大家好，我是勇谈。对于高房价的问题之前我也写过很多文章，如果说在正常情况下房价过高大家还可以接受，毕竟大家还有收入。但是在如今疫情影响下，不少工厂、企业面临裁员潮，大家面临失业、失去收入的背景下房价还是如此坚挺，就让很多人不理解了。
房价之所以高，主要还是因为不少城市房产已经是“投资品”而不是简单住房的原因。借此机会简单谈谈我的观察。要想知道房价为何这么高？其实搞清楚房价产生的几个主要成本很重要
- 土地成本、建筑成本、人工成本和房企要维持一定的利润率决定了今天的房价
过去10年我国房企土地购置面积及购置费用走势图
图上所示是过去10年我国房企土地购置面积及购置费用走势图，可以看到一个基本的事实“伴随着土地购置面积逐渐减少，土地购置费用却突涨了不少”。仅仅以2018年为例实际土地购置面积增加了3633.28万平方米，但是购置费用却增加了超过1.3万亿；简单计算后，2018年仅仅房企土地购置每平米的花费大概在1.25万元/平米。如果仅仅计算土地成交价款后（2018年土地成交价款在16102.16亿元），大概2018年房企平均拿地价格为5525.5元/平米，而2018年房企销售的商品房均价为8736.9元/平米。大家还认为这个价格高吗？如果说真的算上，建筑成本、人工成本和利润的话，有些房企说“不赚钱”还是有些可信度的。
- 从2008年后房产已经从过去的“解决住房问题”变为“解决投资渠道问题”，目前处于“纠错”阶段
近10年国内商品房平均销售价格走势图
由于历史原因导致的一次错误判断，从2008年后房产和股市成为国内绝大多数投资人或者普通民众的首要选择，这种变化尤其在2014-2015年后（之后股市一落千丈），越来越多的民间资本、上市公司和企业开始把资金投入到房地产市场上（房价想不涨都难）。我国房价也迎来了一波高速上涨期，直到2016年才有所回落，可惜一次全国的“去库存”又一次推动房价上涨。
目前的高房价已经“绑架”了实体经济、居民家庭资产和地方财政，没有谁有“直面降价的勇气”
- 当地方超过50%的财政收入来自于房地产，居民家庭70%以上的资产是房产的时候，谁敢主动“降房价”？
先撇开地方财政收入和居民资产不谈，仅仅房价不是由“房企一家说的算”就决定了大家真的把“降房价”想当然了。 关注房产信息的朋友应该清楚的知道2019年有不少中小城市的房企迫于资金压力开始“降价促销”，但是很快被房管部门和房产协会叫停，理由是“维持房地产市场稳定”。在现有条件下仅仅房管部门就不允许房价涨跌幅超过备案价格的10%，房价怎么大规模降？更何况房价涉及到那么方的利益？
房价真的很“坚挺”
- 此次疫情对于小实体和工厂企业的冲击不言而喻，为了保持经济快速恢复更不会拿房地产“开刀”
很多人或许对于我的这个判断抱不满，不过事实情况就是如此。2018年房企总资产已经高达85万亿，国内经济尚未有明显冲击的情况下，国家对于房地产的措施还是比较温和的。更何况是在2020年此次疫情下，各行各业都受到冲击目前都是以“鼓励恢复为主”，这个时候再拿地产开刀基本不现实。
