兰州出手了！近日，兰州出台楼市调控文件，全国首家调整商业地产贷款的首付款比例，由现行7成首付降至5成。对此，简一老师想说，别问，问就是不买！
这个城市出手救市了！兰州首降商业地产贷款首付比例
4月14日，兰州市政府办公室近日下发《关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的实施意见》。
其中提到，因域施策、精准调控，根据市场运行情况，调整商业地产贷款的首付款比例，由现行的70%调整为50%。此外，兰州市将力争用5年时间，新建公共租赁住房9万套，使全市公共租赁住房保有量达到12万套，基本满足社会各类群体的公共租赁住房保障需求。
兰州出台最新调控文件
其中最引人注目的政策是，兰州对商业地产买卖的首付比例进行了下调，这也是当前全国首个在商业地产领域降低首付的政策。
简一老师在这里插播一句，之前有不少地方政府打着擦边球，刺激住宅市场但都被紧急叫停，这次兰州倒是另辟蹊径，将目光聚焦到了商业地产上，贷款首付从7成调到5成。只不过，也不知道这次的政策会不会也设置有效期？
近些年，兰州诸多综合体、写字楼扎堆
近年来，兰州的商业地产呈现了大跃进的势头，诸多综合体、写字楼扎堆崛起，在经历了这一轮爆发式增长之后，如何消化掉这些商业项目才是重点。此次，兰州将整商业地产贷款的首付款比例由现行的70%调整为50%，政府"救市"意图明显。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，首先兰州市场的商业地产项目面临销售困难等压力，尤其是新冠肺炎疫情下，各类零售消费受影响，相关商铺等交易面临阻力，商业地产急需市场去库存。降低商业地产的首付比例，有助于投资者利用银行贷款，认购相关商铺和写字楼，显然对于商业项目销售有积极的作用。
从商业地产去库存的角度看，确实有必要积极降低房贷的首付比例，进而鼓励更多投资者参与商铺的认购。但是问题也来了，政府出手救市，兰州商业地产值不值得入手？
简一老师在这里想说，诸位投资客请淡定，政策吹来的虽然是东风，但是能不能吹开笼罩在商业地产上空的乌云，另当别论。因为，投资商业地产，目前来看并不是一个好的选择，这不是针对兰州，全国范围来看也是一样的。
为什么不要碰商业地产
我们知道，当房地产被细分时，有两个主要类别：商业和民用。在商业房地产类别中，最常见的是40年产权公寓、商铺以及写字楼，他们各有各的不同。但从根本上说，他们的共同目标都是收取租金，创造利润。
不过，目前全国商业地产的发展都遇到了前所未有的瓶颈，尤其是一二线城市，综合体、写字楼扎堆。并且，受电商冲击，线下零售行业也越来越难做，商铺，写字楼空置率也越来越高，租都租不出去了，还谈什么收租和增值呢。
实体店生意越来越难做
商业地产开年不利新冠疫情可谓重创全球经济，这只"黑天鹅"也使原本就艰难的商业地产迎来寒冬。
据汇纳科技的报告，按照目前的客流复苏状况，预测商业客流完全恢复到同期水平，要等到9月底。这意味着，接下来，退租潮和降租潮将会来临。部分商业地产会撑不下去，被迫转让，甚至破产。
从投资回报来看，未来半年的投资收益率也不甚明朗。据戴德梁行数据统计，一季度北上广深甲级写字楼平均租金环比去年末下降1.3%，并且由于企业复工复产延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未有显著体现。
北上广深甲级写字楼租金及空置率比较
一边是租金下降，租不出去，一方面却又是大量供应，大量的新综合体、写字楼将涌入市场。
据戴德梁行数据统计，2018-2020年，北京、上海、广州、深圳、成都、武汉六城市场将迎来大量新增供应，行业竞争日趋激烈。开发商、平台商、运营商将面临更严峻的业绩挑战。
所以政府越是要出手救这类房产，你就越要谨慎，如果没有挑选好，那钱是真金白银的砸进去了，却烂在自己手里。
从投资回报率来看 住宅好于商铺
如果有钱，又有房票，那么显然住宅是更好的选择。
不要被商业地产的高租金所蒙蔽，从之前十年的房产回报情况来看，住宅是明显好于商铺的。
过去十年间，有几次不错的楼市抄底时机。假使你2008年在二线及以上城市投资了一套100万的住宅，现在基本会在300-700万，至少增值2-5倍，
但是商铺就不一样了。十年前，投资商铺可以说是"一铺养三代"，每年能收到租金大约8%左右，12年差不多就拿回本金了。但这几年，数据确是一路下滑，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高了。资金放进去一套就是20多年。"一铺养三代"变成了"一铺坑三代"。
买商铺赚大钱的时代早已一去不复返
有业内人士曾分享过一个案例，上海一位投资者20年前曾花100万买了商铺，目前估值900万。但是挂了一年都没有卖出去。最后，在承诺一成高额佣金的情况下才最终卖出。并且，最终成交价的三成都用来交了税费，差不多抵消掉大部分商铺增值带来的收益。
而当时周边的住宅参考价2000元/平，如今已经涨到了5万元/平。如果花费100万买住宅，那么这位投资者也是妥妥的2000多万身家的有钱人了。
产权到期不自动续费 转让要征收重税
相比较住宅70年产权到期可以自动续期的话，商铺简直是个坑。商铺40年产权到期后，不自动续期，有关部门可以拒绝续期，只对地上物做补偿。也就是说价值300万的商铺，产权到期后，可以拒绝续期，只对商铺内的设施、装修等估价赔偿十几万，就能无偿收回商铺所有权。
此外， 二手商铺交易税费的计算极其复杂，一般来讲，
交易一次差不多就得付整体房价的20%-30%左右作为税费，差不多抵消掉大部分商铺增值带来的收益。也就是说就算商铺涨了一倍，实际你只有50%的收益，另外50%政府以税收名义征收了。而且很多城市的商铺贷款限制很严格，并非是刚需产品，市场行情不好时，商品房照样能卖得出去，但是商铺生意不好，就完全砸在手里了，想卖，没人接盘。
所以，甚至有时候你会发现，很多人出售二手商铺，售价甚至低于一手的，还没人买。一是产权续期问题，二是转手难。
商住公寓不是真公寓
商业地产除了商铺、写字楼以外，还有商住公寓，万万要注意。
目前，公寓市场鱼龙混杂，什么商住公寓，商办公寓，SOHO，LOFT等概念丛生，你需要具备一双慧眼，揪出"假公寓"。
有什么区别？问就是去看产权。70年产权是真公寓，民用水电，可以落户，也可以挂学区。
而那些刻意包装的高大上的商住公寓，LOFT，SOHO等本质上属于商业项目，就是因为开发商嫌弃商铺、写字楼不好卖，所以建成了貌似能住人的样子。
Loft公寓看似高大上，实际上层高4.5米以下的，谁住谁憋屈
但是本质上，他们的产权年限一般只有40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商业/办公，这类土地性质按法律规定是不能改的。也就是说，这类房产的性质和住宅明确划分，基本等同于办公写字楼。所以，这类房源不能落户，不能上学，不通燃气，水电费用按照商用征收。
看看商住公寓的一层布局，你怕了吗？
买它，自住的话，明显不够舒适。出租的话，那也要租的掉才行。转卖，可能也找不到下家接盘。
此前， "淘宝带货一姐"薇娅做客杭州某楼盘开启直播卖房，目标就是商住公寓。薇娅也不是直接卖房，而是卖类似于定金的权益券，521元一张，共计一千张。直播期间一度售出852张，但截至4月3日晚间，淘宝页面数字显示，其月销量已降至603张，已有200多人选择退款。
直播结束后，就有200多人选择退款
在推销项目的时间里，薇娅几乎九成时间都用来解释商住公寓与住宅产权性质的差别。她说的最多的一句话是"买房是件很慎重的事情，大家还是应该过来看过再做决定。"
商住本身就是"开发商的灰色地带"，最容易被政策反杀。前几年就有一些城市突然开始对商住房限购限售限贷、不允许个人购买，北京上海甚至强行拆除了商住房里的住宅隔断、厨卫设施和装修。
在灰色地带里做投资，无异于火中取栗，若有超高回报也就罢了，可是为这并不可观的回报也要冒政策风险，你累不累？
简一老师就说一句话，买商住公寓，你想赚它租金，它可能会要了你的本金。
别再踩雷了 盘点商业地产投资的圈套
如何判断你身边的房产行业从业者有没有良心？很重要的一条，看他们有没有向你推荐非住宅类物业，包括公寓、商铺、写字楼等。简一想说的是，我从不购买，更不会推荐朋友和客户购买。
因为，优质的商业地产太少，大部分置业者不会遇到。贸然投资很可能的结果是被套牢，导致资金被占用，错过真正的行情。
接下来的很长时间，投资商业地产的难度都很高，同样了，为了清库存，开发商也会使出种种圈套，简一为你一一盘点。
售后返租
相信大部分人都听过售后返租商铺，宣传文案确实让人很心动：小投资，高回报，开发商包租，无条件回购，租金抵房款。正是因为它这么多的"优点"，所以吸引了不少购买售后包租的人，投资少的可能几万，投资多的可能几百万。
售后返租，只是看上去很美
殊不知，可能你签的包租合同根本不是和开发商签的，而是一个不知名的皮包物业，等到你收不到租金起诉时，发现根本和开发商无关，皮包物业也跑了，就算没跑，你打官司也赢了，但是物业没钱，你要怎么拿回你的钱？
简一老师就问一句，好卖的商铺开发商需要承诺返租吗？
低首付低月供
"你没有钱付首付，没关系。你有车吗？有房吗？你只需要把这些相关证件交给我们，我们帮你找担保公司去抵押贷款；没有钱交月供，也没有关系。我们负责帮你把商铺出租出去，这样你就可以以租金来养这个商铺。"这是不是一个非常漂亮的商业投资？理论上讲确实可行，但是现实中往往不是这么回事。
警惕开发商的低首付宣传
2012年北京发生过一起非常恶性的担保公司诈骗事件，就是担保公司拿着一群不明真相的业主的房产证件，去银行抵押贷款，然后承诺给业主每年15%的回报，最后担保公司因为经营不善跑路了，银行向法院申请查封了这些业主的房产，最后留下这一群有泪哭不出的业主。
只卖经营权
"投资十万起可以获得商铺十年经营权，前三年回报率12%，以后七年每年递增1%，最高达到19%，平均下来，回报率为15%。每年收取租金，十年到期返还本金十万。相当于最后得到24.8万。" 听起来真的是相当诱人，与一般商业地产出售所有权模式不同，这类商业地产项目出售的是一定年限的经营权。
但是需要注意的是，购买商铺经营权风险很大。主要分两方面：1、所有权不属于投资者，一旦商铺的所有权发生变更，投资者的经营权和收益便很难保证。2、如果开发商资金链出现问题，将商铺抵押给银行，投资者将血本无归。
买前广告天花乱坠
买前"一铺养三代"、"投资即享高额回报率"的广告和事后业主挂着白旗黑字维权的海报通常会形成鲜明对比，和投资住宅相比，投资商业地产的变数很大，无异于一次小型创业，不仅需要技术还得需要足够多的运气。因为背后涉及了对整个区域发展的预判。所以回报率上也基本没有"一般值"可言，高的越来越高，低的持续萎靡不振都是可能的。
总之一句话，不好的商业地产千千万万，好的屈指可数。投资不动产，还是住宅安全系数较高，而商业地产，轻易别碰。
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