农田五亩及以上、基本农田以外的耕地十亩及以上、非法获利五十万元以上或者有其他恶劣情节的，才可能构成刑事犯罪。达不到这个标准时，只能给予相应的行政处罚，要么没收违法所得，要么要求恢复土地原状，或者给予罚款等。这就是某些人虽然有非法转让土地使用权的行为，但是却没有受到刑事处罚的主要原因。
违法+牟利+情节严重=刑事犯罪
三、新土地管理法的实施将为“非法转让、倒卖土地所有权罪”的认定带来新变化
（一）现有法律法规司法解释将面临调整。
比如新土地管理法将基本农田修改为“永久基本农田”，新增了“永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。”的规定。原有司法解释中的“基本农田”表述将作相应的修订。
（二）部分转让土地所有权的行为将属于合法行为。
新的《中华人民共和国土地管理法》已于2020年1月1日开始实施，新土地管理法对诸多禁止性条文进行了修改或者删除，赋予了土地使用权更多的流通性和新的财产属性。
比如删除了“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。”的规定。
这就意味着符合一定条件的集体所有的土地使用权可以转让、出租等方式交由单位或者个人使用。这种行为将不再被刑法所禁止。
四、非法转让、倒卖土地使用权有哪些形式
（一）非法转让、倒卖农业用地的行为。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
比如说，我家里有八亩基本农田，我自己没有能力耕种，我把它转让给他人耕种，这算“非法”吗？答案是不算。因为这种转让行为没有改变原有土地的性质，土地管理法也没有禁止性规定，所以不算“非法”行为。
再比如，我家里有八亩基本农田，我自己没有能力耕种，我听说某人要办养殖场养猪，正在找地块，然后我就把八亩基本农田转让给他，让他去办养殖场，这算“非法”吗？答案是算，因为土地性质被改变过，违反了土地管理法的禁止性规定。如果该转让行为事实清楚，就可能构成非法转让土地使用权罪。
再比如，我家里仅有三亩基本农田，我自己没有能力耕种，我以总价20万元的价格转让给他人开办养殖场，这算“非法”吗？答案是算，但不构成非法转让土地使用权罪。这是为什么呢？原因就是虽然该行为违反了土地管理法的禁止性规定，但没有达到刑法上规定的“情节严重”的标准，所以不构成犯罪。但该行为要受到行政处罚，没收违法所得。
（二）非法转让、倒卖建设用地的行为。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
新的土地管理法规定，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
但是如果不符合规划，未经依法登记，也没有经三分之二以上集体经济组织成员同意，就擅自出让给开发商进行房地产开发，达到“情节严重”的标准就可能涉嫌非法转让土地、倒卖使用权罪。
以上叙述主要是针对集体所有土地使用权，但国有农用土地使用权和建设土地使用权也是一样，转让必须经批准或者办理一定手续，并在原有土地用途之内使用，才能够避免触犯刑法。比如以投资办厂名义取得60亩工业用地，但拿到地块之后并没有进行开发办厂，而是擅自转让给他人开发房地产，该行为就可能构成非法倒卖土地使用权罪。
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